М. Бенов: Отговорност на държавата е да създаде рамката на жилищния пазар

Законът обаче беше отменен наскоро...

Точно това щях да кажа – че законодателната уредба не работи, а явно са се случили и по-радикални неща. В много държави съществуват такива специфични организации, които са по същество нестопански и са ангажирани точно с изграждането и стопанисването на жилищен фонд, който се използва преференциално за определени социални нужди и провеждането на определени политики, включително и демографски. Такава законодателна уредба в България няма. Няма ги и тези агенти на пазара.

Има и други механизми, особено когато става въпрос за социални нужди и нетърговска дейност, за проекти с такъв профил. Общините например имат право, с квалифицирано мнозинство на общинския съвет, да даряват терени и би трябвало да го правят, защото ако те не могат да обслужват сами нуждите на населението, да провеждат жилищна политика и да адресират конкретни нужди, би трябвало поне да се опитат да подпомогнат организации, които го правят. Говорим за организации на нестопански принцип, защото в противен случай ще означава фаворизиране на търговски дружества.

Връщам се на стимулите за жилищния пазар. От около година-две строителни фирми говорят и настояват за въвеждането на такива стимули, насочени към по-достъпно жилищно кредитиране за купувачи на жилища. Доколко обаче такива стимули биха били уместни и каква е опасността от изкривяване на пазара, особено на по-активните пазари, в големите градове? Пресният пример е Великобритания. Там действаха такива схеми, но те бяха прекратени, защото търсенето изпревари предлагането и цените на жилищата много се вдигнаха.

Когато търговски дружества предлагат преференциални схеми, те обикновено го правят от гледна точка на своя собствен търговски интерес. Бих допуснал, че техният интерес обективно би разширил обхвата на едни такива стимулиращи мерки. Трябва внимателно да се разработват такива стимули, като се правят за конкретни групи и в изпълнение на конкретни политики. На няколко пъти споменаваме младите семейства – стимулите за тях могат да бъдат разглеждани и през призмата на демографската политика. В същото време трябва да се мисли и за ефектите, които ще се получат при прилагането на тези мерки. Пазарът намира най-добрия начин да регулира отношенията.

Трябва обаче да се отчете една специфика на българския пазар за ипотечно кредитиране. Цялата тази проблематика – за жилищата и за тяхната достъпност, сме я оставили на пазара, а пазарът в България, особено ипотечният пазар, е доста нерегулиран и лошо регламентиран от гледна точка на защитата на потребителя. В момента се обсъждат законови промени по повод правомощията на държателите на ипотеките при неплащане. В момента цената на ипотечните кредити е доста висока от гледна точка на риска, но и при условие, че ако ипотеката не се обслужва, банката влиза реално в собствеността си, а задължението остава на 100 процента. Защо тогава тези кредити да са на такава цена? Ето това е недобър регламент за потребителите, защото те или плащат един много скъп продукт под заплахата във всеки един момент да загубят това, което изплащат, или пък – най-лошият сценарий – да останат без жилище и с много тежко задължение за цял живот.

Какви са според Вас годишните инвестиции за строителство на нови достъпни, социални жилища, както и за обновяване на съществуващите, така че да се задоволят адекватно нуждите?

Това е много широк въпрос и не се наемам да дам отговор. Има и много подвъпроси – например, някой знае ли какви точно са нуждите? Нуждите в София са едни, а в Монтана – коренно различни. Трябва ли да говорим също така за целия жилищен фонд или ще търсим целеви решения за социални жилища, за решаване на проблемите на етническите малцинства и т. н.

От гледна точка на съществуващия жилищен фонд и дисбалансите, за които говорих, има голям проблем с високия дял – около 31%, на необитаваните жилища. В същото време има хора, семейства, които имат нужда от разрешаване на жилищния им проблем. Има една много интересна концепция и ние също работим върху нея – всичко това се случва при липсата на какъвто и да е законов регламент на наемните отношения. Това също е голям проблем, тъй като когато няма регламент не се защитават интересите нито на собствениците, нито на наемателите. Винаги една от страните е ощетена – или на наемодателя ще му се натрупат огромни неплатени сметки и ще му се разруши жилището, или на наемателя ще му вдигат наема на всеки втори месец и ще му правят забележки за щяло и нещяло.

Идеята, за която споменах.. Работим по нея много активно с колеги в Унгария – за създаването на социална наемна агенция, която най-схематично ако я представя – да се явява гарант между собствениците на жилищата и наемателите. Агенцията да гарантира на собствениците, че жилищата ще бъдат стопанисвани по правилния начин и те ще си ги получат във вида, в който са ги отдали. От друга страна агенцията частично ще субсидира наемите, така че да направи жилищата по-достъпни за наемателите, които са от конкретни категории, а същевременно собствениците да могат да си получат пазарния наем.