Ал. Анисимов: Фалитите на строителни фирми са проблем за руските купувачи

През март тази година в Бургаския областен съд е регистрирана “Асоциация на рускоезичните собственици на недвижими имоти в България “Альоша” като сдружение с нестопанска цел в частна полза. Потърсихме председателя на Управителния съвет на асоциацията Александър Анисимов с въпроси за целите на асоциацията, какви имоти търсят у нас руските граждани и какви проблеми срещат при сделките.

- Какви са основните причини, породили нуждата от асоциация на рускоезичните собственици на имоти в България и какви цели си поставяте със създаването й?

През последните три години бързо нараства броят на рускоезичните собственици на имоти в България. Прекрасният лечебен климат на България, доброжелателните отношения между българи и руснаци, невисоките цени на имотите и на основните стоки, специалните права на пенсионерите за получаване на разрешение за дългосрочно пребиваване са много привлекателни за средната класа в Русия, живееща в големи и средни градове. Може да се отделят три основни категории рускоезични собственици на имоти в България:

- постоянно и отдавна живеещи тук рускоезични собственици, които са пристигнали преди, по време на или веднага след перестройката. По принцип те са интегрирани в българското общество. За тях е важно съхраняването на рускоезичното общуване и приобщаването на децата и внуците им към руската култура и история;

- рускоезични обезпечени пенсионери, пристигнали в България през последните години. Те все още не са интегрирани в българското общество, изискват висок сервиз и обслужване на нуждите си.

- рускоезични сезонни собственици на имоти, които пристигат заедно със семействата си в свои апартаменти от средата на май до началото на октомври. Те обикновено имат собствен среден или малък бизнес в Русия или в страните от ОНД или пък работят в големи и средни успешни руски компании. По принцип техните семейства прекарват в България целия сезон и имат да решават редица проблеми за обезпечаване на пребиваването си тук.

Както виждате, достатъчно разнообразни руски собственици на имоти, имащи общи интереси и проблеми, за решението на които отдавна беше нужна обществена организация, която да започне системно да решава проблемите, да натрупва опит и да помага на всеки от членовете на асоциацията да намери най-краткия оптимален път към достигането на целите му.

Основните цели на организацията са защита на правата и интересите на рускоезичните собственици на имоти в България, представителство пред всички органи на държавната и местната власт, чуждестранни представителства, организации в страната и чужбина, физически и юридически лица и навсякъде, където е необходимо, както и подпомагане на интеграцията в българското общество, съдействие за подготовка и изпълнение на програми и проекти, свързани с информираността на рускоезичните граждани с правните, икономическите и фактическите аспекти, касаещи закупуването на имоти в България.

- Какви проблеми срещат най-често руските граждани при покупка на имот в България?

Основните проблеми остават оформянето на документите за придобиване на имот, които биха защитили надеждно интересите на купувача от недобросъвестни продавачи на имоти. Членове на асоциацията вече посочват “дупки” в българското законодателство в частта за придобиване и управление на собственост, които трябва отрано да отчитат при придобиването на имоти – това е сблъсък на интересите на купувачи, заплащащи или изплатили имот и изпълняващи своите задължения по предварителния договор и правата, от които се възползват недобросъвестни строители, да ипотекират строящия се и платен от купувача строителен обект до оформянето на правата на собственост на купувача, а след това да се откажат да връщат ипотеката или да се обявят във фалит.

В този случай се оказва, че ипотеката, издадена с цел завършване на строителството, която може да е десет пъти по-малка като стойност от тази на сградата и вече изплатените пари от купувачите, има първостепенно значение и купувачите, вече купили апартаменти, нямат право над тях. Имаме сигнали за такива ситуации. Мисля, че във връзка с кризата такива инциденти ще има и в бъдеще. Фалитите на строителни компании са един от най-сложните проблеми за руските граждани, придобиващи имоти в България.

Вторият растящ проблем е ниското качество на работата на редица обслужващи комплекси компании. Обслужващите компании (прието е да се наричат управляващи компании) не могат да обосноват повишението на цените на своите услуги и ниското качество на обслужване. Процедурата по смяна на обслужващата компания е много сложна и не е регламентирано взаимодействието между собствениците на етажна собственост и собствениците на земя, включена в комплекса. Има опит в смяната на обслужващите компании в редица комплекси, където собственици на апартаменти са граждани на Великобритания и Ирландия. Този опит искаме да проучим и да използваме за защита на интересите на рускоезичните собственици на имоти в България.

Същевременно съществуват редица съществени проблеми от оказването на навременна и квалифицирана медицинска помощ до избор на квалифициран адвокат, детегледачки, помощници в домакинската работа и други. Над решенията на всички тези проблеми работи асоциацията.

- Бихте ли описали накратко как протича типичният процес по закупуване на имот у нас от руски граждани?

Много лесно може да се отговори, ако този сложен процес се разглежда схематично – дошъл – видял – придобил. А ако трябва да сме по-конкретни, аз съм изброил 12 различни схеми за придобиване на имоти, които се вписват в действащото законодателство. Процедурата по придобиване се избира съвместно от продавача и купувача при взаимно съгласие с оглед на множество особености на хода на строителството, правния статут на имота към момента на покупка и т. н.

- Имате ли данни колко са рускоезичните собственици на имоти в България? Как очаквате да се променя броят им в бъдеще и от какви фактори зависи той?

С напълно достоверни общи официални данни не разполагам, то и никой не разполага с такива, тъй като различните категории рускоезични собственици на имоти се отчитат от различни ведомства. Може да се говори само за експертна оценка, която се прави на базата на данни от българското посолство в Русия, консулствата на България в Русия, посолствата на България в страните от ОНД и други български източници.

Освен това всяка от категориите рускоезични собственици се регистрира от различни държавни органи – МВнР на България, МВР на България, НАП (ако имотите се придобиват от юридическо лице, което е собственост на рускоезични чужденци). При това рускоезичните собственици на имоти, които по-рано са получили българско гражданство, изобщо не е възможно да се изчислят точно днес. По наличните експертни оценки броят на рускоезичните собственици на имоти в България заедно с членовете на техните семейства достига около 200 хил. души. Трябва ясно да се разбере, че всички тези хора не се намират в България едновременно и ги обединява правото на собственост над имот в България.

Уверен съм, че за България тези хора са ценна придобивка – те увеличават платежоспособното търсене в България, придобивайки имоти, правят инвестиции в строителния сектор на българската икономика, създават нови работни места и чрез труда си развиват вътрешния пазар в България.

За руснаците България е по-близка по манталитет, по-красива и по-удобна от повечето страни от ОНД. Сега сред руснаците с най-голямо търсене започва да се ползва южната част на Черноморското крайбрежие и планинската част на България. Руснаците са свикнали да имат много земя и затова се възхищават на ниски комплекси с апартаменти с добро озеленяване, борове и дъбове и голяма крайбрежна територия. Затова предполагаме, че основните покупки на имоти, като се вземат предвид финансовите критерии, ще се извършват по крайбрежието между Созопол и Ахтопол. Същевременно руснаците са все по-привлечени от Обзор, Бяла, Шкорпиловци. За съжаление, красивото северно черноморие не е достатъчно усвоено и благоустроено, а съседството с големи стари туристически комплекси възпира потенциалните руски собственици на имоти.

Все по-голям интерес предизвикват планински имоти в югозападна България, на първо място Петрич и Мелник, а също и ски курорти.

- Към кой ценови сегмент се насочват основно и кои са най-предпочитаните региони? Кои са основните критерии при избор на имот?

Ценовият сегмент, който днес се усвоява от руски граждани, е от 30 до 70 хил. евро. Предпочитаният регион сега се явява южното черноморско крайбрежие от Елените до Ахтопол и Синеморец и навътре до 10 км. Имотите в селища, отдалечени от крайбрежието, се купуват в рамките на 25 -35 хил. евро, а крайбрежните имоти - от 65 до 75 хил. евро. Разбира се, ползвам усреднени данни.

- Кой е първият съвет, който бихте дали на свой съгражданин, решил да инвестира в български имот?

Да определи целта на инвестицията. Честно и откровено да отговори пред себе си какъв вид живот иска да води в България.

- Купуват ли руски граждани други имоти у нас освен ваканционни?

Разбира се, на първо място, обезпечените пенсионери купуват имоти в градовете. В курортните градове и селища започнаха да се строят жилищни сгради, които се купуват от руснаци с по-голямо удоволствие от ваканционните сгради.

- Как стои към момента въпросът с визите за България и как очаквате да бъде решен той?

Тъй като визовите отношения са огледално двустранни или огледално многостранни, много зависи от волята за развитие на отношенията, както от българска, така и от руска страна. Освен това България има ограничения, свързани с нейната подготовка за влизане в Шенгенската зона. Именно с това са свързани много проблеми на визовия режим между двете страни.

От началото на лятото се планира отмяна на визовия режим между Русия и Турция за туристи. Това безусловно ще даде допълнителен тласък на ръста на броя руснаци, които ще поискат да почиват в Турция, да пътуват дотам с туристическа виза. А прекрасно разбирате, че основните конкуренти на България в областта на туризма в региона се явяват именно Турция и Украйна. Затова мисля, че България е заинтересована от увеличение на потока руски туристи, затова трябва да съгласува ново споразумение със страните от Шенген за стъпките по влизане на страната в Шенген, което би предвидило облекчение на режима вход-изход, предвиждащо отмяна на визите за туристи, пребиваващи в България по-малко от 30 дни.

Освен това такъв подход към развитието на руско-българските визови отношения напълно се вписва в усилията, които ръководители на водещи страни от Евросъюза и участници в Шенгенското споразумение предприемат за облекчение на визовия режим на страните от ЕС с Русия. България би могла като страна от ЕС да предприеме инициатива за провеждането на такъв експеримент. Според мен именно в тази насока се движат и другите страни от ЕС и Шенгенското споразумение. Такова решение би създало по-благоприятни условия за сезонен краткотраен туризъм от Русия.

Рускоезичните собственици на имоти могат да получат виза за 180 дни, но могат да ползват само по 90 дни в режим на многократни пътувания всяко полугодие след получаване на визата. Такъв режим е много неудобен за тях, тъй като сезонът, който е интересен за руските граждани в България, започва от средата на май и завършва по принцип в края на септември. Въпреки че сезонът за руските граждани може да продължи 4,5 месеца, те могат да бъдат тук само 90 дни. Собствениците на имоти трябва да заминат за Русия по-рано и българският туризъм се лишава от възможни доходи.

Ето защо, най-малкото при запазването на правото на пребиваване 180 дни в годината следва да се предвиди премахване на ограничението за половингодишна цикличност по 90 дни. Практиката за издаване на такива визи на три години напълно се приветства от руските граждани, още повече, че въвеждането на такова правило следва да се отнася и за тези собственици на имоти, които наскоро са придобили имоти и за първи път оформят визи като собственици на имоти.

Много собственици на имоти имат или се готвят да получат разрешение за дългосрочно пребиваване в България. Най-неприятното за тях е това, че за получаването на разрешение за дългосрочно пребиваване трябва да се събират много документи за представяне в посолството на България в Москва за получаване на виза D, а след това същите документи се събират отново, но вече в България за оформяне през половин година на карта на чужденеца. За обезпечените руски пенсионери това става проблем.

Въпросът за получаването на постоянно местожителство и българско гражданство е извън моята компетенция. Считам, разбира се, че стратегическото движение трябва да е в посока отмяна на визовия режим между България и Русия в частност и между страните от ЕС и Русия. Уверен съм, че такова решение би било в общ икономически и политически интерес.