Пейчева: Чужденци се интересуват от мащабни инвестиции в земеделска земя

Катина Пейчева е изпълнителен директор на ОББ Асет Мениджмънт АД от месец юли 2007 година. Преди това е работила последователно като експерт счетоводство и бек-офис, главен счетоводител, ръководител отдел „Вътрешен контрол” и директор за връзки с инвеститорите в управляващото дружество. Преди да започне работа в ОББ Асет Мениджмънт през 2004 година, е работила в Българската фондова борса като главен секретар и експерт в дирекция „Търговия и надзор” и като консултант по приватизационни сделки и счетоводител в „Крю” ООД.

Г-ца Пейчева е член на УС на Българската асоциация на управляващите дружества и Председател на комитета по финанси и счетоводство. Завършила е „Счетоводство и контрол” в УНСС, има завършени курсове по международни счетоводни стандарти, финансов анализ и управление на портфейли, финансов мениджмънт и анализ. Лектор е на множество финансови курсове, обучения и семинари на фондация Буров.

Във връзка със стартирането на първия договорен фонд за инвестиция в активи, свързани със земеделска земя, потърсихме анализ на този интересен пазар.

- Г-ца Пейчева, в български АДСИЦ за земя или и в чуждестранни ще инвестирате?

На този етап фондът ще инвестира в дялови и дългови ценни книжа на АДСИЦ, инвестиращи в земеделска земя, регистрирани на БФБ. Поради факта, че процесът по комасация на земеделската земя в Западна Европа е протекъл доста отдавна, точно този тип АДСИЦ (REIT) са слабо представени. По голямата част от REIT извън България са насочени към инвестиции в офисни и логистични центрове, както и жилища. Очакваното забавяне на пазара на недвижими имоти ще окаже негативно влияние именно върху тези сектори, поради което фондът няма да инвестира в подобни дружества засега.

През настоящата година в България се очаква реализирането на множество проекти, свързани с изграждането офис сгради, което ще пренасити предлагането и то в момент, когато икономиката се забавя. Това са причините фондът за момента да инвестира основно в АДСИЦ, инвестиращи в земеделска земя в България, където очакваме инвеститорският интерес да се задържи висок и при настоящата обстановка.

- Известен ли е вече началният портфейл от инвестиции, в какви пропорции и от кои дружества е съставен?

Портфейлът ще включва дялови и дългови ценни книжа на представени на БФБ АДСИЦ, инвестиращи в земеделска земя. За точни пропорции и дружества, от които е съставен, не може да се говори, тъй като не е стартирало публичното предлагане на дялове.

- Изминаха близо 6 месеца от издаването на разрешението за публичното предлагане на фонда, в което време АДСИЦ за земя са загубили около 50% от стойността си. Очаквате ли, че може да уцелите дъното?

Моментът е по-подходящ за инвестиране в подобни дружества, но определено нямаме за цел с пускането на фонда да се опитваме да уцелим дъното на пазара. Смятаме че дружествата, инвестиращи в земеделска земя, са подценени, дори и при очакваното известно забавяне на ръста на цената на земеделската земя в България.

- Какъв е размерът на таксата за управление и на таксите за емитиране и обратно изкупуване на дялове?

Таксата за управление е в размер на 2,5% от средната годишна нетна стойност на активите на фонда. Спазвайки политиката по управление на останалите три фонда, такси за емитиране и обратно изкупуване не предвиждаме. Емисионната стойност и цената на обратно изкупуване ще бъдат равни на нетната стойност на активите на един дял.

- Имате ли право да инвестирате в непублични дружества за покупка на земеделска земя?

Законът ни дава право до 30% от активите на фонда да бъдат разпределени в активи с непазарна оценка.

- В последните месеци се отчита поевтиняване и на земеделската земя, според някои източници, какви са вашите информации?

Абсолютните оптимисти на имотния пазар са малко, а и ние не сме от тях, но именно в тази критична обстановка откриваме дългосрочната възможност. В момента капитализациите на повечето дружества за земеделска земя отговарят на спад на пазара на земя с повече от 50%-60%, но според нас апетитът към закупуването на земи ще се появи далеч преди да е имало каквато и да е възможност за такова намаление на цените.

Към момента има леко намаление на цената на земя, което можем да отчетем като възможност за фондовете да инвестират свободните парични ресурси на по-ниска цена. Това в дългосрочен план е добра стратегия. Според наши проучвания има чуждестранен интерес за по-мащабни инвестиции именно в земеделска земя.

- Очаквате ли ефективен процес на комасация в обозримо бъдеще?

Комасационният процес в развитите страни е преминал отдавна. В България този процес тепърва ще се случва, но първите стъпки вече са направени. Именно в окрупняването се крие и големият потенциал на фондовете за земеделска земя. Комасираните парцели за обработка предоставят по-голяма възвръщаемост. Комасиционният процес ще изисква време и той най-вероятно ще бъде осъществен под формата на регламентирани сдружения, което вероятно ще подпомогне процеса.

- Как трябва да се увеличават субсидиите на декар в следващите години и колко са в момента?

Програмите за директни плащания, с които се стимулират обработвателите на земи, включват три елемента. Директни плащания от бюджета на Европейския съюз, които се определят като процент от получаваните субсидии от старите страни членки, като трябва да достигнат 100% до 2017 г. За 2008 и 2009 г. по тази точка са договорени съответно 174 и 203 лева на хектар. Допълнителни субсидии са предвидени и от българския бюджет, които са в размер на близо 66 млн. лева за 2008 г. и 55 млн. лева за 2009 г. Отделно от бюджета на България могат да се отпуснат още средства до 30% от плащането за 15-те най-стари страни членки на Европейския съюз.

- Какви са очакванията ви за арендните такси на декар в следващите години и колко са в момента?

Според официалната статистика за 2007 г. арендните взаимоотношения варират основно между 10-20 лв. на дка в зависимост основно от региона, категорията и големината на обработвания парцел. Основната зависимост, която всеки може да открие е, че фондовете с по-висока средна площ на парцелите, които притежава имат и по-висока средна цена на арендните взаимоотношения. Именно в тази връзка, колкото по-бързо преминава комасационният процес и модернизирането на земеделието в страната, толкова и наемната цена на земята ще се покачва.

- Какви са прогнозите ви за пазара на земя за тази и следващата година?

Наблюдаваното забавяне на растежа на цената на земята през последните месеци е здравословен процес, но това не означава липса на интерес към този актив. Очакваме стабилизиране на цената на земеделската земя около текущите нива, което е и възможност за фондовете с пари да купуват. В дългосрочен аспект цената на земята може да предостави добра и по-сигурна възвръщаемост на инвеститорите.

- Каква доходност целите от инвестициите си в земеделска земя?

Земеделската земя и съпътстващите я обработвателни и преработвателни индустрии в България тепърва ще се окрупняват, рационализират и повишават стойностите си в дългосрочен план. Компаниите от сектора, които се търгуват на БФБ-София, са подценени. Очакваме сравнително добра възвръщаемост на инвестициите на фонда за следващите 2 до 5 години.

- Кога ще започне процедурата по обратно изкупуване, тоест фондът ще стартира ли с 500 хил. лв. капитал?

Фондът няма да стартира с предварително набран капитал. Процедурата по обратно изкупуване ще започне след достигане на нетна стойност на активите в размер на 500 хил. лв.

Свързани компании: