Адванс Терафонд: Кризата може да разколебае само краткосрочните инвеститори

Радослав Манолов е изпълнителен директор на Адванс Терафонд АДСИЦ, създадено от Карол АД. От началото на 2005 г. ръководи проекта по създаването на Адванс Терафонд и впоследствие става негов изпълнителен директор. Радослав е отговорен за прилагането на инвестиционната стратегия, както и за ежедневното управление на дружеството. В екипа на Карол е от 2001 г. като консултант по проекти и работи основно в областта на финансовия мениджмънт за ключови клиенти на Карол.

- Г-н Манолов, как се отразява кризата на интереса към инвестиции в земеделска земя (както за институционални, така и за индивидуални инвеститори)?

През последните няколко месеца кризата подейства оздравително на пазара на земеделска земя. В какво се изразява оздравителният ефект, мога само да посоча няколко насоки: Първо, еуфорията от закупуването и повишаването на цените с по 20 лева на месец се преустанови; второ, накара всички инвеститори да преосмислят стратегиите си и инвестиционните си интереси, както и да оптимизират дейността си; трето, накара купуващите с цел краткосрочна спекулация да преосмислят стратегията си.

Като цяло подобна криза може само да разколебае краткосрочните инвеститори, но ако разгледаме профила на индивидуалните и на институционалните инвеститори, то може ясно да се констатира, че всички имат средносрочни или дългосрочни очаквания, а именно 2-3 до 5-годишен период.

Адванс Терафонд инвестира дългосрочно в земеделски земи, като прилага краткосрочни и средносрочни похвати за увеличаване стойността на вече закупените такива – имам предвид концентрация и комасация.

- Има ли реално някакъв ефект върху цените, както това се наблюдава в други сегменти от пазара на имоти?

Както вече споменах, напълно нормално и очаквано от всички купувачи беше цената на земята да се стабилизира. В рамките на 2008 г. станахме свидетели на цени, започващи от 280-300 лв. за декар в началото на годината, до рекордните 460-480 лв. само след 8 месеца. Подобно над 70% повишение на фона на световен икономически колапс не беше обосновано. Въпреки всички корекции пазарът ще завърши годината с повишение спрямо края на 2007 г. с около 15%.

- Какви са Вашите прогнози за пазара през следващата година?

Очакванията за пазара на земеделска земя са положителни, а именно обемите ще се запазят, а цените ще се стабилизират в интервал от 250 – 300 лв. на декар.

- Има ли „подценени“ региони, където инвестициите в земеделска земя предоставят добри възможности?

Като цяло ефектът от инвестиционната дейност на дружествата със специална инвестиционна цел, както и на много други непублични компании доведе до изравняване на цените, изключение има единствено в Североизточна България, където цените продължават да са с около 20 до 30% по-високи. Неоспорим е фактът, че инвестираните средства само от дружествата, които са членове на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ), през изминалите 3 години са в размер на над 500 млн. лв.

До голяма степен изравняването се дължи и на развитието на арендните отношения и субсидирането на земеделските производители.

- Има ли интерес от страна на чуждестранни инвеститори към пазара?

Интерес определено има, но всеки пряк инвеститор в земя се впечатлява от разпокъсаността на имотите, липсата на инфраструктура и напояване. Когато комасационните проекти престанат да се броят на пръсти и благодарение на тях започнат да се решават споменатите проблеми, тогава очакваме да има по-сериозен интерес от местни и чуждестранни инвеститори за закупуване на земеделска земя във всички райони на страната. Друга част от желаещите да инвестират в земеделска земя намериха алтернатива чрез закупуване на акции от дружества, които основно инвестират в такава.

- В момента какво е средното ниво на доходността от инвестициите в земеделска земя (както от рента, така и от очакваното повишение в цената)?

Доходността от рента през 2008 г. при Адванс Терафонд е в размер на 7,1%, като всяка година тя нараства с фиксирани 20%. Когато се прибави и темпът на нарастване на цената на малките парцели земеделска земя с 15 до 20% годишно, то доходността става много добра. В тази калкулация не включваме стойността на концентрираната и окрупнена земя.

- Кои са главните страни, участващи в процеса на комасация и какво се случва с плановете за Закон за комасацията?

Програмата за комасация е сравнително нова (от края на 2007 г.) и до момента няма друга стартирала подобна процедура освен тази на Адванс Терафонд. Предпоставка за започване на подобен проект е да има няколко собственика с концентрирана собственост, които да имат общи интереси за окрупняване и подобряване на инфраструктурата в дадено землище. Основните участници естествено са частни собствениците на земеделски земи, но могат да бъдат включени и имотите от ДПФ и ОПФ. За да бъде справедливо за всички и да има силата на държавен акт едно подобно репарцелиране на землището, такъв проект трябва да се извършва под надзора и със съдействието на държавните и общински институции. Очакваме с нашия проект да се видят всички предимства и недостатъци на програмата и действащите към нея наредби, както и навременното им усъвършенстване с цел комасацията в България да стане реалност.

- Положителна ли е според Вас намесата на държавата в този процес или пазарната комасация е по-ефективна?

Както вече споменах, не може да има комасационен проект без участието на държавата, тъй като това е свързано с промяна на кадастралния план и инфраструктурата на конкретен район на страната.

- В кои райони се наблюдава най-голяма разпокъсаност и в кои процесът е на по-напреднал етап?

Трудно е да се каже конкретно в кои райони каква е разпокъсаността на имотите, въпреки че има такава статистика. Водещото е колко са били жителите в дадено землище и колко е обработваемата земя в него. При тази проста сметка може веднага да се обобщи, че в големите землища парцелите са по-големи.

- Има ли случаи на прехвърляне между инвеститори на цяло портфолио от комасирана земя?

За прехвърляне на цели портфейли все още не може да се говори, но вече са налице няколко сделки между членове на БАСЗЗ, които си размениха концентрираната собственост в няколко землища.

- Каква премия върху цената е логично да се очаква при такива продажби?

Всичко е въпрос на пазар. За да се концентрират 1 000 декара земеделска земя в едно землище, може да са необходими три, дори повече години, а в друго землище такава концентрация да бъде невъзможна поради липса на предлагане или конкуренция.

- Какви са главните разходи за комасация? Може ли да се каже средно с колко се оскъпява земята след нейното уедряване?

Основните разходи са свързани с организирането на самия процес, със заплащането на геодезичната дейност на обслужващите района дружества и не на последно място с информационната и разяснителна кампания, чрез която се привличат и останалите участници в комасацията. По предварителни данни всичко това ще оскъпи земята с около 50 лв. на декар, но ще доведе до прекрасни резултати. Това е инвестиция в бъдещето, която си заслужава усилията.