И. Репка: Средностатистическият купувач ще движи пазара на имоти в бъдеще

Пазарът на ваканционни имоти е краткосрочен. Може да продължи още до 5 г., смята вицепрезидентът на скандинавската Alma Media Interactive

Исмо Репка е вицепрезидент и директор Външни операции в скандинавската медийна група Alma Media Interactive. На пресконференция в четвъртък компанията обяви официално навлизането си на българския пазар – като за начало чрез сайта за обяви за недвижими имоти City24.bg. Alma Media е представена във Финландия, Швеция, Естония, Латвия, Литва, Полша, Украйна, Русия и Хърватска. Investor.bg разговаря с г-н Репка относно вижданията му за онлайн пазара у нас и наблюдаваните от него тенденции при недвижимите имоти.

- Как бихте оценили нивото на интернет потреблението в България в сравнение с ЕС като цяло? Какво развитие очаквате за в бъдеще? Какви са прогнозите ви за фундамента на този сектор и какви качествени развития можем да очакваме в България и в региона като цяло?

Мисля, че в момента интернет пенетрацията в България е някъде между 30 и 35%. Много е трудно да се установи точната цифра, но е приблизително толкова. Това, което сме забелязали, е, че обикновено за развитието на интернет бизнеса е необходимо в дадена държава да има пенетрация от около 30%. Тогава секторът започва да набира скорост и да генерира и съпътстващи бизнеси покрай себе си. По отношение пенетрацията в България показателите са над тази съществена граница.

От друга страна обаче интернетът все още е съсредоточен в София и големите градове. Има големи разлики и в отделните райони разпространеността на достъпа варира между 10 и 35%. В дългосрочен план можем да очакваме развитие именно в това отношение.

В големите градове пенетрацията се увеличава много бързо, но вече и в по-малките може да се очаква същото. Разбира се, не с толкова бързи темпове.

- Т.е. в известен смисъл сте чакали българският интернет пазар да достигне тази критична граница, за да стъпите тук?

Да, започнахме да наблюдаваме пазара преди две-три години, когато все още нивото на разпространеност не беше достатъчно високо. Разбира се, друг съществен за нас фактор е населението, което в България е доста голямо, поне в сравнение със скандинавските страни. Тези два показателя предполагат потенциал за ръст за нас.

- Ако преминем към имотите, можем ли да очакваме, че те ще станат по достъпни за българските купувачи за в бъдеще и че съотношението между цените и доходите ще се промени?

Наистина на пазара на имоти има голям бум, а в момента особено по Крайбрежието. Хората търсят втори и дори трети дом. От наша гледна точка обаче нашият основен пазар ще бъде този за обикновените хора – средностатистическият купувач на имот в дългосрочен план.

Пазарът на ваканционни имоти е все пак краткосрочен. Може да продължи още три до пет години. Тогава цените ще достигнат едно ниво, когато няма да бъдат толкова изгодни. Мисля, че на българския пазар вече достигаме този таван.

От друга страна, особено тук в столицата, все още има много възможности за обикновените купувачи, които се увеличават. Ако погледнем статистиката на сделките – това ще представлява основата на всички обяви и реклами на имоти в дългосрочен аспект. И с „дългосрочен аспект“ имам предвид между три и десет години.

Мисля, че в Източна Европа, както и на всякъде, за хората съществен интерес представлява най-вече новото строителство. Занапред обаче може би ще видим, че вместо думата „ново“, думата „локация“ ще придобива все по-голямо значение. Това означава, че в някои райони цените ще започнат да се стабилизират или дори да се понижават, а на други ще продължат да се покачват. Пазарът, в известен смисъл, ще е разделен за в бъдеще. Сега обаче мисля, че все още има потенциал за ръст при всички имоти. Също така покачват се и заплатите, които ще компенсират разликата. Инфлацията ще допринесе донякъде за това покачване. В България разбира се, като свободна икономика, пазарът ще се стабилизира и ще балансира това несъответствие, което се наблюдава на някои места днес.

- С други думи предвиждате разграничение на пазара по отношение локация и не толкова по отношение на това колко нов е имотът?

Да, в средносрочен план. Мисля, че за следващите две-три години, фокусът до голяма степен все още ще бъде върху новото строителство. След това обаче мисля, че „Локация, локация, локация“, трите вълшебни думи при имотите, ще играят все по-важна роля.

- Какво мислите за бъдещето на най-старите сгради у нас, построени по времето на комунизма?

За тях също – мисля, че и при тези сгради локацията ще бъде от съществено значение. Ако са с добро местополжение, мисля, че все още имат потенциал за растеж. Но ако то не е толкова добро, те ще бъдат първите, чиито цени ще се стабилизират или дори ще се понижат. Така се случи поне в балтийските страни.

- По отношение на индивидуалните купувачи, какви видове жилища търсят в страните, където присъствате? Забелязвате ли някакви съществени разлики в предпочитанията им в България и на други пазари?

В страните, на които присъстваме в Източна Европа, развитията са в общи линии сходни. Фокусът е върху новото строителство, там, където има добре изградена инфраструктура. Това е първото изискване на хората навсякъде. На по-развитите пазари като скандинавските най-важна е локацията. Хората там знаят че, че инфраструктурата е добра навсякъде.

- В момента у нас може би по-малките жилища и апартаментите с една спалня привличат най-голям интерес. Забелязвате ли тази тенденция и другаде?

Ако правилно си спомням, средната големина на жилищата, към които се ориентираха финландските купувачи през 70-те години, беше 20 кв. м на човек, което не е твърде много. Сега мисля, че това е над 40 кв. м.

- Хората имат нужда от повече пространство?

Да. Не знам какви са данните за САЩ, но там, ако не трицифрено число, то тази площ е със сигурност много по-голяма. В Швеция мисля, че е около 60 кв. м.

- Споменахте инфраструктура. Навярно сте запознат със ситуацията у нас в това отношение. Смятате ли, че това може да бъде съществен проблем за пазара в даден момент?

Не съм запознат добре с инфраструктурата тук.

- Ами може да се каже, че там където въобще я има, обикновено се нуждае от ремонт или подмяна. Като цяло е недостатъчна.

Това е интересен въпрос, но, от друга страна, ако има много добра локация с добре изградена пътна мрежа в добро състояние, може би предприемачите ще започнат да строят именно там. Или обратното – ако имаме район с изградени качествени жилища, там ще започне да се изгражда по-добра инфраструктура.

- Проблемът е, че инфраструктурата е обществена собственост и за инвеститорите не е изгодно да влагат в нея, защото в момента, в който бъде построена, тя става обществена.

Да, но от друга страна инфраструктурните проекти много често се финансират и с европейски средства. Поне трябва да започнете от някъде.

- Изключително наболяла тема напоследък е ипотечната криза. Смятате ли, че сега или занапред, тя би могла да засегне по-значително и българския пазар?

Не съм финансов експерт, но личното ми мнение е, че това са глобални проблеми и ще се усетят навсякъде.

Ако вземем за пример балтийските пазари, които като развитие вървят няколко години пред българския, виждаме вече някои признаци. Банките затягат кредитната си политика. Преди две-три години не искаха гаранции при кредитиране и отпускаха до 100% от стойността на имота. Сега не може да се ползват повече от 75%. Това навярно е породено именно от тези глобални промени. Всички са малко като на тръни в момента. Никой не знае какво се случва, но нещо определено става.

- От друга страна, допускате ли, че тези проблеми може да имат положително влияние за пазара в Източна Европа? Например ако инвеститорите започнат да се изтеглят от по-развити пазари като Испания и Великобритания заради кризата и насочат инвестициите си на изток?

Мисля, че хората в момента са много предпазливи. В средносрочен план те ще изчакат, докато видят какво се случва и не забележат някакъв установен тренд. Хората мислят, че подхождат рационално, но добър въпрос е доколко това е така. Но поне мислят, че са рационални.

- Иска им се да са рационални.

Именно. Такова е човешкото поведение – мислиш, че си взел рационално решение, но обикновено решението е обосновано 80% от емоционални фактори и ти само се опитваш да го „облечеш“ с рационални аргументи.

- Според статистика на Global Property Guide България се нарежа на първо място по отношение поскъпване на имотите през 2007 г. Смятате ли, че нашият пазар ще е сред първите места и през 2008 г.?

По мое мнение такива феномени са доста краткосрочни. Ако си на върха в дадена класация една година, най-вероятно няма да си там догодина. Процентите промени обикновено са много големи и може да се озовеш навсякъде между върха и дъното. Когато започваш от много ниско, разбира се, лесно можеш да се изкачиш на върха и дори да останеш там известно време.

- Отново сред пазарите, на които присъствате, можете ли да отличите някой(и) от тях, чийто жилищен пазар е по-привлекателен от останалите за купувачите?

Мисля, че краткосрочно и в средносрочен план пазарът в Хърватска е изключително привлекателен в момента. Ако говорим в по-дългосрочен аспект, руският пазар има огромен потенциал. Вземете само Москва – търсенето е все още много по-голямо от предлагането и ще отнеме може би три години преди да се изравнят.

- Да и това е една от причините този пазар да привлича толкова много инвеститори въпреки рисковите и нестабилността на този пазар.

Абсолютно.

- Има ли някаква съществена разлика между бизнес модела на сайтовете за обяви за имоти в България и тези на другите пазари или малко или повече са еднакви?

Самият бизнес модел е еднакъв във всички страни, на които присъстваме.

На пазара в България обаче има два компонента, на които трябва да намерим баланс. Повечето от играчите в момента се съсредоточават главно върху количеството на офертите. Нещо разбира се много важно, когато говорим за пазара на обяви за имоти – нужна е критична маса, за да може той да се нарече пазар.

Това обаче е доста лесно да бъде постигнато. От съществено значение е качеството на базата данни и на продавачите. Тези два фактора трябва да са в добра комбинация.

- Означава ли това, че в даден момент може да не приемате даден вид имоти, защото те не съответстват на даден профил, който сте определили?

Не, не ограничаваме никакви имоти, обаче искаме да сме сигурни, че те наистина са за продажба. Искаме да сме сигурни, че продавачите са с добра репутация и са коректни на пазара. Останалото ще се регулира от самия пазар.

- Проучвате ли и някои от другите страни в региона?

През цялото време проучваме нови пазари. В момента сме концентрирани върху пазарите от бивша Югославия. Смятаме през 2008 г. да стъпим на поне един от тях.

- А Румъния?

В момента не присъстваме там. Проучихме пазара преди около година и половина. Там вече е доста наситено в този сегмент, на който има множество малки играчи. Може би ще обмислим възможностите за този пазар отново след две-три години. В момента само наблюдаваме какво се случва на него, но не сме в търсене на нещо конкретно там.

- Кое бихте казали, че е най-голямото предизвикателство за чуждестранен инвеститор в България?

Мисля, че това, което е най-съществено за нас, е да изучим бизнеса тук и процеса на взимане на решения. Какви са ценностите на хората, начинът на мислене, какъв е процесът на покупка, как купувачите правят преценка за дадени неща. Това са донякъде абстрактни неща, които не се забелязват веднага, но се научават. Това е и причината нашият мениджмънт да е местен – защото това е местен бизнес. Това е стратегията ни тук – ние просто оказваме поддръжка на процеса.

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.