Сътресенията на недвижимия пазар в Румъния са по-силни отколкото у нас

Геновева Петрова е директор на отдела за Консултиране на инвеститори в компанията за консултантски и управленски услуги в сферата на имотите CMG.

Преди това е управлявала инвестиции, идващи от САЩ, за стартиране на нови бизнеси в България, Франция и Белгия. Също така е била Търговски директор за България и Проектов координатор в ИТ сектора и е работила в постоянен досег със сферата на проджект мениджмънта в продължение на повече от седем години.

CMG управлява и консултира проекти за бизнес, ваканционни и жилищни имоти в България, в момента има такава дейност и в Румъния.

- Оценки за българския недвижим пазар показват, че индустриалните площи са най-слабо засегнати от кризата? Същото ли е положението в Румъния и кой от двата пазара в настоящите условия е по-атрактивен за инвестиция?

Въпреки че, както сочи проучването, търсене за индустриални площи има, проблемът с липсата на кредитиране съществува за всички сегменти на бизнеса с недвижими имоти у нас в момента. Изключение правят само големи предприемачи, които имат дългосрочни отношения с банки и които са осигурили и подписали договорки за кредитиране.

Поради това, не всички предприемачи имат възможността да изградят проектите си.

Нямаме такъв детайлен поглед на пазара в Румъния, за да дам сравнение между отделните сегменти на пазара там, но е сигурно, че като цяло спадът в цените и сътресенията в северната ни съседка са по-силни, в сравнение с България.

За повечето инвеститори България и Румъния са подобни пазари, те често ги разглеждат общо като таргет за инвестиране и не бих казала, че предпочитат едната спрямо другата държава.

- А кой е най-тежко засегнатият сегмент – у нас и в северната ни съседка? Кога очаквате възстановяване и до какви нива?

В България безспорно това са ваканционните проекти, особено в презастроени места, от които купувачите са разочаровани.

Тенденция за възстановяване очакваме тогава, когато глобално икономиката се придвижи към възстановяване – според различни специалисти и институции това може да бъде в началото на 2010 г., но също така може да е и след няколко години. А до какви нива, само пазарът ще покаже.

Очакванията за пазара на недвижими имоти трябва да се съобразят с факта, че целият начин на функциониране на икономиката, на някои бизнеси и на финансови инструменти ще се промени. Оттук идва и безизвестността и трудността за точни прогнози.

- Кои са основните прилики и разлики между българския и румънския жилищен пазар към момента?

Поради по-голямото покачване на цените на жилищата в Румъния, там се очакват и по-големи спадове, в сравнение с България. Но като цяло тенденциите в двете държави са сходни – много спрени или отложени проекти, спадане в търсенето и броя сделки, преориентиране на потребителите все повече към закупуване на готови жилища, спрямо жилища в процес на строеж.

- Според обявено наскоро проучване цените на жилищата в София и Букурещ ще паднат със средно 10-12%, като спадът в Букурещ ще е с по-силни темпове. Споделяте ли тези очаквания и какви са прогнозите ви за 2010 г.?

Споделям цитираната от вас прогноза. Очакванията за 2010 г. са, че ситуацията няма да се подобри изведнъж.

- Що се отнася до ваканционните комплекси, какъв съвет бихте дали на инвеститор, насочил се към този сегмент у нас? Къде занапред ще има смисъл да се влагат пари в такива обекти и на какви условия трябва да отговарят те?

В момента едва ли има нови инвеститори, насочили се към този сегмент у нас. Всички, разработващи такива комплекси са инвеститори, които вече присъстват на пазара в България с готови проекти или с придобити терени. Смисъл от изграждане на ваканционни комплекси виждаме единствено за ексклузивни такива – места, които са наистина неповторими, с атмосфера и привлекателни като място за ваканция.

- Къде са „най-лошите“ примери в сегмента у нас? Какви мерки трябва да се вземат в тези райони и поправима ли е ситуацията за туристическия продукт там?

Всички знаем, че Слънчев бряг и Банско са сред районите, преживели най-голям бум и съответно райони, в които броят на некачествените проекти е най-голям. Но включително и на тези места има добри и ексклузивно направени проекти, в които е приятно да се почива. Така че ситуацията е поправима - с повишаване на качеството на това, което се предлага.

- Какъв по ваши оценки е интересът на български инвеститори към недвижимия пазар в Румъния?

В момента бих казала доста нисък. По-голямата част от българските и включително международните ни клиенти, които присъстват в България, се концентрират върху вече съществуващите си проекти в у нас и отлагат плановете си за разрастване в съседни държави.

- Понижават ли се и цените на услугите за консултиране и управление на имоти? По ваши наблюдения каква е промяната в това отношение спрямо преди година?

Цените за Проджект Мениджмънт не, но търсенето да. Успоредно с понижаване на броя на проекти, които реално ще бъдат изградени или ще започнат през тази година, се понижава и търсенето на услуги за управление на проекти в процеса на изграждането им. Тази тенденция обаче позволява само професионалните и стабилни компании да останат в бизнеса, бидейки най-конкурентни и най-способни. Така че не бих казала, че тенденцията е изцяло негативна.

- Забелязвате ли засилена активност в посока сливания и придобивания на компании в сектора на имотите у нас? Консултирате ли такива сделки и появяват ли се нови клиенти, проучващи такива възможности? Как гледате на тези процеси в настоящия момент?

Интерес за придобиване на дялове от компании или изградени и отдадени под наем проекти има. Търсят се най-вече сделки, при които продавачите са притиснати или имат нужда от пари в брой, поради което биха могли да предложат добра оферта със сериозна отстъпка.

- Къде стои България на „инвестиционната карта“ в Централна и Източна Европа? Как се оценява рискът у нас спрямо този в останалите страни?

Според редица анализатори рискът в България е по-нисък, спрямо други държави в Източна Европа, поради сравнително стабилната банкова система и фиксирания курс лев / евро.

Все пак, мненията са противоречиви – редица международни инвеститори гледат основно към Западна Европа, защото познават пазарите там по-добре и защото там в момента също се предлагат добри сделки с голяма отстъпка.

Реално, в такъв период трудно може да се очаква инвеститори, които изобщо не са запознати с района и с България, да инвестират тук. Ако обаче познават пазара в страната ни и не го причисляват към общия куп „пазари в Югоизточна Европа”, биха се заинтригували от възможностите за добри сделки, които кризата предлага у нас.

- Ще имат ли влияние предстоящите избори върху пазара у нас?

Вероятно е да има известно забавяне на работата на държавната администрация. В резултат редица разрешителни, процедури и други дейности по проекти в сферата на недвижимите имоти ще бъдат забавени.