Все по-трудно ще става откриването на точния имот за инвестиция

Досега ръст имаше при всички имоти, но тенденцията занапред е да се търси този имот, който има перспектива в дългосрочен план, смята Хр. Илиев, основател на AG Capital

Христо Илиев е основател на една от първите агенции за недвижими имоти в България - „Адрес“, която през последните 13 години прерасна в холдинговата компания AG Capital, притежаваща девет компании с над 850 служители. Той е основател и главен изпълнителен директор и на Bulgarian Land Development (BLD) – един от фондовете за инвестиции в недвижими имоти в България, регистриран на Лондонската фондова борса, който управлява 40 милиона лири.

Христо Илиев е един от първите българи, получили акредитация за членство в Кралската асоциация на сертифицираните експерти в недвижимите имоти, Великобритания (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS).

Също така е сертифициран международен консултант по недвижими имоти, член е на борда на Български форум на бизнес лидерите (БФБЛ), както е и член на Съвета на директорите и учредител на Асоциацията на фамилния бизнес – България.

Илиев има магистърска степен по маркетинг от Икономическия университет във Варна.

Пред Investor.bg той представи своята визия, тази на фонда и на AG Capital за бъдещите проекти у нас и в чужбина, мнението си за пазара на имоти в региона, нагласите на инвеститорите и купувачите.

- На Лондонската борса има редица фондове с фокус върху България. Въпреки това някои все още не са осъществили нито един проект. За по-малко от година BLD обяви проекти на почти всички сегменти на пазара. Отговаря ли бързата експанзия на инвестициите на фонда на първоначалните ви планове и очаквания?

Още при стартирането на фонда и при представянето пред инвеститорите миналата година беше ясно, че в стратегията ни е заложено да инвестираме парите в рамките на една година. Реално успяхме в рамките на осем месеца да инвестираме около 83% от тях. Имаме решение на нашия борд 10% да не бъдат инвестирани с оглед сигурността и риска и разходите за издръжка на самото дружество. Така че ние успяхме доста по-рано да инвестираме средствата и това беше причината в началото на тази година да представим на инвеститорите нови възможности и по този начин привлякохме още 15 млн. паунда. В момента работим по тяхното инвестиране.

По-важното е, че нашият фонд, за разлика от останалите, е дивелъпмънт. т.е. ние не инвестираме в сгради или в имоти, които носят дългосрочна доходност и нашият цикъл на инвестициите е между две и три години. Това означава, че средствата, които инвестирахме миналата година, очакваме да бъдат изцяло върнати под формата на капитал през 2010 г.

Това бе причината да искаме да увеличим капитала, защото иначе тази година нямаше да можем да инвестираме нищо. Относно първия ни проект Harmony Hills, който е до Албена, вече имаме продажби на около 50% от апартаментите в комплекса. Смятаме да завършим проекта до следващата година и това да бъде първият проект, от който да сме си върнали парите обратно със съответно печалбата. Така че нови инвестиции ще можем да правим най-рано следващата година с парите, които са инвестирани през миналата.

- Междувременно не смятате, че ще има нужда от ново увеличение на капитала, защото ще дойдат първите приходи?

Е да, освен ако не са нужни пари за конкретна сделка.

- Какъв е принципът на идентификация на проектите – имате ли предварително набелязани дестинации, курорти, локации, или зависи от това дали ще се намери подходящ терен, контакти и партньори, които имат информация за конкретното място/проект и т.н.?

Истината е, че в момента усилено търсим градски проект. Още един градски проект, защото в момента проектът ни, който е до тенис кортовете на х-л "Кемпински", е насочен към високия клас клиенти. Така че имаме добра експозиция в Боровец, по северното Черноморие, отделно с апартаментите, които купихме "на зелено" миналата година, вече имаме и в Банско, в Созопол и в Пампорово. Ако погледнем ваканционния пазар, сме навсякъде. Имаме нужда от градски проект в някой от големите градове. Това може да бъде София, Варна, Пловдив, Бургас.

- Жилищен проект ли търсите?

Жилищен, да. Или проект със смесено предназначение, където може да има и част офиси и търговска площ. И също търсим и усилено участие в проект, който да бъде бизнес – офиси или търговски комплекс.

- Различен проект от въпросния градски проект?

Да. Това са ни двете основни цели. Също вероятно ще направим още няколко сделки за покупка на апартаменти "на зелено", които да подобрят възвръщаемостта на капитала, тъй като инвеститорите очакват от нас възвръщаемост.

- Отново ваканционни имоти ли ще търсите?

И двата варианта – и ваканционни, и градски. Но така или иначе това на нас не ни е приоритет. Такъв вид сделки ще направим единствено, ако отговарят на дадени критерии.

- Ако говорим за луксозни имоти, забелязали ли сте някакво разминаване в разбиранията за луксозни имоти у нас и навън? Един тип луксозен имот дали навсякъде се счита за такъв?

В крайна сметка пазарът е този, който казва кое е луксозно и кое не. Има много красиви имоти, които според европейския стандарт са луксозни, но престояват месеци наред на пазара и не се купуват, и други, които може би не отговарят изцяло на европейския стандарт, но са желани от гледна точка на местоположение, на разпределение вътре. Така че е малко сложно да се говори като цяло.

Важното е, че вече България има все по-хубави жилища. Много хора живеят в чужбина и имат впечатления. Въпреки че не всички имоти в чужбина са хубави. Има голямо разнообразие и там, но според мен, нещата тук се променят в положителна посока. Ако преди най-скъпите бяха къщите на бившите босове на различните силови компании, сега вече има къщи и имоти на хора, които имат абсолютно честен бизнес и които искат да живеят според стандарт, отговарящ на възможностите им.

- Да, това е говорейки за къщи, но как стоят нещата при пазара на офиси, например? Дали винаги това, което тук е смятано за офис клас "А", непременно някъде другаде би било също офис клас "А"?

По отношение на офисите, изобщо на бизнес имотите, нещата са коренно различни. Защото там има факти и тези факти са ясни. Ако една офис сграда не отговаря на дадени стандарти, тя не може да привлече съответния вид наематели. Последните пък привличат след това фонд или инвеститор, който би купил цялата сграда. Така че там емоции няма и сградите или отговарят, или не отговарят на изискванията. Ако съответно не отговарят, това не значи, че те не са продаваеми.

- Да, но пък в страната предлагането не винаги отговаря на търсенето. Например идва международна компания, търси офис със съответното качество и локация, но трябва да се съобрази с това, което в момента се предлага на пазара.

И това е така, но по-краткосрочно погледнато. В момента в процес на развитие са немалко проекти. Примерно проектът на Тишман, по който работи Фортън, ще бъде най-големият проект, правен някога в България – почти два пъти по-голям от Бизнес парка. Там ще има освен офиси, търговски площи, складове. Там цялата среда ще се промени. Това са повече от 200 хил. кв. м.

Така че предлагането идва, но сами разбирате, че ако в момента има търсене на някакъв вид сгради, самото задоволяване ще дойде минимум след две години. Самият процес е такъв – да се купи парцелът, след това се проектира, да започне самото строителство. Даже две години е много оптимистичен срок. За това сме и дивелъпмънт фонд, защото знанията и опитът, който трябва да имаш, за да знаеш какво ще стане след две години, са съществени. За да е премерен рискът, не значи, че го няма.

- Защо и как избрахте този начин за финансиране на фонда? Можехте ли да наберете средствата в България?

Истината е, че разглеждахме няколко варианта. Единият вариант беше БФБ, но решихме, че за да наберем около 100 млн. лв, грубо казано (те са 120 млн. лв в момента), ще ни трябва много време. Не казвам, че е невъзможно, но на този етап е невъзможно или много сложно. Второ законът за АДСИЦ е определено положително изготвен от гледна точка на пазара, но самите критерии бяха много общи и се даде възможност само в рамките на година да се регистрират повече от 20 такива дружества. Вече много трудно може да се прецени колко от тях са реални, имат интерес да привлекат средства и да инвестират и колко са регистрирани чисто по данъчни съображения и това доста разводни пазара.

Освен България и британската борса, разглеждахме като вариант и Виенската борса. Но преценихме, че самият манталитет на англичаните и това, че те бяха първите, които инвестираха в България и предварителните срещи с някои от големите инвеститори ни дадоха увереност, че можем да инвестираме. Защото създаването на компания на борсата е инвестиция, свързана със сериозни разходи от гледна точка на самото структуриране, на адвокатски, одиторски и други хонорари и крие сериозен риск. Защото при неуспех това от инвестиция става загуба.

- Да, именно. Предвид значителния брой фондове за имоти на Лондонската борса, какви бяха трудностите при листването на фонда? Имахте ли опасения за недоверие у инвеститорите, “инвестиционна умора”, свързана с акциите на компании от сектора на имоти и др.?

Като цяло на борсата целият сектор, свързан с недвижимите имоти малко прегря. Тъй като само за две години, компаниите, които инвестират в имоти по света са се увеличили може би повече от 20 пъти. Така че пред различните инвеститори има огромни алтернативи къде да инвестират. Но според мен те повярваха и това, което виждат в нас, е локалният опит и хора, които работят на този пазар повече от 14 години. Също така това, че екипът на BLD, до голяма степен, е бивш екип от хора на AG Capital и това не е нещо, което правим от нулата.

Въпреки това имаше и немалко консервативно отношение. Защото агентският и консултантският бизнес е много близък до инвестмънт и дивелъпмънт бизнеса, но е различен. За нас това е определено сериозно предизвикателство – да бъдем не само добри консултанти и агенти, но и добри изпълнители.

- Глобално за пазара на имоти у нас – как оценявате неговото развитие? “Здравословно” и устойчиво ли е то или са основателни опасенията от прегряване и надценени имоти?

То е здравословно, но говорейки за това как избираме проектите – в момента на пазара има огромно предлагане на проекти, които са най-вече ваканционни, за които частни лица или компании са купили земя на ниски цени в последните години с цел да развиват проекти и в един момент виждат, че пазарът за продажба на жилища и ваканционни проекти е сложен и самото строителство е сложно с оглед на големия бум в този сегмент.

Общо взето в работата ни със строителни компании и архитекти трудно можем да следваме класическия вариант на сериозна конкуренция, много сериозни преговори, тъй като те имат много работа. И там не е ясно кой в каква позиция е – ние сме в позицията да се молим или те са в позицията да направят всичко възможно да спечелят сделката.

Така че има много проекти, които в момента са готови да бъдат продадени...

- Но не биват продадени.

Това е така, защото собствениците на тази земя считат, че трябва да получат и т. нар "дивелъпмънт печалба". Реално те в рамките на цената на земята, в рамките на проекта, в който са инвестирали, слагат и много сериозна част, от която трябва предприемачът да спечели.

Другата нагласа е, че фондовете имат много пари, които трябва да изхарчат на всяка цена. И ни се предлагат неща на космически цени. Те разсъждават: фондът има пари, които са чужди, и тези пари трябва да бъдат похарчени. Ами не е така.

Имаше няколко случая вече, при които, когато са назначени изпълнителни директори, които нямат свои средства във фонда или гледат краткосрочно, да направят 1-2 сделки и след това да започнат собствени бизнес, може би е имало такива случаи. Но нашият не е такъв и ние имаме дългосрочни намерения.

- Какви са трудностите при управлението на компания, която обхваща толкова много сегменти и процеси на пазара? Има ли случаи на конфликт на интереси между отделните компании в групата и други проблеми, за които можете да дадете пример? Например кой продава продукцията на фонда?

Наш принцип е, още от създаването на групата, да бъдем на абсолютно пазарен принцип на работа. Продукцията на фонда я продават всички успешни компании на пазара. И мога да кажа, че компаниите от AG Capital се справят с, може би, половината от тях. Останалите ги продават външни агенции. Има и немалко случаи, в които се конкурират две агенции в рамките на групата, но всяка една от тях си има собствен бранд, ръководство, бюджет, цели и в крайна сметка пазарът е този, който оценява кой е успешен и кой не.

- Т.е. за вас това не е конфликт на интереси, а предпоставка за...

Това е здравословна конкуренция.

- Има ли и други области от пазара на имоти или извън него, към които смятате да се насочите в близко време?

Има и други, но смятам, че трябва да говорим, когато станат факт.

- Какво според Вас е нивото на услугите за управление на имоти у нас? На какъв етап на развитие е този бизнес и доколко успешно се конкурират нашите услуги с чуждестранните?

Важен е въпросът управление на какъв тип обекти? Защото например на мола във Варна управлението ще го осъществяваме заедно с Cushman & Wakefield точно поради тази причина – че във Фортън нямаме специалисти, които могат да го правят самостоятелно. Считаме, че заедно с Cushman ще бъдем много по-успешни пред собственика на мола. По същия начин стои въпросът с Harmony Hills. Там е външна компания, която ще се занимава с управлението, която е подписала договор с всички собственици на апартаменти.

Като цяло смятам, че вече има развитие, има компании, които знаят от какво има нужда пазарът, друг е въпросът, че това е от съвсем скоро.

- Трудно ли се намират подходящите кадри за дейността ви в цялата група, особено при ръководните постове? Има ли у нас добре подготвени специалисти?

Трудно е, защото пазарът е много конкурентен и ако погледнете агентския бизнес на този пазар, за последните три години компаниите се удвоиха.

- Т.е. не, че нямаме подготвени кадри, а просто има голяма конкуренция?

Има голяма конкуренция и друг е въпросът, че самият праг за навлизане в агентския бизнес изглежда много нисък. С много малко пари може да се отвори офис. От друга страна, ако се анализира първата година от работа на тези компании, се вижда, че много малко от тях остават успешни. В рамките на „Адрес“ имаме немалко случаи, при които собствениците на малки компании са се присъединявали - дали като мениджъри, дали като франчайз партньори.

- Каква е разликата между българския и румънския пазар на имоти по отношение атрактивността за инвеститорите – както индивидуални, така и институционални? Само по-големият размер на румънския ли е причината там да се реализират толкова мащабни инвестиции, а тук не?

Разликите са немалко и най-важната е населението, тъй като Румъния е, грубо казано, три пъти колкото България, което е много сериозна разлика и самата територия също. Другият важен въпрос е езикът, самото местоположение, дългогодишните връзки на Румъния с Франция, Италия, Унгария. Всичко това създава много сериозна основа за инвестиции от тези държави, която я няма в България.

Другият съществен въпрос, по който ние изпреварваме, е туризмът, който там е на много по-ниско ниво. Оттам пък тези проекти за ваканционни имоти – ние можем да се конкурираме по-скоро с Испания и Турция, отколкото с Румъния. Самият факт, че българското Черноморие, особено северното, е наводнено от румънци, които прекарват почивните си дни там, показва, че нашият туристически продукт е ценен от румънския пазар.

Другият важен въпрос е всичките тези предприятия и ресурси, които има Румъния, с които ние не разполагаме. Но затова сме различни държави и всяка трябва да се развива спрямо възможностите, които има.

- Каква е причината жилищният и ваканционният сегмент у нас да станат изведнъж толкова популярни сред британските купувачи и България да влезе в пряка конкуренция с държави като Испания и Франция?

Истината е, че англичаните са настроени, чисто исторически, като хора, които обичат новите места, обичат да инвестират от личния си бюджет и да опознават друга култура. Но пазарът започна да се променя по простата причина, че имотите във вътрешността на страната станаха доста скъпи и вече не толкова атрактивни. Това, което започна да се случва и с курортите, е подобно – цените, особено в Банско, започнаха да се увеличават, а самото застрояване да губи своята автентичност, която англичаните търсят. Това е и причината да има и немалко неуспешни проекти. Там пък е и нашата работа като хора, които познаваме добре и българския пазар, а и търсенето на чужденците, да подготвяме проекти, които да отговарят добре на техните изисквания.

- А вие главно към чуждестранни клиенти ли се насочвате?

За ваканционните имоти по морето да. В същото време очакваме за Каварна да имаме и немалко българи, както и румънци, руснаци, скандинавци, но примерно за Боровец очакваме да имаме и много софиянци, които да ползват нашия комплекс и като градски. Боровец е достатъчно близо, за да си позволят някои хора да живеят там. Особено през летния сезон, през уикендите. Важно е още в самото начало преди да стартира проектът да е ясно към какъв пазар е насочен.

- Какви са главните качества, които според Вас, трябва да притежава един брокер?

Ние вече повече от две години имаме "Адрес Академия", която прерасна от нашия вътрешен отдел за обучения в компания, която специализира в тази област и предлага обучения за целия пазар. Истината е, че има много успешни брокери, за които тази професия е втора – били са военни, учители, медицински работници или държавни служители. Така че брокерът за имоти е най-вече човек, който трябва да познава и да разбира нуждите на клиента си. Защото инженери има много, но само да познаваме типа на сградата или градоустройствения план, това е само една част от това, което трябва да се знае. По-важното за нас е, че брокерите работят с хора и те трябва да разберат за всеки един персонален случай кой е най-добрият вариант. Дали интересът е по-скоро инвестиционен или по-скоро има в момента семейна нужда от промяна на жилището, местоработата.

Вече често има и случаи, при които при промяна на работата в рамките на София човек си сменя и жилището. Преди честата практика беше да се сменят градовете и най-вече от малкия град да се отиде в голям, но сега например за хора, които работят в Бизнес парка - те няма шанс да не живеят някъде там. Ако трябва да се пътува от центъра, вече става много сложно.

Защото в крайна сметка хубав е проектът до там да има метро. Въпросът е, че това метро го няма и няма да го има и през следващите 2-3 години, а животът ни минава. И то всяка сутрин и всяка вечер.

- А наред с това има и юридически детайли, които брокерите трябва да знаят, нали? Това са много комплексни качества и познания.

Ами не, ние не очакваме от тях да са специалисти по всичко. Във всеки един от градовете, в които имаме дейност има юристи, които специализират в областта на недвижимите имоти, имаме и финансови консултанти. Брокерите са хора, които могат много бързо да се ориентират от нуждите на клиента и не толкова да го предпазят от измами, които се случваха преди, а по-скоро да му помогнат да избере подходящия имот на подходящата цена, познавайки целия пазар. Защото е трудно човек да се ориентира в тези хиляди оферти или в това дали е по-добре да избере по-малък апартамент на по-добро място, или по-голям.

Добрите брокери имат зад гърба си много сделки и много опит за това дали една сделка е била успешна, или не. След сделката те остават обикновено в приятелски отношения с клиента и знаят дали хората са доволни, след като са се преместили, да кажем от "Банишора" в "Люлин". Вярно е това, че вече в "Люлин" се живее по друг начин в сравнение с преди – с всички тези магазини, с метрото. Така че брокерът помага на клиента сам да осъзнае какво точно иска и да му намери подходящия имот.

- Забелязва ли се все повече формирането на инвеститорска култура у клиентите? Гледат ли повечето от тях на бъдещия имот и като на инвестиция?

Това си е насадено у българина. Истината е, че досега трудно можеше да се направи грешка, защото всички цени скачаха и каквото и да вземеше беше изгодно. Според мен тази тенденция ще бъде по-важна от тук нататък.

- Тенденцията кой имот има по-големи шансове да поскъпне?

Да, дългосрочно

- Какво се промени на пазара след 1 януари 2007 г.?

Истината е, че в първите месеци пазарът замря. Особено местният пазар. Защото всички започнаха да се ослушват какво ще стане. Продавачите се опитваха да повишат цените и решиха, че едва ли не, вече като европейци, цените трябва да са други. Но пък купувачите бяха същите. Те имаха същите пари. Смятам, че от месец май насам вече чувстваме отрезвяване и хората, които искат да продадат, са склонни да договорят цена в разумни граници. А тези, които не е сигурно дали изобщо искат да продават, продължават да поддържат високите цени и имотите им стоят на пазара непродадени.

Опитът ми от последните повече от 10 години при такива случаи показва, че при по-сериозни промени като присъединяването ни към НАТО, обвързването ни тогава с марката, промените траят от един до три месеца. След това пазарът се регулира. И сега от януари имаше сериозна стагнация, но затова пък ноември и декември имаше сериозно раздвижване.

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.