Комбинация от държавна регулация и саморегулация на имотния пазар ще работи в България

Джон Мейфилд е експерт в сектора на имотите с над 30 години опит. В момента е старши GRI инструктор за Асоциацията на брокерите на имоти на щата Мисури, САЩ, и на асоциацията в щата Арканзас, преподавател на Съвета на брокерите и мениджърите на недвижими имоти и на Ресурсния център за технологии на американската Национална асоциация на реалторите (NAR).

Автор на осем книги, работил е като редактор на REALTOR® Magazine Online и консултант по недвижими имоти за Hewlett Packard. Притежава ABR®, ABRM, CRB, е-PRO®, SRS и GRI дезигнации. В България Джон Мейфийлд проведе обучения на брокери от агенции, членове на Националното сдружение “Недвижими имоти”. С Джон Мейфилд разговаряме за добрите и лошите практики на пазара и начините за регулация и защита на потребителите. 

- Г-н Мейфийлд, след като вече се запознахте с най-обичайните лоши практики на пазара на имоти в България, какви биха били последствията в САЩ, ако се случи подобно нещо?

- Смятам, че това щеше да доведе до неблагоприятни преживявания на хората при сделките за покупка и продажба. Според мен без законодателство и регулация на индустрията на недвижимите имоти купувачите и продавачите са тези, които страдат от последствията.

- На българския пазар обаче регулация няма, а пазарните участници спорят за това какъв вид регулация е необходима. Как смятате, че е най-добре да се постъпи – да се наложи държавна регулация, да се прилага принципа на саморегулацията или да се възприеме балансиран подход между двата начина?

- Смятам, че трябва да има комбинация от правителствена регулация и саморегулиране. В САЩ например се прилага етичен кодекс чрез Националното сдружение на брокерите на имоти, което прилага принципа на саморегулацията. От историческа гледна точка етичният кодекс е разработен преди първите закони и подзаконови актове за държавното лицензиране и стои в основата на много от щатските закони.

Естествено, има много въпроси, правителството трябва да се регулира, а има и допълнителни елементи от нашата индустрия, които тя трябва да регулира чрез повече дисциплина.

- Българският пазар на имоти е относително млад в сравнение с традициите на американския пазар, които са установени с годините. Като имате предвид опита си, какъв според Вас би трябвало да е най-правилният подход за преодоляване на проблемите, натрупани в годините на прехода и бума на пазара през 2004-2006 г.?

- Не смятам, че мога да отговоря на този въпрос. Проблемите в САЩ от периода 2004-2006 г. се породиха заради практиките на кредиторите. Много кредитополучатели накрая се оказаха с “лош” кредит, слаби финансови активи и т.н. За да станат нещата по-сложни, оказа се, че и оценителите не са правили много реалистични оценки.

Комбинацията от лоша кредитна дейност и непочтени оценки нанесе голям удар на жилищния пазар и това доведе до забавяне на икономиката. Повечето от тези лоши кредитни практики обаче се случваха в началото на миналото десетилетие.

- Некоректните практики на българския пазар на имоти доведоха до натрупването на сериозно недоверие към посредниците. Какъв би бил най-добрия подход за преодоляването му?

- Първо, установяване на единен етичен кодекс, подобен на този на Национална асоциация на реалторите (NAR).

Втората стъпка е обучение на брокерите на имоти в етичните им задължения към купувачите, продавачите и другите агенции на пазара при сделки с имоти. Смятам също, че регулацията и лицензите, с които да се покриват определени изисквания, също ще изгради доверие на пазара на имоти.

- Кои от работещите добри практики в САЩ смятате, че са приложими на пазара на имоти в България?

- По време на посещението ми в България видях, че много от практиките, които аз прилагам в работата си в САЩ, вече успешно работят в България. С експлозията на интернет, социалните медии и технологиите добрите практики по света вече са много сходни. Производство на видео за YouTube, Facebook, сайтове за имоти и други инструменти могат да бъдат много печеливши, ако се използват правилно.

- Каква е оценката Ви за плановете на ЕС за дерегулация на бизнеса с цел привличане на повече инвестиции?

- Въпреки че не съм запознат с тази концепция, лично аз смятам, че трябва да има и други методи за насърчаване на инвестициите в ЕС без дерегулация. В известен смисъл дерегулацията може да е и добра, но не и да се жертва защитата на потребителите, което може да има сериозни последствия.

- Какви са разликите в подхода на брокера към продавач и купувач, както и към собственик и наемател?

- В САЩ ние разкриваме на купувача, продавача, собственика или наемателя кого представляваме в сделката. Това е много важно, защото позволява на всеки да знае кой агент за кого работи. Така двете страни по сделката може да запазят конфиденциална информация, до която достъп да има само техния агент. Разкриването е важна част от начина, по който правим бизнес.