Б. Димитров: До края на 2008 очакваме ръст на лихвите с до 0,6 п.п.

Борис Димитров е изпълнителен директор на кредитния брокер Кредит Навигатор. Завършил е Английска гимназия, гр. Бургас, има бакалавърска степен по „Публична администрация“ от УНСС и магистърска степен по „Финансов контрол“. Работил е в Прокредитбанк и Пощенска банка на различни позиции - кредитиране и продажби. От средата на 2006 г. работи като управител в Кредит Навигатор. 

- Г-н Димитров, има ли в момента повишен интерес към рефинансиране на стари кредити?

Интерес към рефинансирането на стари задължения в момента има най-вече в областта на потребителските кредити без обезпечение (кредити в размер до 30 000 лв). Това е по-скоро консолидиране на кредитни задължения. Много от кредитоискателите имат по повече от два-три кредита в различни банки. Това е неудобство, тъй като вноските са в различни банки и датите за вноски са различни. От друга страна, банките предлагат преференциални условия – в лихви и такси, когато рефинансират задължения към други банки. Ето защо ние съветваме клиентите да проверяват редовно възможностите за т.нар. консолидиране или обединяване на своите задължения в една банка. Ползите са ясни – по-добри условия, една банка с една месечна вноска.

Що се отнася до ипотечните кредити, там сметките не са толкова лесни. Има много фактори, които трябва да се вземат предвид – лихви, такса за предсрочно погасяване в старата банка, такса за усвояване на кредита в новата, застраховки, учредяване на ипотека, разходи по документи, оценки и др. Не е въпрос само на рефинансиране на задължение от банка с по-висока лихва към такава с по-ниска. Когато става въпрос за рефинансиране, най-добре е клиентите да потърсят консултация с независими кредитни консултанти за пълна калкулация на ползите от това. Не рядко се оказва, че в зависимост от срока и размера на кредита, клиентът ще има полза от рефинансирането примерно едва на петата година, а той предвижда да погаси задължението си до три години.

- Лихвите по кредитите ще преустановят ли ръста си?

За съжаление, негативните тенденции във финансовия сектор не само в България, но и в САЩ и Западна Европа се запазват. По всичко изглежда, че ще се пренесе и през 2009 година. И макар европейската икономика на свой ред да се изправя пред рецесия, високата инфлация все още е водеща при определяне на лихвените нива. До края на годината очакваме още повишения на лихвите по кредитите в евро и лева в рамките на 0,2-0,6 процентни пункта (п.п.).

- По-трудно ли се теглят кредити сега, отколкото в началото на годината например?

Към края на 2007 г., когато започналата финансова криза от САЩ се пренесе и в Европа, всички финансови институции започнаха да правят анализ на причините, довели до тази криза. Стана ясно, че проблемът в необслужваните ипотечни кредити се състои основно в надценената платежоспособност на кредитоискателите от страна на кредиторите и процента на финансиране от оценката на имота. Всички видяхме, че цените на имотите освен постоянно покачване, могат и да задържат нивата си, а в някои райони дори да отбележат спад. Затова банките приеха редица ограничения в кредитната си политика.

Финансовият анализ за платежоспособността на кредитоискателите е доста по-взискателен сега и процентът на финансиране в повечето банки също претърпя корекция в посока надолу. Самото повишение на лихвите също се оказва пречка пред някои кредитоискатели за теглене на кредит. И ако миналата година есента, едва ли не всеки кредитоискател ставаше и кредитополучател, то сега реалността е друга. Особено при големите ипотечни кредити над 100-150 000 евро критериите и изискванията от страна на банките са доста завишени. Според нас в една такава ситуация ролята на кредитните консултанти все повече ще излиза на преден план в процеса на кредитиране.

- Как се развива пазарът на имоти в София?

Тази година може би за първи път от 2-3 години летният сезон оказа голямо влияние върху пазара на недвижими имоти в столицата. И макар да не можем да говорим за спад в цените на имотите, то такъв в търсенето определено се забеляза. Това разбира се е нещо нормално за развитите пазари и не бива да се тълкува задължително като криза. Сега с навлизането в най-силния за пазара период от годината, очакваме купувачите да се активизират и броят на реализираните сделки да се увеличава. И въпреки всички спекулации, че предлагането на имоти надвишава търсенето, според официалните статистики все още има недостиг на имоти за покупка и отдаване под наем. Столицата си остава силен притегателен център за много хора от цялата страна и чужбина.

- Проявяват ли интерес към покупка на жилища в курортни селища чужденците и българите?

Диференциацията на имотите може би е най-силно изразена в курортните селища. Купувачите стават, напълно основателно, все по-взискателни към качеството на изпълнение на сградата, в която искат да закупят имот, както и нейното местонахождение в даден курорт. Наблюдава се ясно изразен отлив на интерес от англичани и ирландци, които бяха основният мотор на пазара на имоти в курортните ни селища. Това се дължи, от една страна, както на повишаващата се крайна цена на инвестицията вследствие на поскъпващото финансиране от банките, така и на завишаващото се изискване за самоучастие в сделката. Не на последно място, много от чуждестранните купувачи биваха подвеждани относно възвръщаемостта на инвестицията си от отдаване под наем или продажба. Много от въпросните вече собственици обявяват цени за продажба спрямо очакваното от преди една-две години, което е коренно различно от ситуацията днес.

Що се отнася до българите купувачи на имоти в курортни селища, то интересът при тях е в най-скъпия сегмент от този пазар. Големи затворени комплекси със спа комплекси, голф игрища и ограничени за достъп плажове.

- Има ли отлив от страна на руснаците?

Руските купувачи са известни с това, че купуват своите имоти в брой, без нужда от банково финансиране. Интерес имат основно в зимните ни курорти и то към по-скъпия сегмент имоти. Присъствието им на пазара на недвижими имоти у нас е константно, но след отливът на купувачите от Великобритания, ролята им на нашия пазар се увеличава.