Невена Стоянова: Нараства търсенето на имоти от българи в Дубай и Испания

Невена Стоянова е управляващ директор на Luximmo Finest Estates. Тя има над 10-годишен опит в сферата на недвижимите имоти, а от 2017 г. е част от висшия мениджмънт на Luximmo Finest Estates. Средното си образование получава в град София, завършвайки езикова гимназия с разширено изучаване на английски и испански език. Висшето си образование продължава в Нов български университет, специалност "История на изкуството" и Университет за национално и световно стопанство (УНСС), специалност "Връзки с обществеността".

Опит в сферата на недвижимите имоти първоначално придобива чрез дългогодишната си работа в строително-инвестиционна компания, където е ангажирана с цялостния процес при сделки за покупко-продажби на жилищни, търговски и бизнес площи. След което стартира кариерата си като брокер, създава собствен офис и след няколко години на високи търговски постижения и множество допълнителни квалификации оглавява Luximmo Finest Estates. Невена Стоянова е мениджър с особен нюх към новостите на пазара, с дълбоки познания в сферата на маркетинга, психологията и изграждането на дългосрочно доверие с клиенти и партньори.Luximmo Finest Estates стана носител на отличието Агенция за недвижими имоти на годината - голям бизнес на специализирания сайт Imoti.net. 

Госпожо Стоянова, как бихте обобщили ситуацията на жилищния пазар в големите градове у нас към края на май от гледна точка на търсене и предлагане? Кои са основните фактори, които движат пазара?

Търсенето все още изпреварва предлагането и основният фактор в момента е нарастващата инфлация. Търсени са всякакъв вид имоти – чисто инвестиционни, градски, ваканционни, по-големи и по-комфортни.

Това, което ние в Luximmo Finest Estates отчитаме към май, е силно завишаване на търсене на имоти в новите ни дестинации извън България - Дубай и Испания. Клиентите ни разпределят риска на средствата си между различни държави и се радвам, че успяваме да реагираме адекватно и навременно на техните желания и потребности за сигурност в един крайно непредвидим свят.

През 2021 г. и началото на тази година жилищният пазар в София и другите големи градове у нас беше много активен със силен ръст на сделките и на цените. Виждате ли предпоставки за обръщане на тенденцията предвид очакванията за повишаване на лихвите от Европейската централна банка, намалената покупателна способност на населението заради инфлацията и евентуално забавянето на строителството заради поскъпването на материалите и нарушените вериги за доставка?

Към момента не виждаме забавяне на строителството. На пазара се появяват нови проекти с доста големи размери. На този етап инвеститорите успяват да намират алтернативни пазари и пътища за доставка на материали за своите проекти.

Повишения на банковите лихви в България също няма все още, но е очаквано. Инфлацията обаче не спира своя ръст и към момента тя все още влияе позитивно на имотния пазар. Разбира се, съществуват страховете от покупки в много начален етап на строителство на обекти, зад които не стоят имената на утвърдени в годините инвеститори, но към момента не можем да говорим за намален брой запитвания, реализирани огледи, сделки или понижение на офертни цени, а точно за обратното. 

В последните години новото строителство беше по-предпочитано от купувачите на жилища у нас в сравнение с предлаганите имоти на вторичния пазар. Запазва ли се тази тенденция или несигурността за икономиката заради войната в Украйна и затрудненията пред строителните компании правят купувачите „на зелено“ по-предпазливи?

Определено можем да кажем, че наблюдаваме известна промяна в първоначалното желание за покупка на имот в полза на вторичния пазар и за сметка на покупките „на зелено“. Въпросът е, че вторичният пазар е вече лимитиран откъм предложения. През последните години бяхме свидетели на динамично изкупуване на такъв тип имоти.

В последните месеци доста продавачи оттеглят своите оферти тип „вторичен пазар“ от пазара, защото смятат, че имотите им съхраняват парите добре от повишаващото се ниво на инфлация. Успоредно с това много строителни предприемачи спират продажбите в своите обекти на ранен етап, защото им е трудно да прогнозират финалната цена на своите продукти и предпочитат да продават в по-напреднала или дори при завършена фаза на проекта си.
Така естествено се получава липса на много на брой атрактивни предложения за покупка, пазарът от своя страна остава динамичен и реагира позитивно на покупките „на зелено“, но само в проектите на разпознаваеми имена от строителния бранш.

Какви са очакванията ви за цените на жилищата в краткосрочен план? Възможен ли е спад или задържане на цените?

Не очакваме промяна на цените в краткосрочен план, защото имотите се откроиха категорично като предпочитаната клиентска застраховка против инфлация. Пазарите реагират позитивно на всичко случващо се от години насам, в това число здравната криза и войната в Украйна. Разбира се, всяка прогноза в момента зависи от известни условности на динамичната обстановка.

ЕЦБ дава все по-ясни индикации за повишаване на лихвите с поне 50 базисни пункта до края на септември. Как ще се отрази това на лихвите по ипотечните кредити у нас? Повишение до какво ниво на лихвите от ЕЦБ би охладило жилищния пазар в България?

Да, ЕЦБ дава индикации за повишаване на лихвите, но не очаквам 50 базисни пункта да окажат значително влияние на желанията за покупка на клиентите на фона на нивата на покачващата се инфлация. Последните данни за наличните влогове в банките в България насочват по-скоро към тенденция на продължаващо движение на парите в посока към имотния пазар.

Как се справя пазарът на луксозни имоти у нас с предизвикателствата от пандемията и войната в Украйна?

Пазарът на луксозни имоти в България и във всички пазари, на които оперираме и които следим, се справя повече от отлично. Навсякъде и на ежедневна база от пандемията насам се регистрират сделки на рекордно големи стойности и в рекордно кратък срок. В градския и във ваканционния пазар се търсят все по-просторни и по-многофункционални имоти.

Тенденцията започна още в първия месец на COVID пандемията поради промяната ни в начина на живот и продължи след започването на войната. Ако вземем като пример Дубай, който е една от последните дестинации, на които Luximmo Finest Estates започна активно да работи, все по-динамичен става и луксозният инвестиционен пазар поради силното повишаване на търсенето на висок клас имоти под наем. Възможността за трансакции в дигитални валути е пазарен ускорител, който също отчитаме във високия сегмент.

На какви критерии трябва да отговаря един имот, за да бъде определен като луксозен? Какви хора се ориентират към такива имоти и какви са мотивите им за покупката?

Луксозният имот предоставя определено ниво на изживяване. За тази цел той трябва да притежава интересна локация, среда на селектирана общност или абсолютна автономност и уединение от външния свят, да бъде мултифункционален и да разполага с голяма площ, да отговаря на всички съвременни архитектурни тенденции или да е носител на непреходни качества, да има история или всички необходими предпоставки за създаване на емблематичност във времето.

Хората, които купуват висок клас имоти, са информирани ценители на качествения живот. Не допускат компромис в желанията си и са готови да платят суми над първоначално заложените си бюджети, защото знаят, че истински луксозният имот не губи своята стойност в различните етапи на пазара.  

Luximmo предлага услуги и за покупка или продажба на имоти в чужбина. Освен Дубай, който споменахте, в кои страни българите купуват най-активно имоти и защо? В какъв ценови диапазон са закупените от българи имоти в чужбина?

Luximmo Finest Estates предоставя юридически, финансови и данъчни услуги при покупката и продажбата на имоти в Гърция, Испания и Дубай. Освен това е представител за България на френската агенция Barnes, която има офиси в над 20 държави по света, в т.ч. Франция, Швейцария, Италия, Великобритания, Америка. По линия на това партньорство предлагаме услуги за водещите световни дестинации и най-вече за курортите на Лазурния бряг.

Традиционно нашите клиенти предпочитат Гърция, Испания и Лазурния бряг, но в последните месеци наблюдаваме ускорение на покупките в Дубай. Тази дестинация е атрактивна с цени в определени сгради, които са аналогични на цените в луксозния сегмент в България. Градът е най-важният търговски и финансов център на ОАЕ и на целия Близък Изток, а за много от нашите клиенти е подходящ начин за диверсификация на риска на имотното им портфолио извън пределите на Европа.

Масовите български клиенти купуват в чужбина имоти в ценовия диапазон от 250 000-500 000 евро, а по-състоятелните реализират милионни сделки.

Преди дни Luximmo Finest Estates получи наградата на Imoti.net за Агенция за недвижими имоти на годината – голям бизнес. Какво означава тази награда за вас?

Imoti.net за нас е институцията в бранша, към която изпитваме искрено възхищение и благодарност за всичките усилия, които полагат в посока налагане на добри практики и подобряване на имиджа на нашата професия. Години наред и независимо от ситуациите на пазара, устояват твърдо позициите на лидер, който има посока и план как да случва посланията си практически.

Поради тази причина за нас тази награда не беше просто поредната, а най-значимата ни до момента. Показа ни, че вършим работата си по възможно най-правилния начин и че сме достойни да носим отговорността на победител именно в може би най-предизвикателната година в съвременната история на имотния бизнес.

С тази награда Luximmo Finest Estates навлезе в естествения етап на своето развитие, в който трябва също да положи грижа за целия бранш, а не само за своята клиентска база и личното си представяне. След церемонията по награждаването ние съставихме вътрешнокорпоративен план за действия в подкрепа на голямата и обща кауза. Към годишната ни целева програма вече има нови задачи и съм уверена, че те ще добавят стойност и полза на цялата ни професия и гилдия.

Една от целите, които Imoti.net си поставя с Годишните награди за най-добри агенции и представители на имотния сектор, е да насърчава добрите практики в сектора. Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) също полага усилия за изчистване на бранша от некоректни практики. Какви са вашите наблюдения, носят ли успех тези усилия и какво още би могло да се направи в тази посока?

На първо място НСНИ и Imoti.net успяват да обединяват агенциите в партньорска общност. Тази общност е с изключителна важност за клиентите, защото изчиства доста порочни практики между нас самите, подобрява комуникациите ни и така в крайна сметка клиентите получават все по-качествено и все по-бързо обслужване. Между нас агенциите вече няма типичната за бранша крайна форма на конкуренция и всички свързани с нея нелоялни практики. 

На второ място и двете институции работят в посока на прокарване не само на стандарти в работата ни, но и на законова рамка на нашата професия. Всички знаем колко необходимо е да има такава не само за нас агенциите, но и най-вече за потребителите. За мен повишаването на информираността по темата, което НСНИ и Imoti.net предоставят, е безценно.