Аладин Харфан: Кризата е като тъмен киноекран – звучи музика, но образ няма

Аладин Харфан е икономист по образование. Започва бизнеса си в България през 1992 г. Сферите, в които инвестира, са бяла и черна техника, производство, търговия, строителство, медицина, транспорт и бързо хранене. През 2000 г. създава марката за битова техника Elite. От 1999 г. фирмата му „Аладин” стратегически се насочва към реализирането си като инвестиционна компания. Най-мащабният й проект за момента е Мол Плевен. Реализирала е множество проекти за офис, търговски и жилищни сгради и складови бази. Аладин Харфан е собственик също на медицинския център Медстом, фирма Е-Елит, Агропласмент и търговия - Плевен и верига за бързо хранене. Има дялове в строителната фирма Аладин Билдинг, транспортната ANGTrance и др.

- Забелязвате ли спад в търсенето и/или в цените от началото на годината на някои от сегментите на пазара на имоти, на които развивате дейност?

В последните 3-4 месеца банките намаляват кредитирането. В резултат на това търсенето на жилищни и търговски имоти намалява. Разбира се, когато търсенето намалява, цените от страна на предлагането падат. Това, което се случва, е нормално – липсата на финансиране води до намаляване на търсенето и до спад на цените.

Освен това клиентите забелязват падането на цените и забавят решенията си за покупка, защото очакват цените да намаляват допълнително. Така пазарът замръзва, защото всички изчакват да видят какво ще се случи, доколко ще се редуцират цените. Всеки иска да купи възможно най-евтино. Всеки продавач, от друга страна, иска да продава на по-висока цена. Така исканията на купувачите и очакванията на продавачите се разминават. При тези условия почти не могат да се осъществят сделки. Ако кризата продължи по-дълго, продавачите ще са принудени да свалят допълнително цените, за да могат да реализират продажби.

- Очаквате ли финансовата криза да има по-мащабен ефект (от малка корекция) на пазара на имоти?

Никой в момента не знае докога ще продължи кризата – нито банките, нито търговците. Сигурното е, че стагнация има навсякъде.

Аз бих описал ситуацията със следната метафора: всички стоят в тъмен киносалон на прожекция на филм на ужасите. Екранът е черен, не се вижда нищо. Звучи само музика. Музиката продължава и продължава, но картина няма. Такава е ситуацията с финансовата криза у нас.

Кога нещата ще се променят зависи в голяма степен от банките – кога ще подновят финансирането, кога ще смекчат изискванията си за отпускане на нови кредити и кога ще намалят лихвите. Банките все още не са спокойни и не работят както преди. Ето защо все още не се вижда светлина на екрана.

- Очаквате ли по-големи проблеми и фалити в сектора?

Да. Големите фирми са далеч от фалити. Те са натрупали добри печалби до момента. Това, което те трябва да направят, е да работят в тясно сътрудничество с финансовите институции, най-вече банките, за да могат средствата им да бъдат харчени по най-добрия възможен начин.

Застрашени са онези, които имат имоти, неносещи доходи. Някои от тях са заложили голям ръст на цените на имотите в бизнес плановете си.

Строителните фирми като цяло успяха да реализират много големи печалби през последните години. Ето защо те самите няма да пострадат. Ще пострада техният персонал, както и размерът на печалбата им, но няма да се стигне до фалити. Що се отнася до инвеститорите, застрашени са най-вече онези, които работят по модела „купуване на кредит-продажба”. Те ще имат проблеми. Фирмите, които имат собствени проекти и те им носят доходност, няма да имат проблеми.

- Срещате ли затруднения при реализация на проектите си, предвид ограниченото банково финансиране? Ще доведе ли до замразяване/отлагане на някои от тях?

Да, имам няколко неголеми проекта, които съм замразил, тъй като в момента не мога да получа финансиране.

Имам и няколко проекта, които бях на път да продам на международни инвеститори. За съжаление, това не се случи, тъй като инвеститорите не успяха да получат финансиране. Банките отказват да финансират международни инвеститори и това води до спад в пазара.

За щастие, имам имоти, които ми носят добра доходност, и това ще ми позволи да продължа да работя на печалба. Но времената на лесната и бърза печалба вече отминаха.

- Очаквате ли корекция в посока надолу на цените на строителните терени в по-големите градове?

Да. Цените ще паднат най-много при терените. Причината е, че няма да има инвеститори, които да купуват изградените обекти. Ето защо дивелъпърите няма да купуват терени.

Освен това ще продължат да падат цените на имотите, които не носят доход. Тези, които носят доход, ще задържат цените си на определено ниво. Това е валидно за ценовите нива на търговските обекти. Що се отнася до жилищата, продажните цени на вече завършените обекти ще паднат малко. Терените за жилищни сгради ще поевтинеят бързо, защото няма кой да строи.

- Има ли какво да се желае по отношение на подобряването на услугите за управление на имоти у нас? Бихте ли дали примери за това какво бихте искали да се промени?

В момента в България има много малко фирми, които предлагат тази услуга. Сградите, за които се предвижда фасилити мениджмънт, са единици, разположени най-вече в София и на няколко други ключови локации. В същото време услугата е важна за дългосрочното развитието на имота. Мисля, че повече фирми трябва да започнат да я предлагат, като същевременно възпитават потребителите да я изискват от предприемачите.

Секторът има нужда и от фирми с опит във фасилити мениджмънта, които да предлагат услугата качествено и професионално. Възможна опция е повече чужди фирми с опит да започнат да предлагат управление на имоти.

- Какъв е размерът на инвестициите, които сте направили в страната досега (за цялата група и за Аладин Билдинг отделно) и които смятате да реализирате през следващите 2-3 години?

Секторите, в които съм инвестирал до момента, са недвижимите имоти, битова техника, транспорт, медицински услуги и ресторантьорство с верига от обекти за бързо хранене.

Екипът ми бе планирал инвестиция от 250 млн. лв. до 2011 г., но вследствие от кризата очаквам сумата да падне с 40%.

Най-големият проект, който ще реализирам в следващите две години, е Мол Плевен. Инвестицията в него ще надхвърли 80 млн. лв. Той ще бъде първият по рода си търговски център тип „мол” в региона и ще бъде построен според най-добрите международни стандарти и практики. Молът ще включва повече от 100 търговски обекта, супермаркет, заведения за хранене, мултиплекс и други места за развлечение. Общата застроена площ на търговския център ще надхвърли 47 хил. кв.м. Очаква се той да бъде завършен и открит пред широката публика през 2010 г.

Друг важен проект е отварянето на новата клиника на медико-дентален център Медстом, планирано за 2009 г. Разширението ще позволи на клиниката да предлага и болнична помощ. Освен това продължавам да развивам веригата от обекти за бързо хранене.

- Планирате ли продажби на някои от имотите, които сте изградили, или на някои от другите бизнеси?

Да. Всичко, което правя, може да бъде продадено, ако има подходящи оферти. Целта на всеки инвеститор е печалба и ако той получи оферта за продажба, която би му осигурила добра печалба, естествено е да се възползва от нея.

- Имате ли оферти?

Да, имам оферти за покупка на някои от бизнесите ми, но за съжаление не мога да споделя детайли поради конфиденциалността на материята.

- Каква е доходността, която бихте очаквали (за бизнес имотите) и каква е средната доходност, съответно при търговските и логистичните имоти в страната?

В началото на годината доходността при търговските и логистичните площи беше около 7,5% за инвеститорите и над 35% за дивелъпърите. Става дума за големи обекти. В момента доходността трябва да е 9% - 10%, за да бъде атрактивна за инвеститорите. Това кара нашата доходност да пада до 12%-15%. Имам предвид годишна доходност.

- Бихте ли набелязали някои ключови тенденции на пазара на имоти, които очаквате да видим през 2009 г.?

Започнатите обекти ще бъдат приключени, но няма да има нови проекти. Единствените обекти, които може да бъдат започнати през 2009 г., ще бъдат такива, които се изграждат за нуждите на самите фирми-инвеститори.