Маунтин Парадайс: Купуваме на 500 евро/кв.м при 9% възвръщаемост в Банскo

Лъчезар Динев е изпълнителен директор на Маунтин Парадайс Инвест АДСИЦ, чиито права се търгуват на борсата от края на миналата седмица в процедура по увеличение на капитала от 500 хил. на 10 млн. лв. Дружеството планира да издаде на 9,5 млн. акции с номинална стойност 1 лев и емисионна цена 1,09 лева, като ще инвестира набраните средства в имоти в Банско.

Динев роден през 1970 г. Завършва Университета за национално и световно стопанство-София, специалност Информатика, и Свободен факултет Университет за национално и световно стопанство-София, специалност: Фирмено управление. До 1990 г. е програмист, включително създаване на софтуер за министерството на отбраната – Разпределени отдалечени Бази данни в реално време и отдалечено управление на складове по модемни връзки и общо мрежово управление. От 1992 до 1994 чрез ЕТ “ЛНД- Лъчезар Динев“ развива внос на компютърни модули и аксесоари. производство на софтуер с клиент IKEA и Coca Cola Bulgaria Ltd., както и производство на облекла и дистрибуция.

През 1994 г. е маркетинг асистент в Coca Cola Bulgaria – Representation Office Atlanta - връзки с бутилиращата компания Coca Cola Hellenic Botling, нарушения на Търговската марка и връзки с рекламните Агенции. През 1995 г. в Търговска банка „Биохим“ Централно управление е в отдел Корпоративно кредитиране Южна България, въвеждане на нов софтуер в банката и VSAT управление на клоновата мрежа. През 1996 г. основава и управлява Интернет България ООД. Същата година създава туристически портал и се занимава със SEO, насочени към входящия туристически поток на България. През Интернет България ООД създава една от първите VSAT връзки с USA, което превръща компанията в доставчик с независима от БТК ЕАД сателитна връзка. Използване на Сателита на Loral Orion, Orion1. През 1999 г. компанията създава първите в България карти за достъп до интернет. Компанията развива дейност в България, Румъния, Турция и Сърбия.

През 2002 – 2003 г. започва да изкупува земи и проектира хотелски комплекси в землището на гр. Банско. През 2004 г. завършва проектирането на първите два комплекса в гр. Банско с помощта на арх. Петър Диков, сега главен архитект на София.

На 25 септември от 16 ч. в хотел Радисон ще има презентация за институционалните инвеститори от мениджъра по емсията Райфайзенбанк/България/ и дружеството със специална инвестиционна цел.

- Как възникна идеята да изградите тези комплекси в Банско?

От 1996 година се занимаваме с телекомуникации и всичко свързано с интернет. Разработихме няколко резервационни системи, които заедно с познанията ни за SEO (Search engine optimization) доведоха до добри резултати в продажбите на ваканционни почивки от българския пазар на чужденци. През 2000 – 2001 година имахме проблеми с намирането на места за нашите туристи специално в гр. Банско. Осъзнахме, че има празна пазарна ниша, която, съчетана с макроикономическите условия в България и очакваното присъединяване към ЕС, са благоприятни предпоставки за един успешен бизнес. През 2002 година взехме решение да построим хотелски комплекси, които да поемат получените резервации и да запълнят празната пазарна ниша. Тогава дори основният лифт не беше построен. Закупихме едни от най-атрактивните имоти в рамките на самия град. Малко по-късно бе направена и сделката за имота пред долна станция на лифта. В следващите 2004, 2005 и 2006 година продадохме значителна част от апартаментите на инвеститори, предимно от Обединеното кралство и Ирландия.

- Какъв е опитът ви от експлоатацията в последните години, каква доходност постигахте?

През последните три години управляваме всички въведени в експлоатация обекти - както собствените на дружеството, така и тези вече продадени на други инвеститори и индивидуални собственици. Работим с почти всички туроператори, предлагащи зимни ски и сноуборд ваканции на българския, руския, гръцкия, британския, румънския, израелски, македонския и сръбския туристически пазари. Участваме на по-голяма част от туристическите борси като тези в Лондон WTM, Гърция - Солун Филоксения и др. През последните години се увеличиха въведените в експлоатация хотели и апартаментни комплекси в гр. Банско, но въпреки това имаме почти двойно увеличение на приходите за една година. Конкретната доходност е различна за различните обекти. При апартаментите най- висока доходност се реализира при апартаментите от тип студио, които имат най-голяма запълняемост и по тази причина възвръщаемостта достигна до 13% бруто. Тук е моментът да се отбележат два основни фактора при определянето на възвръщаемостта – цената на отоплението и продължителността на сезона.

При цената за отопление през изтеклите няколко сезона цената на горивата бяха основният елемент при формирането на нетната възвръщаемост. За съжаление, българското правителство не прави нищо, за да се подобри положението. При нашите преки конкуренти в зимния туризъм Австрия и Германия – страни членки на Европейския съюз - цената на евродизела за отопление е съответно 70 и 60 евроцента. Причината е, че в тези цени не са включени акцизите за пътища и транспорт. В България цената на същото гориво е малко над два пъти по-скъпо и при тези условия зимният туризъм трябва да компенсира разликата с по-активна реклама и редица компромиси. Независимо от многобройните писма, писани от хотелиерската общност до Агенцията по туризъм, отговорът е, че те не могат да поемат ангажимент за предприемането на каквито и да е мерки за преодоляване на неравностойното положение на българските хотелиери.

Добрата новина е, че вече е изградена новата газопреносна мрежа и от новия зимен сезон разходите за отопление ще паднат до 3 пъти.

Що се отнася до продължителността на сезона, при избора ни за инвестиции се спряхме именно на планинския курорт Банско заради привлекателната възможност за по-продължителен зимен сезон. Пистите стигат до 2500 м н.в. и има прекрасен летен сезон за ваканции на планина, както и за възможности за голф, велосипедизъм, алпинизъм, трекинг и т.н. За съжаление, през последните години заради бума на строителството в региона летният туризъм беше тотално провален заради праха, шума и прекомерното използване на строителна техника. Тук има също добри новини – поради световната криза и срива на ипотечния пазар в САЩ, както и спецификата на инвеститорите в региона предимно от Обединеното кралство, където финансовата криза е в силата си, този летен сезон строителството в региона замря и туристите започнаха да се завръщат. При тези условия се появи възможността за целогодишно използване на легловата база и очакваме да получим до 35% по-висока доходност от управляваните имоти през следващите години.

- Каква доходност очаквате?

Както вече Ви споменах, при новите цени за отопление на газ, планираното въвеждане на когенерация във всеки от закупените обособени обекти и продължителен летен сезон очакваме да получим доходност над 9% от отдаването под наем на апартаментите и всички останали бизнес имоти в комплексите, което ще подобри неколкократно досегашната възвръщаемост.

- Колко апартамента ще притежавате?

Много уместен въпрос. Пълният списък на притежаваните от дружеството имоти заедно с оценката на компанията лицензиран оценител може да бъде изтеглена от сайта на дружеството, където може да бъде намерена и допълнителна информация за дейността му и управлението му на адрес http://www.mountain-paradise.info/our_services.html. Във всеки от комплексите притежаваните апартаменти не надвишават 15% от всички апартаменти. При тази ситуация до окончателната им продажба тези апартаменти ще имат над 80% целогодишна запълняемост. Добрата новина е, че по договора с обслужващото дружество то има задължението да отдава приоритетно първо тези апартаменти и тогава апартаментите на другите собственици. Самото обслужващо дружество е поело ангажимент да управлява над 80% от всички останали апартаменти при приходи от 25% от всяка продажба, разходите са за сметка на съответните собственици. При тези условия е разбираемо защо обслужващото дружество се нуждае от всички останали обособени обекти в комплексите като ресторанти, барове, билярди, спа центрове, включително басейните и конферентните зали. За максимизиране на печалбата пазарът изисква пакети с включени закуска и вечеря и допълнителни услуги, както много малка част от апартаментните комплекси предлагат тези удобства.

- При каква цена на кв. метър АДСИЦ-ът ще купи апартаментите и другите обекти?

В момента Маунтин Парадайс Инвест АДСИЦ вече притежава и ще започне да получава доходност от гореспоменатите обекти от януари 2009. Погасителният план за изплащането им е до края на 2009 г. Поради това, че обектите са близо 100 и всеки от тях има индивидуална оценка, направена от оценяващата компания, е трудно да се каже точно каква е осреднената оценката и е най-добре потенциалните инвеститори да си изтеглят самата оценка от http://www.mountain-paradise.info/REIT.pdf , но за визуализиране на някои от параметрите ще ви предоставя следния пример: напълно обзаведен апартамент 402 от 93 м2 в първия комплекс, който се намира в Маунатин Парадайс http://www.mountain-paradise.org/ с прекрасно местоположение в курорта е оценен по три метода - възстановителен 754 лева/м2, инвестиционен 831 лева/м2, сравнителен метод 2151 лева/м2, при тези показатели справедливата пазарна стойност по оценка е 471 евро на м2. Цената е съобразена с редица фактори и важно е да не забравяме, че става дума за сделка за близо 22 милиона лева.

Отново ще се върна на въпроса ви за очакваната доходност и отношението, което има тя към цената на покупка на имотите от АДСИЦ-а. При горепосочените параметри инвеститорите могат да очакват по-висока възвръщаемост поради простата причина, че цените не са надути или изкривени по друг начин. Тъй като очакваните приходи от инвестицията в абсолютни цифри е определена прогнозируема величина, то възвръщаемостта, изразена в проценти, е толкова по-голяма, колкото е по-малка стойността на първоначалната инвестиция. За да не се изкриви реалната възвръщаемост от проекта, е ясно колко е важно да не бъде изкривена първоначалната оценка на имотите, които се купуват от АДСИЦ-а.

- А на каква цена продавате апартаментите си от началото на 2008 г.?

Цените, на които се продават имотите, варират в доста голям диапазон в зависимост от типа апартамент, местоположението му в комплекса, а и позицията на самия комплекс, обзаведен ли е или не. Минималната цена, на която имаме сключени сделки с ДДС, обзавеждане и всички комисиони за агенциите, е 1300 евро. По-голяма част от сделките са сключени на цени от 1550 евро при същите условия. Имахме и няколко изключително добри продажби от над 2000 евро/м2, но това са единични случаи.

- Но проблемът е, че не можете да продадете апартаментите бързо и затова давате отстъпка на инвеститорите, а през периода ще печелите от експлоатацията?

Това е точно така. В момента пазарът на имоти, както споменах и преди малко, e замрял. Основните купувачи в момента са от Русия, но те имат много изисквания и вземат решенията си изключително бавно, а и 80% от всички продажби се правят през месеците декември, януари и февруари. Всичко това ни ориентира да работим следващите години в посока реализиране на доходи от отдаване под наем и експлоатиране на имотите.

-Ако може да продадете всички апартаменти в следващите години, ще го направите ли?

Безусловно, да. От опита ни по продажбите през последните 4 години и спецификата на региона е ясно, че няма да може да реализираме идеята да продадем всички имоти в рамките на няколко месеца. Въпреки това сме оптимисти, че през настоящия зимен сезон ще успеем да продадем значителна част от тях. В момента се подготвяме да участваме на над 15 изложения за ваканционни имоти в Русия, където освен апартаментите, има интерес и към търговски площи, особено магазини от комплекса при лифта. Въпреки това не се притесняваме да експлоатираме имотите, ако нещата с продажбите се забавят. Имаме работеща структура с традиции, а и ясна визия по въпроса.

- Тогава ще разпределите ли дивидент или ще инвестирате в други проекти?

При всички случаи ще се стремим да разпределяме дивидент. Реализирането на други проекти, за които имаме готовност и работим по тях от години ще се реализират с допълнително увеличение на капитала. В момента една от бъдещите ни цели ще е диверсификация на риска и промяна на портфейла на дружеството.

- При това голямо увеличение, което планирате, вече няма да имате контрол над дружеството. Ще участвате ли в увеличението и планирате ли да запазите контролен пакет в АДСИЦ-а?

Ще се стремим да запазим максимално разумен дял в дружеството. Тъй като се стремим да увеличим мащабите на действие, за което е нужна подкрепата на повече инвеститори, то ние трябва да им дадем реалното усещане,че управлението не е концентрирано в малка група от инвеститори, и спокойствието за диверсификация и премереност на риска. Съгласно устава на дружеството ще се стремим да няма поводи акционерите да са недоволни от управлението на компанията, а и не на последно място ние притежаваме акции в тази компания и сме убедени, че инвестицията е доходоносна.

- Какъв дял планирате да държите?

Делът, който планираме да държим, ще е около 20%.
 

Свързани компании: