К. Гумнишки: Имотите ще търсят равновесната си цена и след кризата

Красимир Гумнишки е мениджър „Бизнес кредитиране” на „Кредитекс” от месец юли 2004 г. досега. Има над петнадесетгодишен опит в областта на недвижимите имоти и кредитирането.

- Г-н Гумнишки, достигнато ли е дъното при недвижимите имоти?

Цените на недвижимите имоти в България ще продължат да търсят равновесната си точка дори и след края на финансовата криза. Пазарът на имоти е силно инертен: кризата в него започна по-късно от останалите сектори на икономиката и ще завърши по-късно. Бързото му възстановяване се затруднява и от още един фактор – търсенето на имоти със спекулативна цел отстъпва на един по-уравновесен и по-дългосрочен интерес от страна на инвеститорите. Това намалява маржовете на печалба в сектора, но и изчиства бранша от непрофесионалните играчи. Така кризата всъщност помага за съзряването на този пазар, който, от една страна, наистина носеше значителни ползи за икономиката, но, от друга страна, с бурния си и неконтролиран растеж, заплашваше устойчивото развитие на териториите и екологичните баланси в страната.

- Какви са тенденциите в различните сегменти? Къде се появи раздвижване, по-специално за жилищните имоти в големите градове, ваканционните имоти по морето и в планините, логистичните имоти, бизнес имотите?

Първи ще се „събуди” жилищният пазар в големите градове. Основен катализатор на процеса ще бъде подновеното ипотечно финансиране. Вече се появиха първите рекламни оферти за жилищни кредити с акцент към финансирането на основни жилища за млади семейства. Това е най-сигурният и най-предпочитан сектор за финансиране на имоти, стига да се подхожда благоразумно към доходите на кредитоискателите и предлаганите обезпечения.

Излизането на бизнеса от кризата ще доведе до една нова инвеститорска вълна на пазара на имоти. Необходимостта от дългосрочни активи за бизнеса – складове, производствени терени и логистични бази от страна на местни и чуждестранни компании ще даде нов тласък и окончателно ще стабилизира пазара.

Според нас най-бавно и мъчително ще се възстановява ваканционният сектор, тип втори дом – там основен проблем ще продължава да бъде презастрояването, неадекватната инфраструктура и лошото планиране. Земеделските земи ще повишат стойността си едва след приемането на адекватно законодателство за комасация на земите.

- Увеличи ли се портфейлът ви от кредити в последните 12 месеца?

От създаването на Кредитекс преди 5 години до сега има едно плавно и постепенно нарастване на портфейла на дружеството. За разлика от някои други финансови институции, които по време на кредитния бум се опитаха бързо да завоюват голям пазарен дял и за целта занижиха изискванията към кредитополучателите, ние винаги сме се стремили да правим благоразумен и реалистичен анализ на доходите и на обезпеченията. По този начин създадохме един балансиран кредитен портфейл, който ни позволява да поддържаме устойчив темп на кредитиране дори и в сегашните кризисни периоди на икономиката.

- Какъв е процентът на кредитите ви със забава над 90 дни?

Процентът е сравним с дела на необслужваните заеми за малък и среден бизнес при останалите участници на пазара на бизнес ипотечно кредитиране. Всеки кредитор би трябвало да има определен брой клиенти, които не успяват да си погасяват редовно задълженията. Противното би означавало, че кредиторът е пропуснал ползи, защото не е поел достатъчно рискове.

В портфейла на Кредитекс броят на тези клиенти не се е увеличил драстично през последните месеци. Отдаваме го освен на внимателния анализ при отпускане на заема, и на доброто администриране на вече създадения портфейл. В момента, в който един заем стане проблемен, трябва да се поддържа непрекъсната връзка с клиента – да се разбере какъв точно е проблемът в бизнеса, да се анализира потенциала на фирмата. След това да се намери начин заемът да се преструктурира така, че да излезе от графата на лошите кредити и да продължи да бъде обслужван. Има много варианти това да стане – чрез удължаване на срока на кредита, прилагане на подходящи гратисни периоди и сезонни погасителни планове.

- Какъв е процентът на преструктурираните ви кредити?

Трудно е да се посочи цифра, тъй като „преструктуриране” е много обширен термин и може да означава, както изцяло предоговаряне на условията по кредита - размера на погасителните вноски, срока на кредита и т.н., така и само допълнително договаряне на гратисен период от 2 месеца например. По-важното в случая е, че преструктурирането е възможност за клиенти, които изпитват затруднения, да продължат да си изплащат кредита редовно, без да им се трупат излишни наказателни лихви.

- Мина ли пикът на кризата при влошаването на портфейлите от кредити и колко дълго ще е стоим „на дъното“?
2010 г. е трудна както за клиентите, така и за кредиторите. При кредиторите сега фокусът е върху управлението на риска. Благодарение на това напоследък се забелязва намаляване на темпа на нарастване на лошите кредити. От друга страна, трудностите в реалната икономика остават, т.е. потенциалните ни нови клиенти невинаги са в блестящо състояние. Комбинацията от тези две явления означава по-трудно взимане на нови кредити. В случая говоря за тенденции само за бизнес кредитите, а не за жилищните.

Имаме нагласа и надежда именно през 2010 г. да започне реалното излизане от кризата. Обратното ще затрудни всички участници в процеса на кредитирането и ще оскъпи допълнително финансовия ресурс.

- Какво ви прави впечатление на кредитния пазар? Има ли желаещи да теглят кредит, които имат добър бизнес план, или в момента кредити търсят основно закъсали клиенти с цел рефинансиране и спасяване?

Както казах, икономиката на страната ни се възстановява по-бавно от очакваното. Това затруднява дейността на фирмите и увеличава междуфирмената им задлъжнялост. В резултат посрещането на техните задължения е затруднено, а в много случаи и невъзможно. Това води до напрежение в процеса на кредитирането: от една страна, добрите фирми отлагат инвестиционните си намерения и съответно търсенето на кредит, а от друга страна – кредиторите са обсадени от позакъсали клиенти, които спешно търсят ресурс за покриване на текущи дефицити в бизнеса.

Намирането на баланс в такава ситуация е трудно. Излизането от нея зависи от правилната преценка на финансовото състояние и потенциала на всяка една конкретна фирма, независимо от бранша, в който се развива. Това дава шанс на по-гъвкавите кредитори с индивидуален подход към кредитоискателите. Стандартизирането на процеса неизбежно води до системни грешки и пропуснати ползи.

- На какви критерии трябва да отговаря една фирма, за да получи финансиране?

И преди, и по време на кризата 4 са основните критерия за оценка на фирмите, търсещи финансиране. На първо място са възможностите на фирмата да изплаща кредита с реалните постъпления от дейността си. На второ желанието на предприемача да сподели риска с кредитора чрез самоучастие или залог на ценни активи, като основно жилище или производствена база. Третият и четвърти критерии са ясно определената цел, за която ще се използва заемът, и добрата кредитна история на фирмата.

Нов критерий при анализа на потенциалните кредитополучатели през 2010 г. е как фирмата се справя в условията на криза. Този анализ дава допълнителна информация за рисковия профил и гъвкавостта на една компания, за това може ли тя да се настройва успешно спрямо променящия се пазар.

- Кои региони на страната са най-силно засегнати от кризата и кои отрасли?

Добрият кредитор никога не отхвърля дадена фирма като клиент, само защото е от сфера, засегната от кризата. Мога да дам пример с наш клиент в шивашката индустрия, който не само че изплаща кредита си без нито един ден просрочие, но и планира да използва кризата, за да разшири бизнеса си. За този клиент кризата е възможност да закупи ателие и магазин на по-ниски цени в сравнение с отпреди 2-3 години. И ние бихме финансирали тази инвестиция, независимо че е в сектор, който се смята за рисков в момента. Като цяло принципът ни на работа е да не налагаме ограничения при финансирането на фирми с определена сфера на дейност, както и да не отхвърляме определен тип имоти като обезпечение, като панелни апартаменти например. Разглеждаме всеки бизнес индивидуално и поотделно оценяваме потенциала й.

Това, което според мен е важно да се каже на бизнеса, е че въпреки финансовата криза кредитирането не е спряно. Кредити се отпускат, но просто по-внимателно се преценява кредитоспособността на всяка фирма и човека зад нея.

Данните ни показват, че през първите месеци на тази година сме одобрили повече искания за кредит в сравнение със същия период на 2009 г. Последните данни на БНБ също показват ръст на корпоративните кредити.