Л. Доусън: Българският пазар на имоти все повече се приближава до постиженията от 2007 г.

Люк Доусън е управляващ директор и ръководител капиталови пазари за Централна и Източна Европа в консултантската компания Colliers International. Той притежава 15 години опит на мениджърски позиции и се е занимавал със сливания и придобивания и управление на активи. От 2014 г. Люк Доусън оглавява един от най-големите частни семейни фондове в Близкия изток. Преди това 10 години е бил в Colliers като оперативен директор за Централна и Източна Европа, регионален изпълнителен директор за Югоизточна Европа и директор корпоративно развитие.

С Люк Доусън разговаряме за развитието на пазара на бизнес имоти в България и позиционирането му сред пазарите в Централна и Източна Европа.

- Г-н Доусън, пазарът на имоти в Централна и Източна Европа в последните години се развива с доста по-бързи темпове в сравнение с по-зрелите западноевропейски пазари. Как очаквате политическите проблеми в Европа – Brexit, напрежението с Русия, кризата в отношенията с Турция, бежанската криза, да се отразят на пазара?

- Без съмнение политическият климат в Европа, включително и в Централна и Източна Европа, е на преден план за инвеститорите. Както отбелязвате, най-различни въпроси продължават да възникват за сравнително кратък период от време. Всичко това създава чувство за нестабилност в Европа, което пък неизбежно се отразява на климата на инвестиционния пазар и намалява атрактивността му. Това е източник на опасения за неевропейските инвеститори.

Що се отнася конкретно за Централна и Източна Европа обаче, не всички проблеми задължително биха имали отрицателен ефект, а някои дори нямат директна отношение към региона. Всъщност част от темите ги разглеждаме като източник на позитиви за региона. И ако Brexit вероятно ще доведе до спад на инвестициите във Великобритания, то процесът може и да се окаже положителен за Централна и Източна Европа. Например, броят на работните позиции в аутсорсинг индустрията в региона се очаква да се утрои до 2025 г. до над 1 млн. Това донякъде се обяснява и с Brexit, но и с нарастващите възможности на пазарите на труда в региона, които вече се считат също толкова политически стабилни, колкото и повечето държави в Западна Европа.

По-мащабните европейски проблеми, като например бежанската криза, дълговата криза в някои от държавите членки на ЕС и т.н., нямат толкова директно отражение върху икономиките от Централна и Източна Европа. В по-общ смисъл рискът е свързан с това, че тези въпроси засягат стабилността на Европа като цяло, но досега не сме забелязали директно въздействие върху пазарите в региона.

Смятаме, че пазарите в Централна и Източна Европа са много добре позиционирани и предлагат атрактивни инвестиционни възможности в сравнение със Западна Европа. Пазарите в региона освен това имат и най-силния икономически растеж в Европа, а и достигнаха до значителна степен на зрялост след глобалната финансова криза.

- Доколко регионът може да удържи на огромните обеми на строителството? Вече се вижда и забавяне на темповете на строителство...

- Не смятам, че строителството може да продължава при тези обеми, които виждаме в момента. През последните години предлагането се увеличи силно във всички сегменти от пазара. Трябва да имаме предвид обаче, че нетното усвояване на площи също е силно на повечето пазари, което е сигнал, че от по-голямата част от строителството е имало смисъл.

През 2016 г. обаче виждаме, че на някои пазари, например във Варшава, делът на незаетите площи се увеличава. Това донякъде се дължи и на ръста на предлагането на новопостроени площи. За 2017 г. се очертава известен риск за допълнително увеличение на незаетите площи, ако икономическият растеж не се окаже  толкова силен, колкото очакваме.

- България все още не привлича толкова вниманието на инвеститорите, колкото други страни от Централна, Източна и Югоизточна Европа. Защо смятате, че се получава така, доколко размерите на пазара имат отношение или пък доверието, или е нещо друго?

- Отговорът на този въпрос е едновременно и прост, и сложен. Един от водещите критерии за всеки инвеститор е доверието и доколко активът, към който той се насочва, може да се продаде в някакъв бъдещ момент на разумна цена. Основният проблем пред България е свързан с липсата на голяма активност, което води и до колебанията на инвеститорите дали да направят вложение.

Излизането от омагьосания кръг е сложната част, за целта трябва да са налице няколко фактора. На първо място за продажба трябва да се предложат качествени активи и цената да отразява ликвидния риск, свързан с по-широкия регионален пазар. Виждаме, че има недостиг на предлагане, но някои от последните сделки може и да катализират допълнителни опции за инвеститорите.

На второ място, повишение на доверието може да се очаква със стъпването на повече установени инвеститори. След последния цикъл се видя, че за управлението на ликвидността ключов фактор е разнообразието от инвеститорската база с повече от един актив на пазара.