К. Джигов: Трябва да се търси баланс при лихвите и риска от кредитирането

За проблемите на ипотечното кредитиране и политиката на кредиторите разговаряме с Костадин Джигов, основателят на първата борса за дългове cesia.bg, която стартира от юли 2013 г.

Костадин Джигов е завършил Икономически университет гр. Варна със специалност “Икономическа информатика”. Специализира информационни системи за финансов анализ. Кариерата си в банковата система започва през 1999 г., а през 2002 г. организира работата по проблемните кредити на физически лица на една от големите банки в България.

През 2003 г. участва в работна група към “Банксервиз” и Асоциацията на банките в България за създаване на кредитен регистър в България. От 2005 г. разработва, внедрява и управлява работен процес по управление на проблемни кредити на физически лица в друга голяма банка.

От октомври 2010 г. до декември 2011 г. подпомага развитието на компания за изкупуване на неплатени кредити. През 2011 година регистрира собствена фирма за консултация по проблемни банкови кредити, а от 2012 г. ръководи СИС Контрол ООД.

- Г-н Джигов, преди време внесохте предложения за промени в Закона за кредитните институции. Разкажете повече за тях.

Промените, които съм предложил, целят да оптимизират поведението на самите длъжници и да подпомогнат работата на банките по управлението на проблемни дългове. Когато един човек има проблемен дълг, особено ипотечен, той започва да отлага продажбата на обезпечението (имота) дълго време. Това води до следните проблеми: първо - дългът нараства много, второ – цените на имотите падат постоянно и в един момент, когато се стигне до реализация, длъжникът от една страна няма жилище, а от друга продължава да дължи голяма част от главницата.

Реших да предложа промени, които да балансират ситуацията, защото тя в момента е изкривена в полза на банките. Ако длъжникът знае, че не може да си разреши проблемите, съдейства на банката и продаде имота си, предлагам той да не дължи повече пари на кредитора. Така банката поема част от риска при самата сделка. Ако обаче длъжникът не съдейства на банката и тя прави големи разходи по събирането на дълга, тя да има правото да си събира остатъка от дълга след продажбата на имота през следващите няколко години.

Събирането на дългове е доста натоварващо – трябва кредиторите да имат добре обучен персонал, да се плащат държавни такси за всички съдебни процедури и т. н. Затова трябва да има баланс – ако съдействаш, да имаш правото да получиш тази отстъпка, ако не – не я получаваш. Така повечето хора, които се двоумят дали да инвестират в имот, ще го направят спокойно, с ясното съзнание, че ако нещо се случи и не могат да достигнат доходите, които са имали, когато са теглили дълга, те няма да плащат доживот остатъци по кредити. Това е по-добрият вариант, отколкото да се търси абсолютна давност по договори.

- Каква трябва според Вас да бъде давността?

Тя трябва да бъде обвързана с крайния срок по последния анекс на договора за кредит и да бъде 3 години след този краен срок. Т. е. - ако имаме ипотечен кредит, който изтича 2030 г., давността да бъде до 2033 г. Логиката в случая е следната: когато банката разрешава един дълг, тя обследва доходите на кредитополучателя и прави прогнозен паричен поток за погасяването на заема.

Трудно е при разчетен паричен поток за 10 години например длъжникът да успее да върне дълга само за две – това е нереалистично. Дори и банката да обяви дълга за предсрочно изискуем, нормално е да има давностен срок и той да не се измества по-рано, а да зависи от крайния срок на договора. А ако това се обвърже и с плавно намаляване на лихвените нива, ще се получи траен ефект за самата система.

Какъв би бил този ефект?

Бумът тръгна много сериозно през 2003 – 2004 г., когато банките бяха продадени на чужди инвеститори. Те оцениха потенциала на нашия кредитен пазар и буквално се изсипаха кредити, включително и дългосрочни. Получи се едно предоверяване и свръхкредитиране, което изигра лоша шега в последствие. Хората си мислеха, че когато имат нужда от пари, могат да отидат в банка и да получат буквално за часове. Засили се потреблението, което се отрази и на цените.

Според мен идването на кризата ни предпази от един още по-голям балон при цените на недвижимите имоти. Кризата ни изненада и катализира процеса, което всъщност предпази бизнеса от още по-големи загуби. Не се намери обаче баланс в лихвените нива и оттам започнаха проблемите.

По последни изследвания никой вече не иска да взима кредити, защото доверието между кредиторите и техните клиенти се скъса. Когато управляваш дългове и събираш дългове, това влияе на продажбите на кредитните институции. Ако една кредитна институция не си прецизира политиката така, че да влияе и на бъдещите си продажби, тя в последствие много трудно ще си възстанови пазара.

Хората не искат да поемат дългове, фирмите си преструктурират заемите, даже и с доста отстъпки от тяхна страна, но с идеята да си намалят кредитните задължения или дори да приключат с тях. Пред банките стои един голям проблем – да си върнат доверието на хората. Хората спестяват, не теглят заеми, затова има застой и в търговията, и в другите сектори.

Ако банковият сектор в България не започне да функционира нормално и при ясни правила, да се балансират интересите и на банките, и на длъжниците, аз лично считам, че няма да излезем бързо от тази стагнация, в която в момента сме изпаднали. Същевременно банките рекламират ниски лихви, но не намаляват лихвите по старите договори. Реално пазарът на длъжниците е при хората със старите дългове. Ако те си намалят задълженията, по-бързо ще ги изплащат и ще започнат да теглят и нови кредити.

Това увеличение на лихвите през 2008 г. лично аз не го разбрах. И в момента банките имат повече депозити, отколкото раздадени кредити. Каква лихва трябва да има, за да се обслужва тази база, защото всички тези депозити очакват доходност?