RICS: Най-страшна е нагласата, че цените на жилищата ще падат още

Бриджид О'Лиъри е главен икономист в Кралския институт на лицензираните оценители на имоти (RICS). Преди това тя е работила като анализатор в частна компания за пазарни проучвания, както и в Националните институт за икономически и социални проучвания във Великобритания.

Пред Investor.bg О'Лиъри споделя мнението си за пазара на имоти във Великобритания и Европа и очакванията си за неговото развитие през тази и следващите години.

- Очаквате ли цените на жилищните имоти във Великобритания да започнат да се възстановяват тази година, предвид значителните спадове в цените и лихвите?

Въпреки че сделките може да започнат да се съживяват по-късно през 2009 г., от RICS не очакваме значителен ръст на цените на жилищата известно време, вероятно не преди 2010 г. Въпреки че цените на жилищата вече се понижиха с около 20% от своя пик, изключително ниското ниво на одобрените ипотеки в последните месеци все още говори за последващи спадове в цените на жилищата поне през следващите шест месеца. Влошените условия в икономиката, като цяло, само се добавят към тези очаквания, че цените на жилищата ще отбележат дори още по-голям спад.

От друга страна, има данни, че активността по сделките вероятно е достигнала своето дъно. Например Проучването на жилищния пазар на RICS показва ръст в интереса на купувачите през последните два месеца, а броят на одобрените ипотеки през ноември и декември 2008 г. се повиши. Въпреки това всички подобни подобрения са от много ниска база и въпреки че вероятно ще видим някои подобрения, малките знаци, които забелязахме досега, едва ли предвещават бързо възстановяване. Наистина, поне краткосрочно, всяко възстановяване ще бъде ограничено от слабата икономика през настоящата година и по-вероятни са още значителни спадове в жилищните цени.

- В крайна сметка британските банки предадоха ли лихвените намаления към своите клиенти?

Британските кредитни институции бяха под огромно напрежение да предадат намалените банкови лихви към клиентите. Въпреки това скоростта и мащабът на тези намаления означаваха, че само една част от тях е предадена. От септември 2008 г. основният лихвен процент бе намален от 5% на 1,5%. А наред с това преди края на тази година се очакват още намаления.

Средно ипотечните лихви паднаха с около 100 базисни пункта. Въпреки това има и още няколко фактора, които ограничават новата кредитна активност. Като начало след пресъхването на пазара на финансиране за самите банки вследствие на кредитната криза кредиторите имаха само ограничен достъп до кредитни ресурси. Също така те искаха да избегнат рисковото кредитиране, затова ограничиха бизнеса си до клиентите, които изглеждаха най-сигурни, със стабилен доход и голям депозит. Дори след големите намаления на основния лихвен процент новоотпуснатите ипотеки останаха на исторически ниски нива в края на 2008 г. - почти 70% по-ниски в сравнение с година по-рано.

- Забелязвате ли някаква промяна в поведението на британските и европейските строителни предприемачи? Промяна в техния бизнес модел по отношение изграждането, но също и маркетирането на проектите? Станаха ли по иновативни и обиграни в своята дейност в отговор на спадащия пазар?

Много популярни станаха отстъпките и специалните оферти за завършените жилищни проекти – например предлагат се по-ниски цени и отложено плащане. Също така предприемачите предлагат замяна на имущество.

Като цяло обаче най-съществената промяна беше, че строителната активност спадна много рязко – както като обем, така и по стойност.

- Като цяло каква е прогнозата Ви за пазара на имоти в Европа през 2009 г.? По-скоро положителна или може да се очакват още проблеми?

Предвид това, че глобалната икономическа перспектива бързо се влошава трудно можем да бъдем оптимисти за пазара на имоти в Европа или където и да е другаде. Страните, които бяха свидетел на най-големия „бум“ в цените на жилищата (например Ирландия и Испания), вероятно ще видят и най-драматичните спадове. Жилищните цени в Ирландия вече се понижиха с 15%, а навярно ще паднат и още предвид очакванията за още по-голям ръст на безработицата през следващите 12 месеца. По същия начин огромното увеличение на предлагането в Испания означава, че тя в момента има едно от най-големите съотношения инвентар:население в Европа. В резултат на това свърхпредлагането, съчетано с общия икономически спад, ще подложи жилищните цени под натиск и е вероятен продължителен спад.

За разлика от това в някои държави като Германия нямаше бърз ръст на жилищните цени и затова, въпреки че те може да паднат малко по време на икономическия спад, перспективите не са толкова сурови.

Също така видяхме спадове в цените и на балтийските пазари, като там също не е вероятно значително подобрение, тъй като търсенето на жилища ще бъде ограничено поради влошената икономическа обстановка и факта, че ипотечното финансиране все още се получава трудно.

Проучването на RICS за европейския пазар на имоти, което ще бъде публикувано на 5 март, ще предостави анализи за 11 различни жилищни пазара в Европа, където ще има някои съществени факти за развитието на пазара през 2008 г.

- Смятате ли, че свитите обеми от сделки на жилищния пазар, които затрудняват оценките на имотите, са значителна заплаха за пазара в момента?

Въпреки че е вярно, че ниските обеми от сделки затрудняват намирането на база за оценките, най-голямата опасност за пазара е ограниченото ипотечно финансиране, което е на разположение, и също нагласата, че жилищните цени още ще се понижават.

- Какво смятате, че трябва да научат инвеститорите в имоти (индивидуални и институционални), но също и регулаторите, от това, което се случи на пазара?

Опасността от кредитополучателите да поемат непосилни условия и кредиторите да предлагат прекалено щедри условия за кредитиране.