П. Дудоленски: Вече има примери за неуспешни проекти за търговски центрове

Петър Дудоленски е завършил „Финанси”, специализация „Банково дело” в УНСС. Преди това е учил в професионална гимназия „Проф. Иван Апостолов”, специалност „Маркетинг и мениджмънт”.

Той започва работа като оперативен координатор в RESB (Real Estate Services Bulgaria) през 2001 г., когато стартира проектът Mall of Sofia, първият в България търговски център от типа „mall”. Година по-късно е повишен в длъжност оперативен и маркетинг мениджър, а след откриването на Mall of Sofia (9 юни 2006 г.), поема поста изпълнителен директор. Под негово ръководство стартират проектите Mall Plovdiv и Park Tower, а малко по-късно - Mall Rousse и Mall Stara Zagora. Посредством инвестиционно си дружеството RESB, инвеститорите Cinema City International имат дългосрочни бизнес планове за инвестиции в недвижими имоти в България и на Балканите, особено в търговски и развлекателни центрове, офис сгради от клас „А” и модерни жилищни сгради.

Дудоленски ще вземе участие в конференцията за имоти BalRec - България, която ще се проведе днес с медийното партньорство на Investor.bg.

- Забелязвате ли промяна на пазара на търговски площи у нас от началото на кредитната криза в средата на миналата година?

Да се правим, че световната криза изобщо не ни е засегнала, в частност пазара на търговските площи, е несериозно. Наблюдава се известно забавяне за започнатите проекти. Все по-трудно се получава финансиране от банките – не всички банки кредитират, а тези, които го правят, са много предпазливи, и отпускат кредити при доста по-тежки условия. Поскъпват строителните материали, което на свой ред увеличава инвестицията. Резултатът, в крайна сметка, е намаляване на възвръщаемостта за инвеститорите.

- Можем ли да кажем, че нашият пазар засега е по някакъв начин защитен предвид, все още, ограниченото предлагане?

Трудно е да се каже. Голяма част от търговските центрове, които в момента се строят, ще отворят врати през 2009 г. и 2010 г. Това неминуемо ще промени пазара на търговски площи, по естествен път ще го балансира, но това е независимо от предстоящата криза. И пак бих искал да подчертая – ще бъдат завършени проектите на сериозните инвеститори, тези, които имат опит и know-how.

Изграждането на търговски център е комплексен процес – това, че си добър стратег или имаш добра агенция за отдаване под наем, изобщо не гарантира успеха на един проект. На практивка са необходими доста по-задълбочени познания.

- Има ли промяна в поведението на големите инвеститори и търговските вериги, търсещи площи в големите молове у нас?

Да. Както големите инвеститори, така и търговските вериги стават все по-предпазливи при взимането на решение. Търговските вериги се объркаха не само заради кризата, но и заради много проекти, които се обявяват. В крайна сметка те предпочитат да участват в проектите на доказалите се инвеститори, с които вече са партньори.

- Кога се очаква България да достигне средното за ЕС ниво на търговски площи на 1000 души население?

Мисля, че на този етап ще има доста нереализирани проекти. Поради тази причина достигането на това ниво ще се отложи във времето.

- Има ли все още подходящи терени за изграждане на модерни търговски центрове в големите градове у нас?

Има, но са малко. Локацията на един търговски център е от изключително голямо значение за неговия успех. Обикновено идеалната локация е в центъра или в широк център, като задължително трябва да има отличен достъп. Има доста примери за провалени проекти заради лош достъп.

В крайна сметка обаче колко свободни терена има в центъра на един голям и средно голям град? Ние вече проучваме възможности за инвестиции в съседни държави.

- Като цяло отговаря ли българският продукт на очакванията на чуждестранните инвеститори, които търсят да придобият търговски центрове у нас?

Като цяло да. С риск да се повторя, проектите на големите предприемачи отговарят на очакванията на чуждестранните инвеститори. Иначе тези проекти нямат шанс – нито клиентите ще ги посещават, нито ритейлърите ще наемат помещения, нито чуждестранните инвеститори ще ги купуват.

Наемателите трябва да са много предпазливи, да знаят кой е собственикът, кой реализира проекта, какъв е неговият опит и чак тогава да подписват договори. Вече има няколко примера за неуспешни проекти и ще има и други такива.

- Какви са техните изисквания и какви (какъв тип и националност) са обикновено те?

Обикновено това са инвестиционни фондове, а като националност не може да каже еднозначно, но като че ли преобладават американски, английски, ирландски и др.

Изискванията са много – много добра локация и транспортната достъпност, оптимален маркетингов микс, модерна архитектура, концепция и дизайн. Репутацията и опита на инвеститорите са от огромно значение. И не на последно място, предвид нарастващата конкуренция на пазара, успешното управление на един търговски център също играе голяма роля.

- Каква е доходността на този сегмент в момента и как очаквате да се промени за 2009 г.?

Доходността през 2004 г. в проценти беше около 12-15% годишно. И въпреки че през 2005 г. и 2006 г. намаля с 2-3 пункта, интересът към търговските площи продължи да нараства. През последната една година, предвид цялостната обстановка, възвръщаемостта намаля на около 8-10%, макар че при някои сделки тя е дори по-ниска. А няма нужда да коментираме какво се случва през последните два месеца.

- Какви инвестиции в проекти е направила досега RESB и нейните партньори и какви са планирани за следващите няколко години?

Cinema City International, чрез инвестиционното си дружество в България RESB, има първия успешно реализиран проект в България за търговски център от типа „мол” Mall of Sofia (открит юни 2006). В момента работим по четири проекта: Mall Plovdiv, Mall Rousse, Mall Stara Zagora и Park Tower. Mall Plovdiv ще бъде открит в началото на следващата година и вече е 100% пълен. Mall Rousse и Mall Stara Zagora ще бъдат готови през 2010 г., единият в началото, а другият в края на годината.

Проучваме възможности и за други проекти, като вярваме, че скоро ще успеем да ги обявим официално. Дружеството има дългосрочни бизнес планове за инвестиции в недвижими имоти и на Балканите.Общият размер на инвестициите на компанията в България досега е 300 млн. евро, разпределени в над 260 000 кв. м търговски и офис площи.