Златан Енчев: Без добра инфраструктура оставаме страната на празните молове

Кои са двигателите на пазара в момента?

Индустриални или складови площи се строят там, където или има много добра среда за бизнес, или се очаква голям ръст на населението, съответно потреблението. Поради отсъствието и на двата фактора засега ние сме извън тази карта. Все пак за София инвеститорите са ритейл веригите, които планираха и изградиха сравнително големи като капацитет логистични комплекси.

Следват дистрибутори, логистични оператори, търговци, които не попадат в категорията на бързооборотните стоки. Фармацевтичните компании продължават да стоят стабилно на пазара. Тези 4 сектора са  преобладаващата част от наемателите – около 70-75%.

В страната картината е малко по-различна. Там пазарът се движи основно от производители и дистрибутори, не толкова от ритейл веригите, които ползват своите точки за продажба и като складови комплекси. Има търсене на готови температурно контролирани складове, предимно от дистрибуторите на замразени храни и на лекарства. Потенциални наематели се интересуват и от възможността за наемане на брой европалети с включени допълнителни услуги като пакетиране, препакетиране, етикетиране и т. н.

Кои са основните играчи в сегмента от страната и на продавачите (наемодателите), и на купувачите (наемателите)?

За това кои бизнеси търсят складове вече стана въпрос. По отношение на предлагането има предложения за продажба от собственици, които са инвестирали в подобни комплекси преди кризата, очаквайки стабилни доходи от наем.

Заради свиването на пазара и спирането на някои производства те в момента изпитват проблеми както да запазят старите нива на наемите, така и на заетостта на площите си. Има и собственици, които чрез приватизацията купиха огромни производствени и складови комплекси, но на малко места инвестираха целенасочено в обновяването им, за да отговорят на новите изисквания. Тези площи по-скоро се дават в състоянието, в което са, докато издържат на амортизацията.

Каква част от логистичните и индустриални площи у нас са стари, не отговарят на стандартите и не се инвестира в тях?

Съотношенията са различни. В София е най-висок делът на новите площи, докато в страната има градове, в които почти няма изградени такива или ако има, те са за лично ползване. Като цяло най-голямо строителство има в София, Пловдив, Бургас, Стара Загора, а се наблюдава и увеличение на площите във Велико Търново.

Какво е движението на цените в сегмента?

След резкия трус, който последва в края на 2008 и 2009 г., през 2010 г. поради повишения оптимизъм в световната икономика се стигна до стабилизиране на цените, което продължи до втората третина на тази година. След това заради неяснотите около вземането на решение за тавана на дълга на САЩ и впоследствие заради дълговата криза в Европа отново беше внесена трайна несигурност в икономиката и пазарите. Това доведе до натиск на цените.

Да кажем, че почти няма стабилно търсене, което да определи някакъв диапазон на ценовите очаквания за сделките. По отношение на наемите това може да се постигне, макар и все още очакванията на наемодателите да са по-високи спрямо очакванията на наемателите.

Хората, които биха се интересували от инвестиция в складови площи, търсят или нови, или добре реновирани стари комплекси със сравнително добро ниво на запълняемост и дългосрочни стабилни договори. 

В момента цената за наем на стари и поддържани площи без ДДС е 2,5-3 евро за кв. м, за амортизираните пада под 2,5 евро, а за новите, без допълнителни услуги е 4-4.5 евро.