Н. Николова: Спад в цените на имотите ще има, но предимно на некачествените

Николина Николова e генерален директор на Херчеса България – българското подразделение на испанския строителен гигант Hercesa с над 35-годишна история. Компанията строи близо 17 хил. недвижими имота, хотели и бизнес центрове в България, Испания, Португалия, Румъния, Чехия, Полша, Мароко, Еквадор, Мексико и Панама. Николова е почетен председател на Асоциацията за правно развитие.

- Очаквате ли значителен спад в цените на имотите в София?

Да, очакваме спад в цените при жилищата, но предимно в сегмента на ваканционните имоти, както и при тези с ниско качество и локация.

- Какви са очакванията ви за развитието на пазара през 2009 г.?

2009 година ще бъде трудна година за цялата икономика, но ние сме компания с 35-годишен опит на пазара на недвижими имоти. В Испания сме преминали не една криза и продължаваме да сме сред първите в бранша. Имаме филиали в 10 държави, които също стоят доста добре на пазара. Убедени сме, че с нашия опит, продукти и отношение към клиента ще успеем да се справим и с настоящата икономическа ситуация.

- Какви според Вас ще са най-големите предизвикателства на пазара за инвеститорите тази година?

Предизвикателството пред всички е да запазят своите инвестиционни намерения и, разбира се, да ги реализират по начина, по който са планирани. Предстои период на доказване и затвърждаване на доверието сред клиентите, които станаха по-предпазливи и внимателни в избора при покупка на имот. Те са в процес на изчакване, определящото при тяхното търсене е по-ниската цена. В условията на настоящата икономическа обстановка и настроенията на пазара инвеститорите трябва да мислят по-дългосрочно и да правят внимателно своите финансови разчети, като продължават да подобряват своите продукти и свързаното с тях обслужване.

- Какъв смятате, че е главният модел, който инвеститорите и предприемачите могат да приемат със забавянето на продажбите?

Обикновено и при идеални условия на пазара търсенето и предлагането не съвпадат на 100%. Ние смятаме, че когато се предлага добър и качествен продукт, ще се намерят хора, които да го оценят. Желаното жилище е това, което отговаря напълно на изискванията на купувача и неговата цена не може да се формулира точно. В тази връзка стремежът ни е да изучим максимално добре желанията на потребителите и да предложим опция с възможно най-малко компромиси, да изследваме пазара и неговите характеристики и избегнем грешки, които инвеститорите са допускали досега и да се поучим от тях.

Разбира се, продажбите са свързани директно с възможността на клиентите да купят и върху това влияят и други фактори, които не зависят от предприемачите. Ние се опитваме да променяме нагласата на клиента в положителна посока, да му предложим по-удобни схеми за изплащане и финансиране. Никой няма полза от това да се гледа и мисли негативно за целия отрасъл, с който пряко и непряко са свързани много клонове на икономиката. Ако реалната криза отмине, но остане в главите на хората прекалено дълго време, има опасност в даден момент да се озовем на един опустошен пазар с няколко субекта в него. Не смятаме, че някой иска да се връща във времената от 97-98 г.

- Има ли някой сегмент на пазара на имоти, който смятате, че е малко или повече защитен от кризата или поне ще остане в по-малка степен засегнат от нея?

Жилищните и търговски имоти в големите градове на страната имат бъдеще със стабилен възходящ тренд според нас, като ще има, разбира се, период на отрезвяване и стабилизация. Макар и в момента новото строителство да страда, няма начин то да не заеме водещи позиции отново, тъй като е нормално качественото модерно проектиране и материали да го поставят пред морално и физически остарелите панелки и сградите, които са паметници на зората на демокрацията у нас.

При ваканционните имоти, с малко изключения, ситуацията бе започнала да се влошава дори и без наличието на криза, и това бе ясно на всички. Разбира се, и там има бъдеще, но то се определя от едно коренно различно устройствено планиране на курортните територии от досегашното. Офис площите е логично да усетят застой, тъй като кризата има реални отражения върху бизнеса и влизането на нови чуждестранни компании, които да инвестират у нас на този етап.

- Забелязвате ли някаква промяна в наемната активност на жилищния пазар предвид забавянето на продажбите? Какви са вашите прогнози в това отношение?

Наемане на жилища, търговски и офис площи винаги е имало и ще има. Не смятаме, че има някакъв сериозен ръст нито като активност, нито като цени на пазара за наеми при сегашната ситуация. Наемите са отражение на състоянието на икономиката и пазара на труда, които в момента са със забавени обороти. Нормално е чужденци, идвайки в България, или хора от провинцията в София да изберат да живеят под наем като за начало, но дали сега, в настоящия момент, темпът на тези миграционни активности е същият като преди 2-3 години?

- На този етап имате ли планове за проекти извън столицата?

За момента нямаме такива планове.

- Бихте ли дали примери за други райони в страната, които смятате, че са перспективни за изграждане на жилищни имоти – по отношение на потенциален пазар, цена на земята и т.н.?

Според нас такива райони са Варна, Стара Загора, Пловдив, Бургас.

- Какъв е броят на жилищата, за които сте подписали договори за продажба във вашите проекти?

В момента „Херчеса“ разработва два проекта в България. Това са жилищните комплекси „Зеленика“ и „Липите“ в София. „Зеленика“ беше представен на пазара през есента на 2008 г. Той ще бъде изграден на площ от 103 хил. кв. м. Инвестицията в него е на стойност около 210 млн. евро. В него ще има около 2 хил. апартамента, а 40% от територията му ще бъде от зелени площи. Комплексът ще разполага с алтернативна транспортна мрежа, включително и с ж.п. гара „Херчеса”, на която ще спират влаковете по линията София – Перник – София. „Зеленика” ще бъде изцяло газифициран.

В момента сме в така наречената фаза на предварителна продажба, при която клиентите ни резервират апартаменти срещу депозит. Ако не се стигне до подписване на предварителен договор, той се възстановява. „Зеленика” се радва на доста голям интерес от страна на хората.

- Какъв е социалният профил на клиентите ви?

Клиентите, които проявяват интерес към нашия комплекс, са предимно млади хора и семейства.

- Какви са цените на апартаментите в комплекса?

Мога да ви дам пример за цените на апартаменти с 1,2 и 3 спални. Цената на апартамент с една спалня е 47 440 евро, с две спални – 68 186 евро, а на апартамент с три спални – 82 920 евро. Това са цени с включено паркомясто и без ДДС. Това са цени за апартаменти, които се получават от клиента на шпакловка и замазка.

- На каква фаза на завършеност продавате жилищата?

Клиентите ни могат да избират от три възможности според предпочитанията си за довършителните работи в техния апартамент. Трите опции са на шпакловка и замазка, с довършена и оборудвана баня и вграден гардероб и с довършена и оборудвана баня, мебелирана кухня и вграден гардероб.

- Очаквате ли забавяне в изпълнението на проекта и кога ще бъде завършен той?

Строителството на комплекс „Зеленика” ще бъде извършено на фази. Първата от тях, която включва завършването на 250 апартамента, както и изграждането на гара Херчеса, ще стартира през май или юни 2009. Целият проект ще бъде завършен за около 7-8 години.