Д. Матеева: Качеството на строителството вече е определящо за цените на имотите

Диана Матеева е старши брокер „Продажби“ в агенция „Явлена“. С нея разговаряме за основните тенденции на пазара на имоти през първото полугодие, движението на цените и бъдещето на пазара.

Г-жо Матеева, измина първата половина от настоящата година. Какви бяха последните шест месеца за жилищния пазар у нас?

От края на 2011 г. на пазара на недвижими имоти определено се забелязва положителна тенденция към покачване броя на реализираните сделки за жилищни имоти, като това продължават да са основно имоти за задоволяване на лични нужди.

През първата половина на 2012 наблюдаваме тренд към разширяване на ценовите диапазони („разтваряне на ножицата“ между долна и горна граница). От една страна това се дължи на факта, че определящо за цената вече не е основно местоположението, а качеството на строителството, доброто разпределение, състоянието на апартамента, охрана и т.н. От друга страна тази година стававме свидетели и на изместване на сделките към средния сегмент за сметка на нискоценовите, които бяха в центъра на интереса на купувачите през предните 3 години.

Отчитате ли някакво раздвижване в интереса към инвестиционните сделки с имоти – покупка на жилища или на търговски помещения с цел отдаване под наем?

Отчитаме повече интерес към инвестиционните сделки с търговски имоти, носещи над 6% годишна доходност и със срок на откупуване на инвестицията до 15-16 години. Предлагането на наемния пазар на жилища е доста голямо към настоящия момент и това определя по-занижени наемни цени, което от своя страна удължава срока за изкупуване на инвестицията в жилищен имот.

Какво е движението на офертните цени на жилищата, което наблюдавате?

Офертните цени на жилищата все повече се доближават до реалните си пазарни стойности, поради което и спадът през последната година е умерен – до 5%. Едновременно с това, както споменах и по-горе, се забелязва тенденция за „разслояване“ на цената в даден район, т. е. офертната цена не се определя толкова от местоположението на имота, колкото от качеството на строителство, разпределението на жилището и неговото състояние, околната среда и други.

Какво изменение отчитате при цените, на които се сключва сделка?

За нови предложения коментарът в повечето случаи е в рамките на 4%-7%. Ако говорим за имоти, които са предложени отдавна на пазара и то при завишени офертни нива, които не са коригирани през последните месеци – там може да се наблюдава по-голяма разлика между офертна цена и цена на сделката – до 10%-12%.

Какво можем да очакваме до края на годината за офертните цени и за цените, на които се сключва сделка?

При офертна продажна цена, съобразена с качеството на жилището и състоянието на пазара, при реално договаряне с продавача трудно може да се очаква да се постигне повече от тези 4%-7% коментар на цената. Обикновено отстъпката компенсира голяма част от разходите, свързани с прехвърлянето на собствеността.

Има ли основание за ценови ръстове в средносрочен план, през следващите 3-5 години?

Цените на недвижимите имоти следват синусоидна крива. Ако приемем, че в момента сме в ниска точка, то през следващите години следва да има ръст, но той ще е бавен и постепенен и със сигурност няма да започне преди края на тази година.