М. Гърни: Пазарът на търговски имоти ще е по-силен след кризата

Марк Гърни е директор Креативен дизайн в германската компания за имоти ECE Projektmanagement, която е един от собствениците на столичния търговски център Serdika Center.

Гърни е роден в Ямайка и е израснал в Женева. Той има дипломи от университета в Единбург и от този в Лозана, Швейцария. Той е работил като архитект в Югоизточна Азия в продължение на пет години. Когато се връща в Европа се присъединява към екипа на архитектурната компания RTKL в Лондон, след което работи за Sonae Sierra и TriGranit. В ECE е от септември 2009 г., където отговаря за продуктовото позициониране и дизайна на всички проекти.

Пред Investor.bg той сподели гледната си точка относно това как се прави успешен проект за мол, какво отличава тези, които не работят от останалите и как ще се развие пазарът в близко бъдеще.

- Какви смятате, че са най-големите предизвикателства а търговските центрове в период на рецесия – понижено потребление, проблемите на наемателите като цяло и т. н.?

Търговските центрове, като много други видове имоти, са неразривна част от съвременното общество и ще продължат да бъдат такива и след този негативен период, в който се намираме в момента. И също като останалите видове имоти, онези проекти центрове за търговски центрове, които не са професионално проектирани и не се управляват добре, ще бъдат подложени на огромен и в някои случаи фатален натиск по време на този период.

В някои случаи най-голямото предизвикателство, пред което бяхме изправени в ECE, всъщност бе да устоим на изкушението да поемем рискове както много от нашите конкуренти по време на бума, за да гарантираме, че всички от нашите проекти са внимателно планирани, за да се постигне максималната стойност, като сега имаме портфейл от проекти, които са достатъчно гъвкави и ефективни, за да поемат колебания в икономиката.

- Какви мерки е необходимо да предприемат моловете в Европа по отношение на тези проблеми?

В ECE аз се съсредоточавам върху това да намеря и водя дизайна в такава посока, че да се получи желания продукт за пазарите, на които присъстваме.

Моловете в Европа трябва да гарантират, че изпълняват задачата да създадат продукта, който потребителите искат да посетят и в който им е приятно да прекарват времето си. Това става още по-важно по време на икономически трудни времена, когато сме изправени пред по-изискващи потребители.

- Като цяло може ли да се каже, че моловете в Източна Европа се намират в по-добра или по-лоша позиция в сравнение с тези в Западна Европа?

За съжаление в Източна Европа през последните години се появиха много проекти за търговски центрове, които не бяха добре планирани, като много проекти бяха планирани и изградени, като се взимаше предвид амбициозен икономически ръст.

Рискът, който съществува в Източна Европа, е че потребителят ще излезе от тази рецесия по-модерен и с по-свежи възгледи от когато и да било, но на него ще му се предложи единствено формати за търговски центрове, които не са добре планирани и са морално и концептуално „изхабени“.

От друга страна онези предприемачи, които през последните години създадоха добре проектирани молове, ще се превърнат във фокуса на новото поколение и ще пожънат големи успехи, когато стартира новият ръст.

- Преди да стъпят на нов пазар, международните инвеститори и оператори на молове проучват ли психологията и типичните поведенчески особености на местните потребители, за да преценят своя подход и дизайн? (Даден модел за една страна не винаги работи в друга.)

Ако даден предприемач не може да разбере психологията и поведенческите модели на своите настоящи и бъдещи потребители в даден пазар, на който стъпва, много е вероятно той да се провали. Потребителското поведение не само че се различава в отделните страни, но може и да е много различно дори в рамките на различните части в един и същи град.

По тази причина проектирането и концептуалният подход на всеки търговски център трябва да бъде развит индивидуално.

Разбира се има и много постоянни характеристики, които възникват във всеки един търговски център.

Затова ако искате да реализирате проект с висока стойност дизайнът на търговските центрове трябва да комбинира разбиране на всички онези елементи, които могат да бъдат стандартизирани заедно с онези, които трябва да са изготвени индивидуално.

- Бихте ли дали примери за такова проучване и пазарни особености?

Да се направи дизайн на проект, който потенциално съвпада с психологическите и поведенческите особености на даден пазар е органичен процес. Хората не са статични и постоянно еволюират.

Понякога трябва да реагирате на дадена нужда на един пазар, а в други случаи трябва да създадете тази нужда (чрез въвеждането на изцяло нов и неочакван продукт).

Помислете колко са различни моловете в САЩ, Европа и Азия. Не съм сигурен доколко това се дължи на психологията на потребителите или просто на това с какво са свикнали потребителите.

С глобализирането на потребителите и наемателите това може да се промени. А понякога може да е подходящо да се въведат нови и неизпитани формати, които работят в един пазар, но все още не са били предложени на друг.

- Какво може да се обърка, ако тези особености бъдат пренебрегнати?

Бих казал, че най-интересната грешка би била да се пропусне дадена възможност. В Германия бяха планирани много проекти без обособено място за храна, тъй като на него се гледаше като нещо, което пазарът не иска.

Проблемът често се криеше в това, че пазарът никога не бе виждал добре работещ кът за хранене. Сега площите за хранене в моловете са все по-популярни и на тях се гледа като на притегателен фактор за много търговски центрове в Германия.

- Проектът на ECE в България, Serdika Center, е един от малкото молове в страната, които нямат кино и много потребители се питат защо. Каква е логиката да се избере даден развлекателен модел пред друг? Има ли по-успешни такива и в кои случаи?

Ако вземете за пример традиционния формат търговски център (някой мол, разположен в покрайнините на града в САЩ), ще видите страхотен микс от развлекателни и търговски наематели. Такъв тип проекти изискват определен размер на парцела, лесен достъп за превозните средства и е нужно да може да се обособи като самостоятелна дестинация.

Един градски проект в Европа има много различна динамика и пазарен модел. Понякога сме ограничени от размера, достъпа и останалите оферти на проектите, които вече съществуват в града. В такива случаи е нужно да създадем много по-фокусирано предложение. Потребител, който решава да отиде на кино, няма непременно да купи и нова рокля със същото посещение.

- Смятате ли, че пазарите на имоти в Западна Европа вече излизат от кризата и каква е вашата прогноза за пазара в ЦИЕ?

Работя в този бизнес от около 20 години и сега се намирам в моята трета голяма рецесия. Първата беше във Великобритания в края на 80-те и началото на 90-те години; втората – в Сингапур в края на 90-те години и сега в Европа.

Обикновено е трудно да си представим как нещата ще се върнат в положението, в което са били преди това.

Въпреки това от моя опит мога да кажа, че нещата винаги са се възвръщали по-добре в сравнение с това, което са били преди това, но в този процес обикновено се губят някои възможности, което налага да вземем предвид нови възможности, които от своя страна може да доведат дори до още по-голям успех.

По подобен начин това би могло да се случи и на пазари в ЦИЕ. Пазарът вероятно ще се възстанови още по-силен от преди, но може да ни се наложи да приемем дадени загуби по пътя и да преразгледаме своя фокус.

Онези проекти и инвеститори, които в миналото разбраха какво е това, което добавя стойност, ще бъдат най-добре позиционирани да се префокусират върху това, което ще носи стойност и за напред.