Какви са рисковете за пазара на имоти от кризата с държавния дълг в Европа?

След политическите и икономически негативи от кризата с държавния дълг на Гърция и след сътресенията на европейските пазари на държавни облигации инвеститорите започнаха да се питат какви ще бъдат последствията и за сектора на имоти.

Нов доклад на консултантската компания CB Richard Ellis (CBRE) разглежда въпроса дали повишенията в доходността от държавните облигации в редица европейски държави ще засегне възстановяването на пазара на имоти.

Според него мерките, насочени към възстановяването на публичните финанси, наистина крият риск да засегнат сектора на имоти в краткосрочен до средносрочен план, но тази заплаха е по-малка, отколкото може да се очаква, и най-вероятно ще бъде ограничена до второразрядните имоти и няма да засегне първокласния сегмент.

Ако силното представяне на пазара на имоти през последните месеци, поне донякъде, е било движено от разликата в доходността между първокласните имоти и държавните облигации, то тогава скорошните повишения на доходността от държавни облигации в някои страни потенциално може да се очаква да доведе до негативен ефект върху възстановяването на пазара на имоти през последната година.

Историческата връзка между цените на имотите и тези на държавните облигации е сложна, тъй като същността на инвестициите в имоти не е хомогенна и е свързана отчасти с облигациите и отчасти с пазара на акции.

Зависимост от държавните облигации

Всеки имот има различни характеристики като продължителност на договорите за наем и финансова стабилност на наемателите. Тези характеристики правят зависимостта на актива от облигациите по-висока или по-ниска. Това е особено важно в контекста на днешния пазар, тъй като голям дял от имотите, които в момента се търгуват и за които има най-голяма конкуренция, са онези, чиито характеристики са най-близки до облигациите – дългосрочни договори за наем и стабилни наематели.

На пръв поглед може да се заключи, че ако тези имоти имат характеристики, подобни на облигациите, то ако доходността от държавните облигации се покачва, доходността от имотите също би трябвало да се покачва, което би упражнило негативен натиск върху тяхната цена.

Въпреки това истинският отговор зависи от това каква е реалната причина за покачване на доходността от облигациите. Това покачване не се дължи на ръстове на лихвените нива и не протича равномерно в рамките на еврозоната, а е ограничено само до някои конкретни държави като Гърция, Испания, Ирландия и Италия.

Повишеният „спред“ между доходността в различните държави в еврозоната се дължи по-скоро на ликвидни рискове и такива, свързани с евентуален държавен фалит или изключване на дадена страна от еврозоната.

Нисък риск за първокласните активи

Подобни събития биха засегнали пазара на онези имоти, които са с най-близки характеристики до облигациите, въпреки че ефектът няма да е толкова голям, колкото може да се очаква, коментира Майкъл Хадок, директор Проучвания и консултации в CBRE.

Рискът от финансови проблеми на даден наемател не е зависим от кредитния риск на национално ниво. Имот, дългосрочно отдаден на големи международни компании, ще продължи да генерира приходи от наем, почти без да има връзка с това, което се случва с държавния дълг на страната, в която имотът се намира. И докато в случай на държавен фалит международните инвеститори ще понесат големи загуби от валутна обезценка, то загубата няма да се отрази на инвеститорите от еврозоната като цяло.

Ако дадена страна излезе от еврозоната, е възможно договорите, сключени в евро, да продължат да бъдат в сила, тъй като еврото ще продължи да съществува.

В случаите, в които имотите са отдадени на местни наематели, зависими от местни приходи, рискът за инвеститорите е по-висок и при по-голяма девалвация за бизнесите може да бъде трудно да продължат да плащат наеми в евро.

Докладът обобщава, че инвеститорите в имоти нямат толкова голямо основание за опасения, свързани с волатилността на пазарите на държавен дълг, колкото изглежда. Това важи особено за инвеститори в първокласни активи.

Освен това, въпреки множеството спекулации, рискът от държавен фалит и от това някоя страна да излезе от еврозоната, все още е много малък, така че най-големият ефект върху пазара на имоти може да дойде от мерките, които ще бъдат взети за възстановяването на държавните финанси, които може да доведат до натиск върху наемните нива в краткосрочен до средносрочен план. Това обаче е в сила най-вече за второстепенните имоти, които в по-голяма степен са изложени на пазарни промени.