Colliers: Инвеститорите днес са предпазливи към Русия и неутрални към ЦИЕ

Крис Маклърнън е президент на консултантската компания Colliers International за Европа и Латинска Америка. Тази публикация е част от негово интервю пред Colliers Magazine, списанието на Colliers, насочено към клиенти, служители и партньори, в което той представя мнението си за състоянието на пазара на недвижими имоти в Източна Европа, за отношението на инвеститорите към него и дава прогнози за изгледите за развитие на пазара в условията на криза и след нея.

- Г-н Маклърнън, Вие отговаряте за дейността на Colliers International в Латинска Америка и Европа - континенти с различия, но също така и с крупни развиващи се икономики. Виждате ли прилики в развитието на сектора на търговските площи в развиващите се пазари в тези два континента, като вземем за пример Бразилия и Русия?

Да, определено виждам сходства между развиващите се пазари в Латинска Америка и Източна Европа. Двата региона имат огромен потенциал за растеж поради оформянето на средна класа и все по-активното потребление от страна на населението. Освен това и двата региона разполагат с ресурси под формата на работна ръка и природни богатства, което ги прави привлекателни центрове за производство и износ в глобалната икономика.

Едно друго сходство обаче не е толкова благоприятно. Развиващите се икономики често преминават през периоди на драматични възходи и спадове в сравнение с по-устойчивите икономики и нации. И двата региона се отличават с перспектива за изключителна несигурност. Комбинацията от тежък финансов шок, значителен спад на потреблението в развитите държави, закъснялото въздействие върху развиващите се пазари, все по-активното прилагане на политики, насочени към ограничаване на инфлацията и резкият спад в цените на суровините пораждат тази несигурност в двата региона.

Латиноамериканските пазари обаче са преминали през няколко десетилетия на цикличност, включващи периоди на икономически бум и кризи, за разлика от региона на Източна Европа. Много от мениджърите на фирми в Източна Европа ще работят в условията на икономически спад за първи път през своята кариера. Латиноамериканските им колеги, от друга страна, многократно са преминавали през кризисни периоди, което им дава конкурентно предимство.

- Регионът на „Нова Европа” се състои от три доста различни области - Русия, Централна и Източна Европа и Югоизточна Европа. Всяка от тях се намира на различен етап на развитието си по отношение на пазара на недвижими имоти. Какво е Вашето виждане за начина, по който настоящата финансова и икономическа ситуация ще се отрази върху трите региона?

Ключът към възстановяването на пазарите на недвижими имоти в Източна Европа е възвръщането на увереността. В света все още е налице значителен капитал. Но този капитал търси по-безопасен пристан в държави с пълна прозрачност, силни съдебни системи и по-добра възвръщаемост на инвестицията. Ако можете да инвестирате в централен Лондон при доходност от 8-10%, възвръщаемостта в един развиващ се пазар ще трябва да бъде значително по-висока.

Виждам, че инвеститорите са много предпазливи по отношение на Русия и Украйна, колебливи за Югоизточна Европа и неутрални за Централна и Източна Европа. Полша е пример за ярка звезда в региона, с продължаващ приток от огромни инвестиции в инфраструктура по линия на Европейския съюз. Освен това страната се утвърждава като успешна близка дестинация за глобални корпорации като Dell, които преместват част от операциите си от Ирландия в Полша. Повечето инвестиции в недвижими имоти в страните в региона ще бъдат правени от местни инвеститори или представители на съседските държави.

- Global Property Guide очаква 2009 да бъде година, изпълнена с много предизвикателства. Двата региона, за които те са настроени най-оптимистично, са Латинска Америка и Близкия Изток, докато прогнозите за Европа, с малки изключения, продължават да бъдат много негативни. Какво могат да очакват страните с бързо развиващи се пазари от региона на Централна и Югоизточна Европа?

Това наистина ще бъде година на спад на развиващите се пазари. Но дори и в слаби години винаги има възможности. Полша и вероятно Чешката Република ще внесат светлите нюанси в региона, тъй като бизнесът продължава да се премества от запад на изток. Така той се възползва от евтината работната ръка, местоположението и по-ниските корпоративни данъци.

- Някои анализатори считат, че настоящите пазарни условия имат отрезвяващ ефект върху "прегрелия" сектор на недвижимите имоти. Споделяте ли това мнение? Има ли кризата и добра страна?

Отрезвяващият фактор ще бъде прекратяването на практиката на пълно външно финансиране на проектите. Финансирането ще се върне до нива от 50-60% от стойността на проекта и това ще бъде много по-здравословно за пазарите на недвижими имоти, тъй като ще има повече свободен капитал и следователно пазарът ще бъде по-малко склонен към прегряване. Добрата новина е, че секторът на недвижимите имоти ще се завърне към А и Б и отново ще стане добра възможност за инвестиция.

- Какви са възможностите, които настоящата ситуация предоставя?

Възможности произтичат от няколко посоки. Някои инвеститори ще бъдат принудени да продават и в резултат на това атрактивни активи, които не биха се търгували в нормални условия, ще излязат на пазара. Когато разликата в очакванията за цените на продавачи и купувачи намалее, обемът на сделките ще нарасне и пазарите ще се стабилизират. Разликата ще бъде, че продавачите ще трябва да осигуряват финансиране за проектите си, докато финансовите институции се завърнат към нормален ритъм на работа.

- Какъв съвет бихте дали на млад професионалист, който се интересува от кариера в областта на недвижимите имоти?

Недвижимите имоти предоставят възможност за много вълнуваща кариера, при която получаваш отплата за всяко вложено усилие. Мога да кажа това след 22 години в Colliers International. Но за да постигнеш успех, трябва да инвестираш време, енергия и страст, както и да имаш търпение. Причината е, че отнема средно три години, за да се развият уменията и знанията за обслужване на нашите клиенти до експертното ниво, което те очакват и са свикнали да получават.