Пол Гест: Фундаментални демографски промени ще преобразят днешните молове

Пол Гест е директор "Проучвания за Европа, Близкия Изток и Африка" в консултантската компания Jones Lang LaSalle (JLL). Той има 10-годишен опит в областта на икономическите анализи и управление на проекти в различни сфери като иконометрични прогнози, оценки на риска, свързан с държавни дългове, прогнози в областта на валутните пазари и анализи на цикъла на пазара на имоти.

Оглавява екип от 80 души в цяла Европа.

За Investor.bg Пол Гест даде ексклузивен коментар за бъдещето на сегмента на търговските центрове в контекста на революционните промени и предизвикателства, провокирани от новите технологии.

- Какви са ефектите от прехода към интернет върху традиционната търговия?

Преходът към интернет само ще се ускорява благодарение на новите технологии, както заради демографски фактори, така и заради фактори, свързани с разходите и тяхното влияние върху сектора на търговията. Всичко това е в контекста на факта, че през последните 10 години най-големите иноватори в електронната търговия не бяха традиционните търговци.

Най-общо казано, това бяха нови професионалисти и фирми – гаражни фирми. В нашето проучване ние говорим за това, че златната треска в интернет ще създаде милионери от хора, за които вчера никой не е чувал; хора, които се появяват от нищото и изведнъж отправят значими предизвикателства към традиционната търговия.

Истинските иновации няма да дойдат от традиционните търговци. Разбира се, ще има някои изключения, но като цяло ще бъде така.

- Какви предизвикателства и предимства виждате за традиционните търговци?

Предизвикателствата ще бъдат, че те ще трябва наистина да правят всичко по различен начин в сравнение с това, с което са свикнали през последните 10 години. Това е голям въпрос и представлява голямо предизвикателство за бъдещето на тези търговци.

Ако приемем, че всички компоненти на тенденцията са свързани с технологиите и демографските фактори, то може да се каже, че промените ще са значителни. Какво означава това за пазара на имоти?

Видно е, че разходите, свързани с имотите, се повишават, било то поради инфлацията, поради по-високи разходи за енергия, поради законодателни промени и т. н. Другият основен фактор са демографските промени – голяма част от населението се пенсионира, като тук е важно, че става дума за най-богатата част от него.

А пенсионерите обикновено предпочитат възможностите за развлечение пред тези за пазаруване. Моловете обаче са проектирани с оглед повишаването на приходите от наеми на търговски площи. Това ще изисква промяна в традиционната структура на търговския център. Не смятам, че има две мнения по въпроса.

- Как смятате, че ще изглеждат моловете на бъдещето?

Как ще изглежда един център след три години? Може би почти както и днес. Някои от следващото поколение молове обаче – тези, които ще бъдат развити през идните 5 до 8 години, ще претърпят по-значителни промени. При някои от тях промените ще бъдат радикални, а при други няма да има някакви промени.

Ще бъде нужна промяна в микса от наематели, тъй като по някакъв начин трябва да се постигне баланс между развлекателни и търговски наематели. Също така ще е нужна промяна и в разпределението на отделните видове обекти, които сега са проектирани с цел максимизацията на търговските площи за отдаване под наем.

Това може да е благоприятно с оглед самия процес на пазаруване, но то ограничава възможностите за това как самите търговци организират и аранжират своите магазини, така че това пак ще доведе до промяна в разпределението – било то на нивото търговски център или на индивидуално ниво.

- В България например има примери за успешни центрове с развлекателни части, но се появиха и някои молове без никакви развлекателни площи. Какъв е вашият коментар за това, предвид че развлекателният елемент е толкова съществена част от търговския център?

Исторически погледнато опитите за интегриране на развлекателни компоненти в търговските центрове имат смесен успех. Кината са може би единствените, които са успели да се наложат в това отношение.

Затова за мен е разбираемо защо някои предприемачи избират да се фокусират единствено върху търговската част – именно защото развлекателният компонент е толкова труден за интеграция. Въпреки това, предвид демографските тенденции и това, което забелязваме като потребителско търсене цялото преживяване в търговския център е все повече с фокус върху емоционалния и развлекателния елемент.

По-възрастните и същевременно по-заможни потребители не искат да се блъскат в препълнен мол само за да си купят една тениска и да излязат. Те разполагат със свободното време да изпият едно кафе, да побъбрят с приятели и небрежно да изберат нещо, което да купят.

В този смисъл не смятам, че дългосрочните трендове по отношение на потребителско търсене и демография са в полза на проект, който е базиран изцяло върху търговския компонент. Смятам, че това е потенциално опасен път за следване. Още повече в едно общество като Германия например, което е по-напред по отношение на тази демографска промяна.

За предприемачите и инвеститорите, развиващи търговски центрове, е много трудно, тъй като всички разходи са за тяхна сметка, а по-голямата част от ползите – за потребителите. Затова първите трябва да направят всичко, което е по силите им, за да реализират мола по „правилния начин“. А да направят това при достъпни условия става все по-трудно.

Все още не е ясен отговорът на всички тези въпроси, но това са някои от основните проблеми, за които трябва да се търси решение.

В момента ние разработваме поредица от проучвания, които са насочени към това да се изследва по какъв начин търговските центрове биха могли да изглеждат по-различни в резултат на всичко това. Какви други развлекателни формати биха могли да работят? Ако имаме застаряващо население с повече свободно време – какви други аспекти биха ги привлекли и бихме могли да проектираме печеливш търговски център предвид тези фактор?

- Съществува ли някакво разделение Запад/Изток по отношение на фазата на развитие на сектора?

Да. Тези демографски промени настъпват в различните държави по различно време, въпреки че не е толкова абсолютно разграничено, за да кажем, че в Западна Европа се случва едно нещо, а в Източна – друго.

Най-общо казано обаче Западна Европа разполага с по-голям инвентар от търговски площи на глава от населението и по-развит търговски продукт. В това отношение Централна и най-вече Източна Европа има в известен смисъл догонваща роля.

Това означава, че там има и потенциал за ръст и възможност за развитието на нови центрове, съобразени с тези новости и предизвикателства, вместо вече съществуващи центрове да се адаптират и реновират.

Така че ако погледнем Германия и Великобритания, които вече са достатъчно наситени, там няма същите възможности за ръст като в Централна Европа.

Също така в региони като Русия, Турция, Румъния, Балканите, покупателната способност на средната класа все още нараства и то с много бързи темпове, докато в Западна Европа този ръст е много по-бавен.

Така че да – има разделение между Изтока и Запада по отношение на възможностите за ръст.

Технологичното развитие засяга всички еднакво, но и тук развиващите се икономики са в по-добра позиция да се възползват, тъй като те все още развиват и подобряват своя инвентар. В този смисъл те имат възможност да вземат всичко това предвид, докато Западна Европа вече разполага със съществуващ инвентар. Тя или трябва да го адаптира или да изгради нов.

Следователно предизвикателствата ще бъдат по-големи за Западна Европа, отколкото за Източна Европа.

- Има ли нещо, което традиционното и пазаруване в моловете не може да предложи в сравнение с пазаруването по интернет и обратно?

Едно нещо, което традиционните магазини никога не могат да предложат, е удобството, ценовите намаления, комфорта за пазаруване от къщи.

От другата страна е обаче цялото преживяване в търговския център – да влезеш в книжарницата и да знаеш, че можеш да избереш лично каквото те интересува според твоя вкус, да разгледаш нещата, да се наслаждаваш на музиката, на обслужването в кафето. За който и от тези фактори да говорим интернет никога не би могъл да го предложи – или поне не до момента, в който виртуалната реалност не се развие много повече, отколкото е сега.

Има хора, които обичат изживяването да разглеждат витрините и т. н., което не може да бъде предложено по същия емоционален начин по интернет, както в търговския център или на търговската улица.

Интернет представлява важна конкуренция за традиционните търговци по отношение на обем, тъй като той ще расте по-бързо в сравнение с обикновените магазини, но той е също и допълнение към тях.

Нещата не са само черни или само бели – като цяло търговията ще расте повече заради интернет, но определено ще има известно изместване на продажбите от физическите магазини към интернет. Именно затова традиционните търговски и магазини трябва да подсилят емоционалния аспект на пазаруването като изживяване, защото това е едно от нещата, което поне в обозримото бъдеще интернет не може да предложи.

- Т.е. интернет е едновременно предизвикателство и възможност за търговците?

Именно. Някои ще го приемат като лоша новина и точно те ще бъдат губещите.