Йос Тромп: Идва моментът на качествените и семпли проекти за имоти

Йос Тромп е директор Проучвания и консултиране за Централна и Източна Европа (ЦИЕ) в международната консултантска компания за имоти CB Richard Ellis (CBRE).

Наред с това той е отговорен и за нейните услуги, свързани с консултиране в областта на преструктурирането, които помагат на играчите в региона да „ограничат риска и да оптимизират възвръщаемостта“ от своите инвестиции.

Пред Investor.bg Тромп представя гледната си точка относно развитието на сектора в региона и относно това как той се е променил през последните години.

- Каква картина забелязвате на пазара на имоти в ЦИЕ и в България?

Това, което забелязваме, е, че отношението към региона на ЦИЕ се промени отново. Имам предвид, че той отново е на инвестиционния радар. Ние направихме едно проучване, обявено по време на MIPIM (изложението за имоти в Кан, което се проведе през март, бел. авт.) В това проучване ЦИЕ като регион бе водещ по отношение на инвестиционен интерес.

- Да, ЦИЕ заедно с Германия. На какво се дължи това?

Има едно нещо – хората бяха прекалено негативно настроени към ЦИЕ като цяло. И всъщност като начало всеки го нарича ЦИЕ, но не може да се говори за него като цяло, тъй като има огромни разлики между отделните пазари.

- Към кои пазари в рамките на ЦИЕ има най-голям интерес?

Много инвеститори привличат капитали за ЦИЕ, тъй като все още много инвеститори  имат стратегия за инвестиции в ЦИЕ. В рамките на ЦИЕ най-голям интерес има към Полша, Чехия, както и Русия. В Русия обаче пазарът се движи най-вече от частни инвеститори.

Това, което започваме бавно да забелязваме, е и интерес към Румъния и Унгария. Въпреки това в Унгария и Румъния няма почти никакви сделки.

- Някои от вашите проучвания показват, че вече има и начален интерес към периферните пазари в ЦИЕ?

Хърватският пазар вероятно би бил най-интересен от тези пазари. Виждаме някои сделки и там.

Това обаче е главно въпрос на конкретни активи и е свързано със самия пазар. Качеството на някои от активите там е много добро.

Въпреки това ако погледнете икономиката и ликвидността на наемния и инвестиционите пазари в Хърватска, тя засега е по-малко интересна.

И така като цяло бих казал, че има интерес към по-големите пазари в региона – Чехия, Полша и Русия, и все повече – към Унгария и Румъния, поради премиите от доходността, които могат да се постигнат там. Също така защото хората вече забелязват, че ситуацията на офис пазара в Букурещ ще е тотално различна след 12 месеца в сравнение с днес. Това е така, защото усвояването е доста силно, а незаетостта вероятно ще се понижи много бързо. Така че смятам, че Букурещ ще стане по-високо приоритетен много скоро.

- До каква степен смятате, че доходността е вече на по-стабилни нива?

Все още виждаме известно напрежение в Полша. И като казвам „напрежение“, имам предвид натиск в посока надолу, който тласка стойностите нагоре. Така че там имам повече търсене от предлагане. Нека така да го кажем. Това обаче ще се стабилизира. Почти сме достигнали това ниво.

Много важен фактор е, че извън активите с много добро качество пазарите почти не са се възстановили. Има някои изключения, но като цяло бих казал, че второстепенният продукт на повечето пазари не е е възстановил.

И винаги е под въпрос какво наричаме „второстепенно“ - всичко, което не е първокласно. Тези активи все още до известна степен изпитват трудности. Ако говорим за офис сграда например – тя не привлича толкова много наематели, настоящите наематели пък планират предоговаряне, така че наемните нива се намират под натиск, така че инвеститорите не са много заинтересовани да я купят.

Всъщност наемателите се преместват от по-стари сгради към сгради с по-добро качество, тъй като все още има известно предлагане. Във Варшава това започва да се променя, тъй като предлагането там става все по-ограничено. Доходността там е между 6 и 7% и се свива още по-вече, което в крайна сметка тласка наемите нагоре и води до нови проекти.

- Значи става дума за първокласни активи и за всичко останало?

Ами Полша е известно изключение. Освен това може би е малко крайно да се заключва, че първокласните активи винаги са по-добри от второстепенните, тъй като има някои изключения. Като цяло обаче второстепенният пазар все още среща трудности.

- Относно България кой смятате, че е сегментът, който се справя по-добре в момента?

Това е добър въпрос. Мисля, че офис пазарът в момента е доста затруднен. Незаетостта е много висока, а все още се изграждат някои проекти. Всъщност винаги е под въпрос какво се изгражда и какво не, но все още има някои проекти.

Търговските – България направи много голяма крачка по отношение на предлагането на търговски площи през последните години, през които имаше завършени много нови проекти.

Логистичните площи – не смятам, че на пазара има много модерни логистични площи.

Не съм специалист по отношение на жилищния пазар, но като цяло мога да кажа, че е трудно да се намери сегмент, който е наистина много силен в България, въпреки че такъв би могъл да е логистичният, където няма много предлагане.

Също така търговски площи, на добра локация, сравнително добър мащаб, които са добре отдадени под наем.

Така че може да се каже, че висококачествените търговски активи може би са изключение. 

- Всеки говори за дъното на пазара. След като в крайна сметка то бъде достигнато, очаквате ли цените да се оттласнат бързо или да стагнират известно време? 

Тук отново има разграничение между добрите активи и всички останали, което затруднява ситуацията.

Мисля, че на повечето пазари виждаме възстановяване на цените при по-висококачествените активи. То се дължи почти изцяло на доходността.

Мисля, че първокласните наеми при офисите в София например са все още под натиск. Така че възстановяването на стойностите в България се движи от доходността, в случай, че има някакво възстановяване.

Мисля, че много хора се надяват, че пазарът ще се върне към състоянието си от 2006 и началото на 2007 г. Много малко вероятно е това да стане така.

Може би по отношение на наемите е възможно. На някои пазари, при доходността също би могло да е възможно, до известна степен. Разбира се не до степента, която видяхме, но ще се възстанови донякъде.

Големият въпрос е, че към някои проекти просто вече няма никакъв интерес. В ръцете на предприемачите и инвеститорите все още има много земя, която просто вече не е предмет на интерес. И хората започват да осъзнават, че всъщност наемателите са най-важният фактор.

Именно наемателите са тези, които ще кажат накъде ще отиде пазарът на имоти. Ако наемателите кажат: Аз искам висококачествени офис площи на такъв и такъв наем, то това е посоката, в която пазарът върви. Това трябва всички да приемем.

Не са инвеститорът или предприемачът, които решават накъде ще поеме пазарът. Да, индиректно те имат думата, но наемателите ще решат.

И ако наемателят не иска да бъде на дадена локация, някъде извън София, то тогава стойността на земята е почти никаква. Тъй като важно е предназначението.

И също така с някои от проектите, които са в процес на изграждане, ситуацията става трудна. И така ако няма търсене, тогава възстановяването в тези сегменти от пазара на имоти е много малко вероятно да се случи.

Така че смятам, че качеството ще започне да играе много по-решаваща роля по отношение на посоката на възстановяване на пазара, като локацията също е много важна. Някои от инвеститорите и предприемачите взеха грешни решения, когато почти всичко беше продаваемо, а на днешния пазар вече не е.

И също така вероятно се връщаме към по-ясен модел на развитие и инвестиции. Инвеститорите се колебаят да влизат в продукт, който не познават.

Например хотелите вероятно ще се върнат почти изцяло в ръцете на специализираните инвеститори, докато преди всеки беше започнал да инвестира в хотели. Сега обаче хората започват да разбират, че това е много по-специализиран инвестиционен сегмент.

Също така много мащабни проекти със смесено предназначение се продават много по-трудно в сравнение с една изчистена офис сграда или с търговски център например, може би с малко офиси отгоре.

Но големите, многофункционални офиси, търговски или жилищни проекти се продават много по-трудно. И именно това показва пазарът в момента.

Направи го добре, но го направи сравнително просто.