Търсене и предлагане все още не намират равновесна точка на жилищния пазар у нас

Изминалата година донесе първите признаци на стабилизация на редица пазари на имоти в Европа. Това бе забелязано и на българския пазар, където цените забавиха своя спад и според някои експерти достигнаха до стойности, за които се смята, че са близо до техните равновесни нива.

Една от основните характеристики, която продължи да обуславя пазара, беше продължаващият дисбаланс между търсене и предлагане, посочват в годишния си анализ за 2010 г. от консултантската компания Форос.

Това бе една от причините активността на жилищния пазар да остане ниска, както по отношение на сключени сделки, така и на развитие на нови проекти.

По данни на НСИ през първите девет месеца на годината са издадени общо 3 739 разрешения за строеж на жилищни сгради, което е с 26,47% по-малко в сравнение със същия период на 2009. Статистиката показва понижение и при общата разгъната застроена площ (РЗП) на сградите, която е с 40,59% по-малка (общо 1,311 млн. кв. м).

По-ясна представа за обема на строителство дават данните за започнатото строителство на нови сгради. Между януари и септември в страната е започнато изграждането на 2004 нови жилищни сгради с общо 5 723 жилища и РЗП от 736 583 кв. м - стойности, значително по-ниски от тези за издадените разрешителни за строеж. 

Предлагане

Продължава да нараства броят на имотите, иззети от длъжници. Към момента по справка от сайта на частните съдебни изпълнители в страната има обявени на търг 913 жилищни имота, от които 176 в София, 50 във Варна, 68 в Бургас, 50 в Пловдив, 78 в Русе. Делът на тези имоти спрямо всички продавани жилища остава много малък – под 2%.

Една от най-важните тенденции по отношение на предлагането през годината е същественото разминаване с търсенето, както в количествено, така и в качествено изражение.

Една от причините е увеличаването в обема на луксозните и високобюджетни жилища. Друга особеност е, че наличните на пазара жилища (главно от страна на първичното предлагане) са крайно нефункционални от гледна точка на размери, разпределения и планировка. Част от тях имат и инфраструктурни неуредици.

Проблемът лежи още в началните етапи на планиране и проектиране от страна на инвеститорите, които често нямат ясна визия за търсенето и бъдещото позициониране на продукцията си на пазара. Всичко това оказва влияние върху обема на реализираните покупко-продажби през периода, казват от компанията.

По данни на Агенцията по вписванията за първите девет месеца на 2010 г. са сключени общо 120 835 сделки при 133 069 през същия период на 2009, което е понижение от 9,19%. Във Варна спадът е с 1,79%, в Бургас – 1,98%, в Пловдив – 24,17%, в Русе – 3,17%. В София е регистриран лек ръст в броя на покупко-продажбите от 3,5%, като тази тенденция се наблюдава и в други градове.

Търсене

Въпреки известно повишение в активността търсенето на жилищни имоти през изминалата година продължава да бъде на ниво, по-ниско от предходните години, главно в резултат на нестабилната икономическа ситуация, високата безработица, несигурността на доходите и ограничения достъп до кредитен ресурс.

През 2010 търсенето е фокусирано основно върху двустайните и тристайните апартаменти, предимно от семейства за основно жилище, като това са 90% от реално търсещите клиенти. Най-често търсените жилища в по-големите градове на страната са в ценовия диапазон от 35 хил. до 55 хил. евро за двустайни жилища с квадратура от 65 до 80 кв. м, а за тристайни с квадратура над 80 кв. м – до 80 хил. евро.

Важен фактор при вземането на решение за покупка е инфраструктурата. Все по-голям е делът на купувачите, предпочитащи жилища в райони с добра инфраструктура – локални артерии, в близост до автобусни спирки, спирки на метрото.