Хю Фрейзър: Средният сегмент при имотите ще се възстановява поне три години

Хю Фрейзър е оперативен директор на българската компания за управление на активи и имоти АПМ ЕАД. Той има дългогодишен опит в управлението на екип от специалисти, достигащ 160 души. Преди да се присъедини към компанията, ръководи българо-английски инвестиционен фонд. Заемал е и позицията Директор „Придобивания” в фонд с инвестиционни интереси в България, Македония, Румъния и Украйна.

Фрейзър ще вземе участие като лектор в конференцията за имоти BalREc “В очакване на възстановяването”, която ще се проведе на 5 и 6 ноември в София с медийното партньорство на Investor.bg.

Попитахме го за мнението му за пазара на управление на имоти у нас, както и за прогнози за развитието на пазара на имоти през 2010 г.

- На какъв етап от своето развитие е българският пазар на управление на имоти?

В момента се намира в своя начален етап. През последните няколко години се забелязва ръст на търсенето на качествени услуги за управление на имоти във връзка с качествените сгради, които излязоха на пазара и исканите по-високи наеми.

Напълно разбираемо е, че наемателите искаха нещо повече от офис пространство. Опитът и ноу-хау са безценни фактори и въпреки че в България има някои отлични професионалисти на съответните позиции, нищо не може да замени практиката и професионалния опит.

- Къде е българският пазар в сравнение с тези от ЦИЕ?

Българският сегмент на управлението на имоти, въпреки че се подобрява, все още се учи от своите грешки. Все още трябва да измине известен път, за да достигне международните стандарти, особено по отношение на политика и процедури. Пазарът на офиси клас А е все още ново явление, като много от новите сгради се обявяват като такива, но определено не биха били определени като клас А на чуждите пазари.

- Кои са основните предизвикателства и перспективи пред пазара?

Предизвикателствата са да бъдат намерени доставчици, които да мислят по „правилния начин“, да са ориентирани към самата услуга и да са готови да положат необходимите усилия. Конкуренцията е ограничена и постигането на качество идва на съответната цена. Един положителен аспект от кризата е, че много компании оперират не непременно за постигане на печалба, а за покриване на разходите.

- Каква е структурата на пазара по отношение на конкуренция, качество на услугите и т.н.?

Конкуренцията е минимална, що се отнася до същината на бизнеса на управление на имоти. Много от новите бизнеси за управление на имотите преминават през своя обучителен период – въпреки че отношението може би е правилното, за добиване на опит и ноу-хау се изисква време. В момента ситуацията на пазара не е много благоприятна предвид, че много от очакванията не се покриват и се правят невинни грешки.

- Забелязвате ли признаци на възстановяване на пазара на имоти в България?

Премийният сегмент на пазара, въпреки корекциите, не е претърпял някакви драстични промени. Въпреки това средният сегмент е в затруднено положение и не виждам подобрение поне в продължение на три години.
Причината е адаптирането на бизнеса от режим на оцеляване към повторно изграждане на идентичност и ориентация към печелившите пазарни сегменти.

- Кой сектор смятате, че ще се възстанови първи?

Търговският – с подобряването на икономиката потребителите ще отпуснат своите ограничения за харчене.

- Очаквате ли повечето проекти за молове в София да бъдат подновени, след като нещата се успокоят?

Не. Миналата година показа, че търговците се нуждаят от качествени локации, където потребители наистина купуват, съчетано с професионална маркетинг подкрепа от страна на собствениците.
Сега както купувачите, така и търговците са избирателни. След завършването на Bulgaria Mall ще има много малко място за други проекти.

- Очаквате ли още значително понижение на офис наемите в големите градове на страната през следващата година?

Краткосрочно се очаква лека корекция за сградите клас А, но по-значителна корекция ще има само при второстепенните и третостепенните сгради в страната.

- Като цяло каква 2010 г. можем да очакваме за пазара на имоти в България?

За съжаления няма да е много вълнуваща година. Ние понижихме своите такси за услугите вследствие на тежки преговори с нашите партньори, в подготовка на мрачна зима и трудна следваща година.

- Какви са целите на APM в краткосрочен до средносрочен план, по отношение на обем портфолио, възвръщаемост, придобивания?

Ние задържаме съществуващото си портфолио, като гарантираме, че продължаваме да предлагаме качествени услуги на нашите наематели. Наред с това търсим как можем да добавим стойност към сградите чрез приемане на енергийно-ефективни системи и зелени практики, като гарантираме, че поддържаме нивото на съществуващия си бизнес. Това не означава, че не следим отблизо и потенциални нови придобивания.