Иван Граматиков: Конкуренцията между моловете няма да намалее

Иван Граматиков има над 10 години опит в сферата на бизнес имотите с фокус върху търговските площи. От тях над 7 години е заемал мениджърски позиции в различни компании в България и на Балканите. Преди да се присъедини към Forton, той е бил лизинг мениджър в RESB, където е работил по някои големи проекти като Mall Sofia, Mall Plovdiv и Mall Rousse.

2017 г. беше рекордна за пазара на търговски площи у нас със седем търговски центъра в София и страната, които смениха собствеността си. Могат ли да се очакват тази година сделки за моловете, чиято собственост все още не е променена?

Такива сделки са възможни, тъй като инвеститорите продължават да проявяват интерес към търговските площи. Моите лични очаквания обаче са, че те ще се обърнат и към други сегменти на пазара. Става въпрос най-вече за офисния сегмент, като има интерес към конкретни сгради, които са с голям потенциал, всичко е въпрос на доходност. Но със сигурност търговските площи остават във фокуса на международните инвеститори.

Очаквате ли концентрацията на собственост в София да се отрази на конкуренцията и на равнището на наемите?

Не смятам, че това ще доведе до по-слаба конкуренция между търговските центрове в София. Не мога да говоря от името на инвеститорите, но смятам, че те ще запазят фокуса и екипите си и всеки един търговски център ще се бори за своя дял, своите клиенти, за по-високите доходи на своите наематели и съответно за приходите на търговския център. От тази гледна точка не смятам, че концентрацията на собственост ще доведе до общи бизнес практики между търговските центрове.

Относно наемните нива мисля, че други фактори биха оказали влияние и смяната на собствеността не е сред тях. Сред тези фактори са доброто представяне на наемателите, по-сериозният интерес към силно представящите се търговски центрове в София от страна на нови наематели, засилващата се конкуренция.

В момента пазарът е стабилен както за търговските центрове, така и за търговските улици и не очаквам резки промени. При търговските улици се наблюдава плавно покачване на наемите в последната година и половина, но те са в рамките на 10%, няма резки скокове или спадове. Очакванията ми са тенденцията относно наемните нива да се запази.

Как виждате реализацията на успешен търговски център в Русе на фона на провала на проектите в миналото?

Русе е много интересен пазар, наистина там имаше доста обявени проекти. В крайна сметка в момента в града има един работещ търговски център и смея да кажа, че той функционира добре. Имаше друг мол,  който затвори, а останалите проекти така и не бяха реализирани.

В този контекст виждате ли бъдеще за проекти като „Дунав Мол“, който преди време смени собствеността си?

„Дунав Мол“ конкретно е доста интересен случай. Според мен ще е изключително трудно да бъде реализиран като проект за търговски център и по-скоро ще е необходимо да се потърси алтернативно предназначение. Той трудно би се реализирал на пазара при наличието на един работещ търговски център, където вече е изграден определен микс от марките, които имат обекти извън София – Cinema City, H&M, LC, Waikiki,New Yorker, Hippoland.

Тези марки едва ли ще направят втори обект в град Русе, така че реализацията на нов търговски център, който и да е той, би била изключително сложна. Още повече че в съществуващия мол все още има свободни площи за отдаване под наем.

От кои основни сектори са наемателите на търговските улици в София и в останалите по-големи градове?

В София в последно време се забелязва сериозна динамика при дрогериите, аптеките, оптиките. В целия health& beauty сегмент има много голям интерес и изключително сериозна конкуренция. В момента се наблюдава доста по-агресивно поведение от този тип наематели.

Ако можем да сравняваме търговските улици в София, Пловдив, Варна и Бургас, там има представителство на много и различни марки. Профилът на бул. „Витоша“ например е доста по-различен от този на другите търговски улици. Там се залага много на лайфстайла, има изключително много обекти за прекарване на свободното време, а чисто търговският сегмент постепенно намалява. Бих казал, че той дори отстъпва на обектите за хранене и на заведенията.

В момента като че ли марките, които остават на бул. „Витоша“, търсят локация там повече с имиджова цел, отколкото водени от сериозни очаквания за генериране на големи приходи.

В Пловдив е по-интересно, там по главната улица, особено в района на Тримонциум и Джумаята,  също има много заведения, но тя все пак си остава търговска зона. Същото важи за главните улици във Варна и Бургас. В София се забелязва сегментиране и оставане на голяма част от наемателите с чисто имиджова, а не толкова с търговска цел.

Търсенето на основните търговски улици, особено в София и Пловдив, се запазва. Във Варна и Бургас също има интерес, но той е свързан с по-силния сезонен елемент на двата морски града, докато в София и Пловдив търсенето е сравнително стабилно. Както казах, има леко покачване на наемните нива, но то все още е в здравословни граници.

Миналата година навлязоха и нови международни вериги заведения като веригата за азиатска кухня Wagamama, Hamburguesa Nostra. Как се отрази това на пазара?

Навлизането на нови марки винаги се отразява добре на пазара, тъй като това показва, че има интерес от страна на чуждестранни вериги. Тези марки отвориха по един обект в София и навлязоха на пазара под формата на партньорство, така че голяма част от експанзията и следващите им стъпки ще бъдат определяни от българските партньори. Интересен пример е Hesburger, защото те навлязоха директно, като купиха част от други бизнеси и започнаха бавно да разширяват веригата си в България.

Българският пазар е достатъчно сегментиран и интересен, за да се отрази по някакъв начин навлизането на нови вериги с един-два обекта, но то показва, че чуждестранни марки имат интерес към представителство на нашия пазар. Това е много положителен знак, защото част от тези марки не са представени в други страни от Балканите, включително в Румъния. Има и други вериги, които се оглеждат за партньорства или за самостоятелно навлизане на българския пазар, но все още е рано да обявявам конкретни имена. Българският пазар продължава да бъде интересен за чуждестранни оператори.

Очаквате ли експанзията на веригите за хранителни стоки, която започна през 2015 г., да продължи и тази година? Възможни ли са размествания в този сегмент?

Сериозни размествания едва ли биха се получили, няма предпоставки за това. Пазарът е сравнително наситен, но все пак очаквам част от веригите да продължат експанзията си макар и с по-забавени темпове. Те вече имат изградена мрежа в много точки от страната и по-скоро ще се насочат към разрастване в населени места, в които не присъстват.
София, Пловдив, Варна остават градове, които веригите ще оглеждат за допълнителни обекти. За момента обаче няма индикации за други чуждестранни марки, които искат да навлязат на българския пазар, така че не очаквам сериозни размествания в този сегмент.

В сектора на козметичните и модните марки сякаш се наблюдава затишие в последно време. Какви са очакванията ви за тази година, ще има ли нови играчи, които ще навлязат на пазара?

Подобно на сектора на заведенията стратегията на различните оператори е доста различна. Някои от тях ще бъдат представени чрез местни партньори, други опитват да навлязат сами на пазара. Имам очаквания за навлизане на нови марки, но засега не искам да цитирам конкретни имена. Както в модния, така и в козметичния сектор става дума за международни брандове, представени в доста страни, които ще стъпят и на българския пазар.

България е като скачен съд с останалите страни от Централна и Източна Европа – динамиката и представянето на другите пазари до голяма степен определят възможностите на модните марки да продължат да се разрастват. Ако те нямат добро представяне на пазарите в Централна и Източна Европа, това много трудно би ги довело в България.

Влиянието на електронната търговия усеща ли се вече и у нас?

Да, има цели сектори, които са повлияни от електронната търговия, като електрониката, например. Там все по-голям дял от продажбите се случва онлайн, а магазините все повече се разглеждат от потребителите като шоуруми. Същото важи за сектора на детските играчки, някои услуги, спортните стоки. Наблюдават се нарастващи онлайн продажби и на по- традиционни за магазините стоки като обувките, например. Преди няколко години хората вероятно не биха помислили да си купят обувки онлайн, без да са ги пробвали, а в момента все по-голяма част от продажбите се случват в електронните магазини.

Дали ще изчезнат традиционните магазини, които сме свикнали да виждаме навсякъде? Това няма да се случи, поне не и в близко бъдеще. Но безспорно електронната търговия оставя все по-силен отпечатък върху традиционната търговия и все повече търговци се съобразяват с това, тъй като се променя профилът и начинът на пазаруване.

Електронната търговия влияе също на логистиката и на складовете. Вече се търсят магазини с малко по-различен профил, така че наличностите на склад в тях да бъдат използвани не само за продажба на място, но и за доставки по онлайн поръчки на клиенти от близките по-малки населени места.