М. Бенов: Жилищният пазар в София е под натиск и има елементи на непрозрачност

Какво е мнението ви за стратегията? Тя беше подложена на критики, че е твърде обща и липсват конкретни мерки. В каква посока трябва да се развие според вас?

Аз също чета в медиите и социалните мрежи доста негативни коментари. С повечето от тях не съм съгласен. Приветствам амбицията на сегашния екип на Министерството на регионалното развитие и благоустройството да създаде нова стратегия, защото допреди година говорехме за актуализиране на съществуващата жилищна стратегия от 2004 г., която след толкова време очевидно няма как да е адекватна на проблемите. Не съм съгласен и с мнението, че стратегията е обща. За разлика от предходни опити за актуализиране на старата стратегия и от самата жилищна стратегия от 2004 г., в първата си част тя много коректно и изчерпателно описва проблемите, които следва да бъдат разрешени. За първи път влиза в по-голяма конкретика в частта за финансовото обезпечаване на тези дейности, макар че е посочен само индикативен годишен бюджет. Стратегията предвижда и развитие на институционалната структура на жилищната система в България, което е крайно необходимо – например, описва създаването на обособен фонд, който да субсидира строителството на конкретни категории жилища.

За първи път в проекта за жилищна стратегия се поставя големият проблема за високия процент на необитаем жилищен фонд в България, което е сериозен дисбаланс. От гледна точка на обезпеченост с жилища ние сме на много високо ниво сред страните членки на ЕС. По процент на частно притежаваните жилища сме на второ място в съюза след Румъния. Поради това в България дълго време не се провеждаше никаква жилищна политика и виждаме как се стига до дисбаланси – много на брой жилища от гледна точка на населението, а в същото време голям брой необитавани и пренаселени жилища. Необитаваният жилищен фонд общо за страната е 31%, но не говоря само за Северозападна България или малките населени места, където проблемът е по-ярко изразен заради отлива на населението. Дори в София 24% от жилищата са необитавани. В същото време е налице и силно влошена достъпност както за придобиване на жилище, така и за наемане.  За първи път стратегията опитва да търси решения на тези проблеми и то в тяхната съвкупност.

Предлага се повишаване на данъчното облагане на необитаваните жилища и това е нелошо решение. Търсят се начини необитаваният жилищен фонд да бъде изваден на пазара и да влезе в експлоатация, като подпомогне общините да разрешат проблема си с липсата на жилищен фонд, който могат да предложат на групи от населението без достъп до жилища. И това не са само роми, а включително млади или многочленни семейства. В света има много примери за добри практики в това отношение и в никакъв случай не е недостатък на стратегията, че предлага да се помисли за решение в тази посока.

Друго силно критикувано предложение в стратегията е да се увеличи данъчното облагане на по-голям брой жилища, притежавани от един собственик. Това също е нелошо решение, което има пряко отношение към амбицията да се повиши прозрачността на пазара на имоти в България. Тук не става дума за хора, които притежават два апартамента, има собственици на много голям брой жилища, които са купувани с инвестиционна цел, или са в лошия портфейл на финансова институция. Те нямат никакъв стимул да предложат на пазара този жилищен фонд и могат да чакат безкрайно дълго удобно развитие, за да реализират сделки с тези имоти, а това води до изкривяване на предлагането.

За първи път стратегията прави разграничение между социално и общинско жилище. Масовото разбиране е, че няма разлика между тези две категории и че общинското жилище е предназначено за социално слаби хора. Обезпечаването с жилища на определени категории хора може да помогне на населени места да задържат жителите си. Това се отнася особено за млади хора с висока квалификация, които са най-големият социален капитал.

Споменахте, че 24% от жилищата в София са необитаеми, как това влияе на пазара на имоти в столицата? 

Пазарът в София е поставен под много силен натиск и има някои елементи на непрозрачност, затова и стратегията си поставя за цел по-добро регламентиране на дейността на брокерите на недвижими имоти. Много хора искат да придобият жилище, а столицата не е изолиран случай. Големите икономически активни градове като Пловдив, Бургас, Варна, Стара Загора също са поставени под натиск и това е нормално. Когато има  голямо търсене и ограничено предлагане,  цените вървят нагоре. Ако разгледаме много схематично една жилищна система, не само в България, в единия си край тя започва с жилища, които се ползват за спешни нужди, след това идват в т. нар. оборотни жилища, които се използват за преходни периоди, после се стига до достъпни жилища за наемане или закупуване и накрая са жилищата за наемане или закупуване на пазарни цени.

Нормално е държавата да съсредоточи усилията си в центъра, където са достъпните жилища за наемане и придобиване. Тя може да направи това чрез създаването на регламенти и има такива примери в повечето европейски страни, където съществуват високоразвити социални системи. Например във Виена предприемачите са задължени, ако имат някакъв вид отношения с градската администрация – за разрешение за строеж, закупуване на парцел и други, да предоставят част от построения жилищен фонд на общината или да го предлагат като социални, т.е. по-достъпни жилища.

Ако разгледаме проблема от друг ъгъл, каквато е била себестойността на жилищата за строителя преди пет години, такава е и сега, или поне не се е покачила драстично, но пазарната цена постоянно расте. Това е нормално, логиката на съществуването на всяко капиталово дружество е да реализира печалба. Ако държавата създаде регламент, който да осигури достъпа на различен вид играчи, или самата тя се намеси, както се предвижда с фонда за субсидиране на строежа на определени видове жилища, тогава може да си позволи да има на пазара различни категории имоти от гледна точка на тяхната достъпност. Те следва да бъдат предоставяни на семейства, които отговарят на определени критерии.

Нашата организация например строи жилища за семейства с относително ниски доходи, които имат поне две деца и не притежават жилищна собственост. В света съществуват и т. нар. програми „Първи дом“, които предоставят възможност на млади семейства с деца да придобият или наемат жилище на по-достъпни цени.

Проблеми има и на наемния пазар. Ние очевидно нямаме достъпен наемен пазар, тъй като жилищният фонд на общините беше сведен до 2,4% от общия жилищен фонд и този символичен дял не им позволява да отговарят на определени социални нужди. Освен това наемният пазар е нерегулиран. Наемните отношения се определят единствено по силата на Закона за задълженията и договорите, който е много общ, и оттам нататък липсват всякакви регламенти. Дори хора, които плащат пазарен наем, а той в София е доста висок, не се чувстват сигурни от гледна точка на жилищните си права – във всеки един момент наемът им може да бъде повишен, пред тях да бъдат поставени условия за напускане.

Създаването на регламенти ще отнеме доста време, но поне се прави стъпка в правилната посока – национална стратегия, конкретика в програми, жилищни програми на общините, осигурено финансиране – от бюджета или т. нар. меко финансиране чрез различни финансови инструменти, и нещата ще започнат да се случват.