Св. Динев: Пазарът на имоти във Варна е по-жив от всякога

Светослав Динев е управител и съосновател на "Имоти Премиер" заедно с Кирил Колев. Агенцията за недвижими имоти е създадена преди осем години и има екип от над 70 души, работещи в седем офиса. Шест от тях се намират във Варна, а един - в София, като служителите отговарят за продажби и наеми. "Имоти Премиер" беше отличена за "Агенция за недвижими имоти на годината" - голям бизнес, на церемонията по раздаването на Шестите годишни награди на Imoti.net. 

Данните на Агенцията по вписванията за първото тримесечие показаха стабилни ръстове на броя сделки в повечето големи градове. Каква е ситуацията във Варна и кои са факторите, подкрепящи пазара? 

Ситуацията във Варна е аналогична на тази в другите големи градове като София и Пловдив. Пазарът на недвижими имоти е по-жив от всякога. Данните на Агенцията по вписванията не отговарят съвсем на реалната ситуация, която наблюдаваме. Тя е, че през първата половина на 2021 г. броят на резервирани и закупени апартаменти на „зелено“ от директни купувачи се увеличи двойно спрямо същия период година по-рано и това търсене продължава да расте.

Факторите, които катализират ситуацията на пазара на недвижими имоти, се делят на локални и глобални. Локалните за България са отрицателните депозити на банките, а даже наблюдаваме, че няколко от големите банки спират да приемат срочни депозити на гражданите и налагат такси за съхранение на средства над определена сума. Това извади на пазара хора с много голям капитал, които искат да вложат средствата си в имоти с годишна възвръщаемост даже под 5%. Ниските лихви по ипотечните кредити и все по-гъвкавите условия на банки и строители са друг фактор, който кара много хора да побързат със закупуването на жилище предвид факта, че всички намалиха разходите си за почивка и забавление поради пандемията през последната година.

Глобалните фактори, които влияят на имотния пазар, са очакването за ускоряване на инфлацията през следващите няколко години и рискът спестяванията да се стопят. Първите признаци на тази инфлация вече се усещат при цените на най-необходимите стоки и услуги. Това кара повечето хора да търсят спасение за спестяванията си, а българинът смята недвижимия имот за най-сигурното място. Към глобалните фактори добавям и засиления интерес и големия брой сделки, които сключват наши съграждани, живеещи зад граница. Интересно би било, ако в края на 2021 г. се направи такава статистика.

Какво показват вашите данни за цените на жилищата във Варна през миналата и от началото на тази година и кои фактори ги определят?

Нашият анализ на цените на жилищата във Варна за 2020 г. и половината от 2021 г. съвпада точно с прогнозата, която дадохме в началото на пандемията. В началото на миналата година цените на жилищата бяха започнали плавен ръст от около 10% до 15% на годишна база. С настъпването на пандемията и блокадата в България, за радост частична, а не пълна като в много други страни, всички потребители и най-вече купувачите очакваха огромен спад на цените от поне 30% до края на годината.

Нашите наблюдения и анализи показаха стабилизиране и задържане на цените на жилищата в периода от юни 2020 г. до септември 2020 г., последван от ръст в някои райони и сегменти до 20% за една година. Това бе породено от голямото търсене, което се отприщи от цялостната обстановка. В този период всички инвеститори и строители бяха подложени на много сериозно изпитание дали ще могат да продължат да работят и изпълняват ангажиментите си предвид новата ситуация.

Според мен оценката за това как се справиха предприемачите с тази криза във Варна е отлична.Това доведе до още по-голямо доверие в инвестицията в недвижим имот.

Промени ли пандемията вида имоти, които основно търсят купувачите, важи ли и за Варна тенденцията да се търсят по-големи жилища и селски къщи?

Определено това, което се промени от настъпването на пандемията, е купуването на всякакъв тип къщи - градски, селски, вили и апартаменти във ваканционни комплекси. За няколко месеца до края на 2020 г. всички такива имоти, които бяха на пазара и за тях бяха определени пазарни цени, се продадоха.

Тази тенденция продължава и все повече млади хора предпочитат да си купят къща със собствен двор на същата цена като за тристаен апартамент в центъра на Варна. Банките има още какво да подобрят в кредитирането на такъв тип имоти и съм сигурен, че това ще се случи до края на 2021 г.

Относно градските имоти няма голяма промяна в търсенето - най-предпочитани са малките двустайни апартаменти. Новото, което наблюдаваме, е увеличено търсене на апартаменти с три спални, едната от които да се ползва за кабинет или домашен офис.

Кои са най-активните купувачи на жилища във Варна в момента, привлича ли градът и
хора от други населени места в района или страната като цяло?

Най-активни купувачи във Варна трудно може да се определят. Палитрата е много пъстра и интересна. Основни двигатели са млади хора до 35 години, които имат стабилни доходи. Много от тях освен основно жилище вече си купуват и втори апартамент с цел инвестиция.

Друга ясна тенденция от последните години, е нарастващият брой на българите, работещи в чужбина, които си купуват апартаменти във Варна. Освен това имаме все повече запитвания от хора, живеещи в София, които желаят да купят инвестиционен имот в града или курортните комплекси около него.

В сектора конкретно на ваканционните имоти във Варна и по Черноморието като цяло българите или чужденците преобладават сред купувачите? Какво е поведението на чуждестранните граждани, които притежаваха имот преди началото на пандемията – задържат ли го или предпочитат да продават и защо?

И преди пандемията основните купувачи в сектора на ваканционните имоти бяха българи. Тази тенденция продължава и до днес. Чуждестранните граждани - руснаци, скандинавци и англичани, са в пълна степен
продавачи.

Тук линиите са няколко - руснаците продават имотите си във Варна и областта първо, защото не могат да ги ползват регулярно, а също и заради високата цена, която могат да получат в момента. Относно скандинавците и англичаните, те просто искат да изтеглят инвестициите си от България.

Кои са районите с най-активно ново жилищно строителство във Варна в момента и как
пандемията се отрази върху сектора?

Районите, в които строителството е най-активно в момента, са четири. Започваме от "Св. Св. Константин и Елена". Този район ще се превърне в един от най-предпочитаните за живеене във Варна. Следва частта в квартал "Бриз", която е непосредствено до "Чайка", и самият квартал "Чайка". Там дълги години нямаше ново строителство и сега проектите в тази част на Варна се радват на голям интерес.

Следващият район, който бих отличил, е квартал "Победа" или частта между Мол Варна и Гранд Мол, където се изграждат няколко големи жилищни комплекса, които ще променят изцяло облика на квартала. Другата част, в която се строят и предстои да се започнат много нови проекти, е от "Младост" до "Владиславово".

Коронавирусната криза промени ли ролята на посредниците при сделките с недвижими имоти, повишиха ли се изискванията на клиентите към тях?

Короновирусната криза промени много неща при посредничеството в сделките с недвижими имоти. На първо място се дигитализира много голяма част от процеса, като се мине през виртуални турове на имотите, 360-градусови огледи на живо, дистанционни депозити, предварителни договори, кандидатствания за ипотечни кредити и др. Всички тези неща знаехме, че ще дойдат рано или късно, но в тази ситуация се наложи много бързо да се адаптираме и да предложим всички възможни способи за безопасно и същевременно пълно обслужване на нашите клиенти.

Когато има ръст на един пазар като този на недвижимите имоти, ножицата между продавачи и купувачи става все
по-голяма и тук се появяват още повече изисквания към нас като посредници. На първо място да консултираме продавача за правилната пазарна цена на имота, който предлага. От друга страна, няма голямо разнообразие от имоти на вторичния пазар, което затруднява посрещането на все по-високите изисквания на купувачите.

Нашата роля в момента е много отговорна. Ние консултираме клиентите си по отношение на финансите им, правим сериозни юридически проверки на имотите, даваме съвети с кои строители е надеждно да се работи . Накратко - ние не сме просто посредници, а и партньори на нашите клиенти.