Т. Кавръков: Няма достатъчно предлагане на качествени логистични площи

За състоянието на пазара на логистични и индустриални площи разговаряме с Тодор Кавръков, пропърти мениджър на Търговски център "Европа" (ТЦЕ).

Тодор Кавръков има над 8 годишен професионален опит в сферата на недвижимите имоти. Преди да се присъедини към екипа на Търговски център Европа, той е бил на позиция Пропърти мениджър и отдаване под наем на ваканционни имоти в Green Life Property Development.

Има магистърска степен  по "Бизнес администрация" със специализации „Стратегическо управление” и „Маркетинг” от Софийския университет „Св. Климент Охридски”. Сертифициран пропърти мениджър (CPM) според изискванията на американския институт за недвижими имоти IREM, базиран в Чикаго.

Пазарът на логистични площи в Европа, поне според данните на различни консултантски компании, привлича рекордни инвестиции през последната година.

Съвсем бегло бих искал да маркирам каква е ситуацията в Централна Европа и на Балканите. Полша е абсолютният лидер в този сегмент. За пазара на логистични и бизнес имоти Варшава е безспорно водещият град сред столиците в Централна и Източна Европа. Основната причина за това е, че като макроикономоически показатели кризата от 2008-2009 г. почти не засегна Полша.

Следват Чехия, Унгария и Словакия - това определено са страните, които привличат най-много инвестиции в този пазарен сегмент в Източна Европа. Категоричен лидер на Балканите е Румъния. Погледнато в регионален план, за наше съжаление, страни като Сърбия и Македония също привличат сериозен брой инвеститори. Бидейки извън Европейския съюз (ЕС) и можейки да си позволят да бъдат по-гъвкави при вземането на решения, те дават много сериозни стимули за инвеститорите в бизнес имоти.

За всяко разкрито работно място сръбската държава например дава конкретни придобивки. Облекченията са от различно естество, като например намалени данъчни тежести за сгради и земя, както и освобождаване от осигуровки на новооткрити работни места за различни срокове. Сходна е ситуацията с Македония, там данъчните облекчения не са толкова сериозни, колкото в Сърбия, но за сметка на това там ръста на възнагражденията е нисък, което определя и по-ниските нива на трудовите възнаграждения, което се явява съществено конкурентно предимство.

Що касае общият поглед над логистичните площи, то те определено са в подем в Европа. Във връзка с интермодалността, на която големите международни спедиции залагат, логистичните площи с правилна локация, ще бъдат незаменими в следващите години.

Какви тенденции се наблюдават в България, предвид финансово-икономическата и политическата ситуация в страната?

Със сигурност политическата нестабилност оказва сериозно негативно влияние на икономиката като цяло и естествено това намира своето отражение върху развитието на пазара на логистични площи. Фактът, че за последните две години се смениха четири кабинета няма как да даде положителни сигнали за такъв чувствителен пазарен сегмент, какъвто е пазарът на недвижимите имоти.

Пазарът на индустриални и логистични площи винаги е бил чувствителен на такива сътресения, нещо повече - тези инвестиции са от инерционен тип. Ще илюстрирам със следния пример: финансовата криза се разрази и тръгна от САЩ през 2008 година. Разгърна се като финансова, а в последствие и икономическа и в Европа, респективно в България през 2009 година, но тя намери своето изражение по-отчетливо в сектора на бизнес имотите едва през 2010 г.

Кризите в нашия сектор идват по-бавно в сравнение с финансовите, но и отшумяват по-бавно, съответно екстремумите са по-високи отколкото в останалите сектори на икономиката. Когато има спад в икономиката, спадът в цените за отдаване на логистични площи под наем идва с леко закъснение, но е по-голям, отколкото този в други браншове от икономиката. Респективно при повишаващ се тренд се наблюдава обратното. При икономически бум и появили се индикации на прегряване на икономиката в края на бума инерционният процес довежда до свръхпредлагане, което ние определяме като имотен балон.