Т. Емилова: Качествените имоти „изплуваха” на пазара в резултат на кризата

Татяна Емилова е мениджър отдел „Жилищни имоти“ в консултантската компания Colliers International в България. Потърсихме мнението й за текущото състояние на пазара на жилища в София, прогноза за бъдещото му развитие и коментар относно уроците от кризата за участниците на пазара.

- Каква равносметка бихте направили за пазара на жилищни имоти в София след края на лятото – имаше ли интерес от купувачите през летния сезон, сключваха ли се сделки и какви са тенденциите спрямо началото на годината и миналото лято?

Летният сезон тази година бе динамичен. Не само отчетохме интерес от страна на купувачи, но и осъществихме успешни сделки. Като цяло сключените сделки от сезона пролет-лято са доста повече от предходните години. Интересното е, че отсъстваше типично лятното „затишие” и станахме свидетели на едно много активно лято.

- Какви са очакванията ви за есента и до края на годината?

Съдейки по раздвижването през лятото и отчитайки особеностите на есенния сезон, смятам, че тази тенденция ще продължи и през есента. Трябва да се има предвид, че пазарът на недвижими имоти и в частност жилища, е пряко свързан с развитието на икономиката и политиката на финансовите институции. До края на годината можем да очакваме клиенти, които са се запознали с офертите на пазара и вече са взели конкретно решение в какъв тип имот е подходящо и биха искали да вложат средствата си.

Прави впечатление, че все по-търсени стават затворените комплекси. Клиентите вече осъзнават, че този тип имоти не само поддържат добри цени, но и запазват цената си напред във времето и стойността им има реален шанс да се покачва. От друга страна, този тип имоти предлагат разнообразен ценови диапазон и клиентите имат избор.

- Има ли изменения на цените от началото на годината и каква е прогнозата ви за движението им в близко бъдеще?

Като цяло процентният спад на цените се регулира от различните критерии, на които отговаря жилищния имот - например инфраструктура, качество, локация и т.н. През последните няколко месеца сме свидетели на едно стабилизиране на цените. Балансът между цена и качество на жилищните имоти достигна много добри стойности. Смятам, че до края на годината ще се наблюдава още по-осезаема стабилизация на продажните цени, както и ще виждаме една ясна сегментация на различните видове строителство.

- Какво искат купувачите - кои са първите им въпроси при запитване и кои са основните фактори за вземане на решение за сделка?

Въпросите са строго индивидуални и зависят изцяло от това какво търсят. Това, което може да се каже за всички е, че хората искат да живеят в една по-добра среда, да притежават качествен имот и да знаят, че инвестицията им е дългосрочна и с отлични характеристики на имота. Както споменах, комплексите от затворен тип покриват тези изисквания в много голяма степен, като наред с тях предлагат и множество допълнителни предимства (вътрешно- и външно- комплексна инфраструктура, детски градини, места за отдих, оптимален баланс между цена и качество).

- Има ли чуждестранни купувачи на столичния пазар и какъв е делът им?

За разлика от преди няколко години, когато много чужденци купуваха жилища с инвестиционна цел, в момента чуждестранните купувачи са или такива, които живеят в България от дълго време и планират да останат тук за дълго, или хора със смесени бракове (където един от двамата съпрузи е българин).

- Колко време средно се задържа на пазара един имот и промени ли се този срок в сравнение с преди година?

Това е строго обвързано с цената и типа на имота и локацията. Colliers International работи с нови проекти и в тази сфера мога да отбележа, че през последните няколко месеца средният период за сключване на сделка е по-кратък в сравнение с преди година. Хората са по-ориентирани и информирани, знаят какво искат. Пазарът не е много голям и времето за вземане на решение е по-кратко.

- Промени ли кризата отношението на купувачи, продавачи и предприемачи към жилищния пазар и по какъв начин?

Със сигурност се забелязва промяна в нагласите. Купувачите станаха по-информирани, по взискателни и по-внимателни – тенденция, която е изключително положителна. Много често крайните клиенти комбинират банково финансиране с плащане в брой. Те гъвкаво се възползват от възможностите, които им се предоставят от финансовите институции. Продавачите и инвеститорите също приеха един по-гъвкав подход и започнаха да предлагат различни схеми и решения като например наем с опция за закупуване, лизингови схеми и пр.

Като цяло е много важно да се отбележи, че кризата имаше изключително оздравителен ефект. В резултат на това качествените имоти „изплуваха” на пазара. Точно в тази област отчитаме повишен интерес от началото на годината. Например за първото полугодие на 2010 г. имаме 3 пъти повече сделки в сравнение със същия период миналата година, като над 50% от тях са за имоти около и над 200 хил. евро. Това показва, че ако в началото купувачите не бяха особено сигурни дали да инвестират по-голяма сума за качествен имот, то сега вече осъзнават, че качественото строителство задържа цената си.

- Може ли да се каже, че с по-малко средства днес може да се купи по-качествен имот в сравнение с преди кризата?

Качественото строителство и имотите задържаха определени цени. Да, и тук има значение типа имот. Например при затворените комплекси ценовият диапазон е много широк, но като цяло цените са балансирани.

- Очаквате ли на пазара да излязат повече принудително отнети от банките имоти?

Според статистика на някои кредитни дружества броят на изтеглените ипотечни кредити нараства, но средният им размер намалява. Да, нарастването на броя кредити и намаляването на средния размер означава, че все повече хора се възползват от банково финансиране, но нашите наблюдения показват, че също така се увеличава и размерът на самоучастие, защото купувачите не желаят да рискуват с големи задължения.

Клиентите са станали по-предпазливи към покупката на жилища и по-прецизни в преценяването на риска. Те обръщат внимание на това къде и какво купуват, дали този имот ще задържи стойността си и дали те ще могат да погасяват задълженията за в бъдеще. Преди 2 години това не беше така и затова имаше клиенти, които теглиха големи заеми и впоследствие срещаха затруднение в обслужването им.