М. Бърлтън: Рецесията бе най-доброто нещо за пазара на търговски площи

Марк Бърлтън отговаря за международната дейност на търговските вериги, клиенти на консултантската компания за имоти Cushman & Wakefield (C&W). Той представлява редица от водещите европейски търговци във всички ценови сегменти. Има над 13 години опит с работа в сегмента на търговски площи.

Преди да се присъедини към C&W, е бил директор Отдаване под наем за Великобритания и Франция в McArthur Glen UK Ltd, също и директор Недвижими имоти в компанията на Ралд Лорън. Член е на Кралския институт на лицензираните оценители на имоти (RICS) и на Британския съвет за търговски центрове.

- Има ли разлика в степента, в която пазарът на търговски площи в развиващите се страни е бил засегнат, в сравнение с този на развитите?

През последните месеци кризата се разпростря и към развиващите се пазари. Въпреки това очаквам, че те няма да бъдат засегнати в същата степен като пазарите на запад. Спадът няма да е толкова голям, защото и техният пик не беше толкова висок.

Делът на моите клиенти, които се интересуват от Източна Европа, е по-голям в сравнение с тези, които проявяват интерес към Западна Европа. Много от тях се насочват към пазарите в Източна Европа, които имат също голяма гъстота на населението, но разширяването там е свързано с по-малко разходи.

- Тези планове за разширяване за какъв период се правят?

Трудно е да се правят прогнози за следващите 12 месеца. Всяка търговска верига прави планове по-скоро за следващите три години, отколкото за следващите 12 месеца.

- Каква е прогнозата Ви за развитието на пазара на търговски площи във Великобритания и Западна Европа?

Много от него ще бъде движено от новите възможности, които се появяват. Марките с добри продукти и добри предложения ще продължават да се разширяват, макар и със значително по-бавни темпове в сравнение с изминалите три години.

Например голямата верига Woolworths току-що обяви фалит. Това ще доведе до освобождаване на някои отлични имоти и някои от марките ще могат да се възползват от това, придобивайки имоти, каквито преди шест месеца не са си представяли, че могат да притежават.

Като цяло не виждам като вероятно някакво възстановяване поне до третото тримесечие на 2009 г.

- Започнаха ли да се наблюдават мащабни принудителни продажби в търговския сегмент в Европа?

Да, специално на пазара във Великобритания, който следя по-отблизо, има някои примери за това. Такъв е този с веригата мебелни магазини MFI, която е под държавна администрация, или веригата за кафе и чай Whittard, за която също се говори, че е на ръба на фалит. Също така за много компании се смята, че ще обявят фалит след Коледа. Поне 12-15 от известните търговски марки ще фалират през следващите 12 месеца.

- Как може да се обясни фактът, че някои от големите и известни вериги фалират, а други по-малки и недобре познати успяват да излязат невредими и дори по-силни от кризата?

Само защото нещо е известно не значи, че е много добро. Те са станали жертва на висококонкурентния сектор, в който работят. При някои има лошо управление, лош продукт или маркетинг, или комбинация от тези неща.

- Кога можем да очакваме ръст на инвестиционната активност, предвид факта, че собствениците на активи в затруднено положение в един момент ще бъдат готови да приемат по-ниски цени?

Първо трябва да уточня, че инвестициите не са моята специалност. Има малка група от инвеститори, които разполагат с капитал и чакат дъното. Мисля, че можем да видим повече инвестиции през второто тримесечие на 2009 г. Някои хора казват, че вече сме достигнали дъното, но никой не иска да бъде първи и да рискува, като пристъпи първи към сделки. Мисля, че ще видим повишена активност през второто и третото тримесечие, но също така е възможно и това да стане едва през 2010 г. Ако инвестициите се забавят след третото тримесечие обаче, ситуацията ще бъде много затруднена.

- Какво можем да очакваме, ако се стигне до това?

Огромни съкращения е първото нещо. Това е особено важно за лондонското Сити, което е много зависимо от инвестиционния пазар.

- Кой вид активи в търговския сегмент е бил засегнат най-много от кризата?

Трудно е да се каже, защото на този сегмент няма почти никаква активност. Въпреки това всички видове активи са засегнати, без значение дали става дума за търговски центрове, или нещо друго. Всичко, което е било надценено, се понижава.

Ако вземем за пример отделни държави – Ирландия, която бе свръхнадценена, ще станем свидетели на още продължителен спад. За разлика от това, спадът в Източна Европа няма да е толкова голям.

- Може ли да се каже, че повечето търговци са спрели плановете си за експанзия или те се възползват от възможностите, които затрудненията на пазара създават?

Много от тях се отказват. Те казват: Искаме да се концентрираме върху продуктите, които имаме в съществуващите си магазини. Някои други пък преминават към експанзия чрез франчайзинг вместо да се разширяват самите те. Този модел обаче води до по-ниска норма на печалба.

Повечето обаче не правят нищо. Такава е ситуацията през последните три месеца.

Има разбира се и някои много добри марки като Primark, чийто бизнес модел все още е много добър. Те са позиционирани в ниския ценови сегмент. Те ще търсят пътища, за да се възползват от ситуацията.

- Значи може да се каже, че такива марки за икономично пазаруване се справят добре в условията на криза?

Да, и това важи за хранителните продукти, дрехите, развлеченията и козметиката. Козметичните продукти ще се радват на добри продажби тази Коледа. Интересно е, че жените купуват повече гримове през по-трудни времена.

- Как се обяснява това?

Това е малък и достъпен лукс. Продажбите на козметични продукти вече се повишават.

Интересно е, че луксозният пазар е по-малко засегнат. Най-засегнат е средният ценови сегмент – марките от търговските улици. Но ако купувате луксозни стоки, вие винаги купувате луксозни стоки.

- От Вашите впечатления какви са най-съществените разлики между търговските центрове, които се изграждат в ЦИЕ и България, от тези в по-развитите пазари?

Разликите не са толкова големи, колкото много си представят. Когато посещавам ЦИЕ с марки, които все още не присъстват, те са удивени от търговските центрове.

Наистина, вие нямате същия набор от международни марки, но, като цяло, няма разлика. Те се организират и отдават под наем по модел както навсякъде другаде. Някои от най-добрите търговски центрове, които съм виждал, са в ЦИЕ.

- Значи като цяло качеството е на добро ниво?

Да, защото много от тях се изграждат от чуждестранни инвеститори, които внасят опита си на местните пазари.

Най-големият проблем е просто техният брой. Мисля, че тази рецесия е много положителна за пазара, тъй като много проекти ще бъдат отменени. Помислете само за броя на проектите във Варна. Би ли имало пазар за тях ако всички те бъдат реализирани?

Може би законодателството в тези страни относно градоустройството е по-основният въпрос тук отколкото качеството. Те не могат да ограничат броя на проектите, които се планират.

- Как смятате, че трябва да стане това, при положение че идват инвеститори, които искат да влагат пари и да създават работни места, и не е логично да бъдат ограничавани?

Да, това е икономическият аспект на нещата. Но трябва да има баланс между икономическите въпроси и практическите ползи, които произтичат от такива проекти, за да могат те да са максимално ефективни.

- Какви са главните предизвикателства пред един чуждестранен инвеститор и като цяло един чужденец, който идва в България?

Мисля, и съм изцяло открит и откровен, че най-големият проблем в България е корупцията, която изглежда, че е основното опасение. За търговци, присъстващи в региона, България е логичната следваща стъпка за разширяване. Тя е със стратегическо местоположение, няма свръхпредлагане и предлага добър потенциал. Но в момента, в който те се запознаят с повече подробности за пазара, се сблъскват с корупцията, която изглежда, че е на всички нива. Затова в някои случаи те предпочитат да се насочват към други страни. Компаниите в днешно време имат много възможности за избор. А и международната експанзия не е в никакъв случай толкова труден процес за осъществяване колкото много хора смятат. Ако България не е подходяща за тях, те отиват в Турция или Румъния, които също са атрактивни пазари.

- Има ли примери за търговски вериги, които са се отказали от България заради корупцията?

Да, има. Не мога да цитирам имена, но има компании, които казват: Ние предвиждаме да навлезем на пазарите в Полша, Чехия, Словакия, Румъния, но не и България.

- И причината е корупцията?

Да, тя има значителен принос. Корупцията е един от най-големите страхове за тях. Ако проблемът всъщност не е толкова голям, тогава може би става дума за негативен имидж на страната и правителството трябва да вземе мерки в тази посока.

- Какъв съвет бихте дали на инвеститор или предприемач, който обмисля да стартира нов проект в момента? Независимо на кой пазар?

Да получи максимално добро консултиране. Да не се хвърля в нищо преди да получи съвет от професионален консултант – от компании като нашата, от банки, юристи. Да не оставя нищо на случайността, защото, особено сега, това крие големи рискове, каквито не е нужно да се поемат.