Трябват ни уникални проекти, за да привлечем инвеститори от Дубай

Тони Константинидис е главен оперативен директор за международните пазари в британската компания Thompson Cole, компания с 27 години история в областта на цялостното управление на проекти. Тя е част от холдинга Thompson Cole Limited, британска консултантска компания с опит на пазарите в Европа, Средния Изток и Карибския басейн. През март 2008 Thompson Cole стъпи на българския пазар, като избра за свой изключителен представител за страната Корект Проект, компания, специализирана в областта на управлението, консултантските услуги и пълното обслужване на строително - инвестиционни проекти.

Константинидис има опит от работата си по различни инвестиционни в 32 страни. Роден е в Кипър и в момента живее във Великобритания. Понастоящем работи по разширяването на дейността на Thompson Cole и установяването й на пазарите в България, Кабо Верде, Белиз, Намибия и др. Thompson Cole представи за първи път услугите си на изложението за имоти Balpex, което бе проведено с медийното партньорство на Investor.bg.

- Какво ви привлече в българския пазар?

Българският пазар стана свидетел на изключително динамичен ръст през последните години. В началото започна с ръст, характерен за неразвитите пазари, при който има голям брой проекти, реализирани от местни предприемачи. Това е нещо обичайно и по време на този процес могат да се развият добри проекти. Но с развитието на пазара и с намаляването на възвръщаемостта и крайният потребител става по-взискателен, а в същото време се увеличава и предлагането.

Така че както предприемачът, така и клиентът са заставени да се конкурират на пазара и да обръщат още повече внимание на дизайна, качеството и по какъв начин и в какво са инвестирани парите. И двамата трябва да са наясно какво всъщност иска пазарът.

И именно в този момент се увеличава интересът към компании като нашата и тук е моментът, в който ние можем да помогнем за повишаване на нивото на професионализъм на пазара. Ако вземем например Югоизточна Европа - България, Румъния и останалите страни (Гърция не в такава степен), пазарът е в такава фаза, че вече навлизат все повече професионални и институционални инвеститори, а с тях и местните инвеститори добиват повече опит. Те се учат от грешките си. В момента аз наблюдавам един здравословен ръст. Няма да е толкова бърз, но здравословен.

След като прекарах известно време тук, мисля, че България е отлично разположена за нас, за да ни служи за регионален офис. Тук има добра инфраструктура, ново летище, добър достъп до интернет, пътищата... се подобряват (смее се), от тук лесно може да се стигне до всяка една точка в региона. Наред с това има много хора с добра техническа подготовка. Има цяло поколение хора, които искат да се учат. Те знаят техническата страна на нещата и сега искат да придобият знания и в областта на управлението.

- Знаете, че активността в сегмента на консултантските услуги от страна на международни, но и местни компании напоследък е много висока както в България, така и в региона. Как смятате да се конкурирате с тях? Смятате ли, че има място и за други компании?

Да, има място за други компании. Ако не смятахме, че има, нямаше да сме тук. Някои клиенти искат от нас да извършим целия процес. Казват ни: ето земята, това е бюджетът и искат за три години да приключим проекта. В много случаи обаче имат собствени изисквания и искат от нас само съвет. Същественият фактор е връзката с инвеститора. Така че не се целим в специфичен пазар, а в професионални предприемачи, които очакват известен стандарт на работа и са готови да си платят за това.

А стандартите ни са високи – провеждаме продължителни обучения за хората, имаме процеси, които използваме. На моменти има прекалено много административна работа. Но трябва да се започне с цел да се набележи конкретна цел заедно с клиента. По този начин може да се идентифицира потенциални проблеми като цел време, качество – още преди да са възникнали.

- Планирате ли да придобиете компания в България (например Корект Проект), а не да оперирате чрез партньорство?

Много е важно да се постигне баланс между международния метод на работа и всички стандарти, които се налага да използваме на другите пазари, с местния опит. Познаването на местния пазар е също толкова важно. Мисля, че с Корект Проект можем да работим успешно съвместно и докато това е така, защо да променяме нещата? Може да има случаи, в които двете компании ще работят самостоятелно. Това ще бъде уточнено за в бъдеще. Нямаме намерение да навлизаме на пазара съвместно с тях и после да се установяваме самостоятелно. Ние създаваме дългосрочно сътрудничество, базирано на доверието. А дали нещо може да се промени след пет години, не знам.

- Как смятате да развивате дейност на съседните пазари? Планирате ли да отваряте офиси там или ще оперирате оттук?

Като начало ще оперираме оттук. Ще създадем международен офис на Thompson Cole и ще го използваме за база. С разширяването си навярно ще отваряме и сателитни офиси, но те ще бъдат подчинени на българския. Ясно е, че ще имаме нужда от местни офиси във всички страни, където навлизаме, но идеята е да си поделяме ресурсите. Например в Румъния ще имаме нужда от подкрепата на българския офис, но също ще се нуждаем и от местния опит. Имаме някои контакти и в Румъния, които могат да го предоставят.

- Към кои други страни в региона може да се насочите?

Първите ни две цели са България и после Румъния. Засега е това. Ако има търсене, разбира се, ще обмисляме и други възможности, но за начало е България.

- Говорейки за България какви други предимства има пазара в очите на един чуждестранен инвеститор освен все още сравнително ниските цени на имотите? Това при положение, че и цените значително се повишиха през последните години.

Има различни отговори на този въпроси. Един от тях е за какъв вид проект точно става дума. Да, все още има недостиг на търговски центрове, като такива проекти са насочени към местния пазар...

- Говорим за недостиг, но предполагам, че имате предвид недостиг на фона на действащите в момента молове, нали? Защото има около 15 нови мола в проект само за София в момента.

Да, затова има проекти за нови, защото има търсене. Но то не е ограничено само до София. Във всички населени места с население от над 100 хил. души ще има нужда от такива центрове. А тези места не са малко.

И след това ако говорим какви предимства има България – едно от тях е природната красота, което е свързано с потенциала за изграждане на развлекателни комплекси. Румъния също има планински курорти, така че цялата област се разширява. Наред с това България вече е установена туристическа дестинация – има евтини полети, туристически пакети.

Мисля, че крайбрежието има още потенциал за развитие, а освен това климатът не е прекалено горещ. Ако отидете в Близкия Изток през лятото, температурите са между 45 и 50 градуса по Целзий и когато влезете в морето ви се струва като една гореща баня.

- Говорейки за ваканционните имоти, не смятате ли, че има пренасищане на някои места?

Да, мисля, че на някои места сте стигнали тази точка. Най-вече по крайбрежието, което е винаги първият район, който се развива в една туристическа дестинация. Въпреки това обаче пренасищането е главно на някои сегменти от пазара – най-вече по-евтините имоти.

Не бих искал да говоря за средна класа, но хората, които имат някакъв ресурс на разположение, започват да търсят нещо по-добро. Те не биха искали да посещават пренаселени курорти с 10 хил. апартамента на 2 квадратни мили. Така че все още има търсене в сегмента на по-взискателните клиенти.

А ако говорим за топ сегмента на пазара – за да се влезе на него, наистина са необходими много пари, но за него винаги ще има търсене.

- Не мислите ли, че може би има опасност България да е вече обременена от имиджа на евтина дестинация и ще бъде много трудно да се промени отношението на инвеститорите, ако се опитаме да я промотираме чрез други ценови сегменти?

Мисля, че трябва да говорим отделно за индивидуалните проекти. Ще ви дам един пример с Кипър. Той започна по подобен начин като България, само дето климатът там е по-топъл – туристическа дестинация, огромен наплив на евтини туристи и съответно евтини жилища. Достигна до едно ниво, което изглеждаше пренаситен и не може да се развива повече. И в такъв момент се появява някой предприемач, който създава не 5-звезден, а 6-звезден курортен комплекс. И какво се получава – трябва да резервирате 6 месеца по-рано, за да си наемете стая в 6-звезден комплекс. Защо ли? Всеки знае, че страната е туристическа дестинация, но има един момент, в който туристът си казва: „Погледни ме, аз отивам в Кипът, но в 6-звезден курорт.”

Освен това основните фактори са си налице – благоприятният климат, плажовете, начинът на живот. Така че, както казах – високия ценови сегмент, ако проектът е реализиран правилно – винаги ще има търсене. И съм сигурен, че това е възможно и в България.

Хората наскоро ме питаха какво смятам за рецесията, за кредитната криза...

- Да, аз също смятах да ви питам.

Да, изобилието на лесни пари вече не е толкова голямо със сигурност. Но отново от значение е конкретният проект. Все още има пари за финансиране на проекти и инвеститори, които обаче не търсят 500% годишна възвръщаемост.

Кризата обикновено малко разтърсва пазара и до известна степен затруднява малките и по-неопитните инвеститори да останат конкурентноспособни, защото за тях е по-трудно и по-скъпо да си осигурят финансиране.

- Вие сте в Лондон, където се вдигаше голям шум около българския пазар на имоти – с реклами по вестниците и телевизията. Сега обаче всички говорят за отлива на британците от пазара. Какви са личните ви впечатления в това отношение?

Колко души има във Великобритания и колко има в Европа? А колко има извън Европа? Вярно, за американците е по-трудно заради по-слабия долар и отдалечеността, но руснаците започват тепърва да настъпват.

Не смятам, че ако се забелязва по-слаб интерес от страна на британците, това ще повлияе значително пазара. Британците винаги са сред първите купувачи на някой нов пазар, но те също стават все по-взискателни. Със сигурност ще има известно влияние, защото те бяха важен източник, но не и решаващ.

- Вашата компания има офис в Дубай. Смятате ли, че можем лесно да привлечем и вниманието на инвеститори от Близкия Изток?

Затова сме тук. Много от инвеститорите, с които работим, са от Близкия Изток или имат офис там. Инвеститорите в тази част на света обаче също са по-придирчиви. Преди 10 години инвеститорът от Близкия Изток се смяташе за някой с много пари, който не знае точно какво прави. Тази представа е изцяло грешна. Там в момента работят най-добрите професионалисти в света. А те знаят точно какво правят. Тези инвеститори може да се привлекат тук с някакъв уникален, емблематичен проект, който да е нещо повече от останалите.

- За какъв тип имот можем да говорим – жилищен, ваканционен или нещо друго?

Най-добре ваканционен. Мисля, че жилищният пазар тук трябва да бъде насочен към средния и над средния ценови сегмент, но най-вече за нуждите на местния пазар. Но също привлекателен би бил и офис проект, хотел на правилното място, търговски център, развлекателен комплекс – такива видове биха привлекли капитали от Близкия Изток.

- Бихте ли очертали профила на инвеститори от Близкия Изток? Какво търсят – високо качество. А що се отнася до размера на отделния проект?

По отношение на размера са свикнали с размерите на проектите в Близкия Изток, които са много големи. Нещо, което наистина се откроява от всички други.

- За институционални инвеститори говорим, нали?

Ами думата „институционални” в Близкия Изток може също така да означава и семеен бизнес. Така че говорим за хора, които имат ликвидни активи. А те са глобално ориентирани, те не гледат само към един район, а са отворени да инвестират почти навсякъде.

Но трябва да се конкурирате и да им дадете нещо по-специално. Например трябва да се конкурирате с проекти в Дубай, които са наистина впечатляващи. Като професионалист трябва да работите в Дубай поне няколко години върху някои от тези проекти. за да добиете опита.

- Ако говорим за ваканционните имоти, може ли да дадете пример за обема на инвестицията за такъв проект?

Трудно е да се отговори със стойност, но например нещо от порядъка на 100 милиона.

- А като цена за квадратен метър?

Това е много трудно да се прецени. Може да имат уникален проект и за 500 евро на кв. м, но също и за 10 хил. евро. Зависи какъв е проектът. Например един търговски център – трябва да е дестинация. Затова може да изградите до него тематичен парк.

Например ние направихме един търговски център в Близкия Изток, чийто тематичен парк е ски-писта – в Дубай. Не с Thompson Cole, а с една друга компания, за която работех преди. А в друг голям търговски център пък има хотел и воден парк. Можеш да оставиш децата в него и да отидеш спокойно да пазаруваш. Това имам предвид под уникален проект. Не е нужно да е нещо покрито със злато.

Друг пример е 50-етажна сграда, по която работих, чиито първи 10 етажа представляват стоманена конструкция. На практика сградата започва от 10-ия етаж. Това е уникален проект.

- И смятате, че можем да приложим подобна концепция и тук?

Да, бихме искали. Вместо стандартните офис сгради и хотели, хората трябва да започнат да създават нещо, което има собствен блясък. Вярвам, че това ще привлече глобалните институционални инвеститори.

- Всички четем за кредитната криза, за отписвания в размери на милиарди долари през ден и паника. На фона на това в Близкия Изток през ден се появява нов фонд с капитал от 1 млрд. долара за инвестиции в имоти в цял свят? Как се обяснява това?

Кредитната криза стартира в една част от света и се разпространи и в други части, но не всичките пари на света са в Америка. И както казах – все още има пари, въпреки че е по-трудно да бъдат получени.

- В този смисъл мислите ли, че развиващите се пазари и България биха могли по някакъв начин да имат полза от кризата, защото например инвеститорите я усещат по-осезаемо на запад и биха решили да се изместят на изток?

Това е интересен въпрос. Не съм сигурен, че ще има осезаеми ползи освен това, че проектите ще станат по-сериозни. Пазарът в България е на границата между Изтока и Запада и до голяма степен е движен все още от Запада. Не мисля, че ще има полза за целия пазар, а само за някои инвеститори и проекти.

- Смятате ли България все още за развиващ се пазар?

Тя е развиващ се пазар, да, но не от най-новите развиващи се пазари. Все още тук има добра вътрешна норма на възвръщаемост.

- А Близкия Изток?

Той е отделен, независим случай. Той не се съобразява с традиционната икономическа теория. Шейх Мохамед там е пренаписал учебниците. Обикновено имаме търсене и после предлагане. В Близкия Изток и по-специално в Дубай, бе създадено предлагането и по-късно последва търсенето. Това е мое лично мнение, но каквото и да прави той, го прави много добре.

- По отношение норма на възвръщаемост как се сравнява България и Източна Европа с Близкия Изток?

Бих казал, че са на едно ниво в момента. Преди няколко години може би нормата на възвръщаемост тук беше по-добра. От моя опит, щом стигнете до известно ниво, нормата на възвръщаемост се стабилизират, защото рискът намалява и пазарът узрява. Ако вземем например нормата на възвръщаемост във Великобритания – това е един изключително установен пазар. Знае се всичко колко точно ще струва и кой точно ще купи още преди началото на проекта, така че и възвръщаемостта е по-малка. А в България все още има много добра възвръщаемост. От тази гледна точка тя е все още развиващ се пазар, но узряващ развиващ се пазар.

- Какви са главните фактори, които бихте посъветвали индивидуалните инвеститори да имат предвид при покупката на имот?

Това са бизнес планът - дали е разработен както трябва, направено ли е правилното проучване, каква е ситуацията на пазара сега, каква ще бъде в момента, когато проектът е завършен, как ще бъде осъществен проектът, дизайнът, кой е мениджърът на проекта, как се реализира строителството, всички участници в проекта – достатъчно ли са професионални и коректни. Предприемачът – има ли предишен опит, направил ли е правилно съответните изчисления и проучване, както и как управлява целия процес по отношение време, качество, разходи. Това важи за всеки пазар.