Лас Вегас и ефектът на доминото на пазара на имоти

Към всички описания на Лас Вегас добавете още едно – столицата на принудително отнетите имоти на Америка, пише The Economist. По данни на RealtyTrac едно от всеки десет жилища в града е било в някакъв етап от процедурата по принудително отнемане миналата година, което е близо пет пъти повече от средното ниво за страната. В северната част на Лас Вегас, където са по-бедните квартали, съотношението е едно от всеки пет. Статистиката би била още по-мрачна, ако кредиторите можеха или желаеха да извадят от имотите незабавно всички, които са в просрочие. Хората, които успяха да запазят имотите си, също нямаха късмет – цените на имотите са паднали с около 60% спрямо пика от 2006 г., оставяйки 70% от собствениците на имоти в района с по-големи дългове по ипотеките, отколкото струват жилищата им. В национален мащаб този дял е не по-малко страшните 23%.

Всичко това прави Лас Вегас най-драстичният пример за много градове в южните щати, известни като Слънчевия пояс, които нараснаха бързо благодарение на евтиното и достъпно кредитиране през последните десетилетия, само за да пострадат от тежки сривове на пазара на имоти по време на кризата с високорисковите ипотеки и последвалата рецесия. И 10-те най-засегнати от принудително отнемане на имоти града в страната се намират в Аризона, Калифорния или Невада, по данни на RealtyTrac. От 10-те щата с най-голяма вероятност да бъдат засегнати от такива проблеми, само един – Мичиган, се намира извън слънчевия юг и запад. И както сега става ясно в тези места, засегнати от краха на пазара са не само собствениците на имоти, нито пък последствията са ограничени само до техните лични баланси.

Признаците на краха са навсякъде в Лас Вегас. Външните предградия на града са необичайно притихнали заради преобладаващите отнети и непродадени жилища. Малко прозорци на къщите светят, по улиците има малко коли. Табели и флагчета, рекламиращи огромни жилищни отстъпки, се поклащат унило от пустинния вятър. На някои улици в северната част на града пред всяка втора къща има табела „Дава се под наем“, като офертите започват от 150 долара месечно. По една-две къщи на всяка улица са изоставени, а прозорците им са заковани с дъски. Дори на известната улица с казина и хотели атмосферата е помрачена от изоставени строителни проекти.

Когато една криза на пазара на имоти стане толкова всепроникваща, както в Лас Вегас, тя започва да живее свой собствен живот, обяснява Девин Рейс, бивш шеф на Асоциацията на брокерите на имоти в Невада (NVAR). Насер Данесхвари от Университета в Невада в Лас Вегас е открил, че стойността на жилищата в близост до принудително отнети имоти се понижава по-бързо от пазара като цяло до момента, в който толкова много жилища са в процедура по отнемане, че средните цени на имотите се понижават до нивата на отнетите. Това, от своя страна, оставя повече собственици с по-големи дългове по ипотеките им от стойността на имотите им. От асоциацията отбелязват, че около една четвърт от хората в процедура по принудително отнемане на дома сами избират този вариант, за да избегнат подобен капан.

Подобна низходяща спирала на свой ред оказва влияние върху местните власти, чиито приходи се формират в голяма степен от данъците върху имоти. Окръг Кларк, където се намира Лас Вегас, очаква постъпленията му от данъци върху имоти да намалеят с над една пета тази година. Проблемите нарастват, обяснява Сюзан Брейгър, председател на окръжната комисия, след като търсенето на услуги, предлагани от окръга, се увеличава на фона на кризата. Загубите за местните власти са най-различни – те варират от неплатени сметки на фалирали предприемачи и изоставени жилища до незавършена инфраструктура и имоти за поддръжка.

Всичко това се отразява на местната икономика. Строителният бизнес, някога нейна опора, вече е загубил значението си. Местните власти съкращават служители. Някои от тези, които са загубили дома или работата си, са се преместили – населението на щата Невада започна да намалява през 2008 г. за първи път от десетилетия. Тези, които остават, може да се окажат засегнати от заобикалящите ги проблеми. Скорошно проучване например е открило, че има тенденция високите нива на принудителни отнемания да водят не само до спад на инвестициите в имоти, но и в продажбите на автомобили.

Ефектът на доминото продължава и по-нататък, твърди Тери Д’Антонио, директор на благотворителната организация Help of Southern Nevada. Смяната на жилище може да отдели хората от приятели, училище и общности. Мнозина са загубили дома си заради загубата на работа. Всичко това ги оставя изолирани и депресирани, в резултат на което може да се стигне до злоупотреби с наркотици и алкохол, домашно насилие, детска престъпност и т.н. Броят на хората, които се обръщат към организацията за помощ при такива проблеми, е скочил през последните години, казва Д’Антонио. Проучване от 2009 г. след латиноамериканското население на страната, чиито жилища са били отнети, стига до сходни изводи – заради стреса семействата се разпадат, а резултатите на децата в училище се влошават.

Масовото принудително отнемане на имоти се отразява и на политиката. Местни политици залагат на различни схеми в подкрепа на пазара на имоти, като предлагат мерки, които да поощрят проявата на търпение от страна на банките, и помощ на изоставащите с плащането на вноските.