Ключови характеристики на пазара на индустриални площи в условията на криза

Изправени пред редица трудности, породени от глобалната рецесия, наемателите на индустриални и логистични площи трябваше да предприемат стъпки за намаляване на разходите. Това обаче не доведе автоматично до нарастване на търсенето на по-евтини площи, тъй като качеството на активите е от основно значение, сочи доклад на консултантската компания CBRE.

Обикновено въпросът е как да се сдобием с модерни, "гъвкави" и просторни площи при приемливи условия чрез промяна в настоящите договори за наем, или чрез нови, по-благоприятни договори.

Повишеният фокус върху гъвкавост е резултат главно от скъсения хоризонт на бизнес планиране, който поражда нуждата от преразглеждане или коренна промяна на стратегическите решения в много по-кратки срокове, се казва в доклада. Дори и в случаите, в които даден инвеститор/предприемач е готов да предложи по-краткосрочен договор, това също е свързано с по-висока цена под формата на по-висок първоначален наем.

Все по-трудно е, но същевременно и съществено, да се оцени от каква степен на гъвкавост се нуждаят наемателите по отношение на своите площи и каква е тяхната "правилна" цена.

Устойчивото развитие все още остава актуален въпрос, въпреки че слабите икономически условия доведоха до по-диксриминативен подход към този въпрос и по-силен акцент върху онези характеристики на сградата, които могат да доведат до спестяване на разходи.

Наемателите във всички сегменти на пазара бяха подложени на натиск да понижат разходите си в отговор на пониженото търсене на техните продукти. В резултат на това наемната активност на пазара на индустриални площи в Западна Европа се понижи с 5% през 2009 г.

От CBRE обаче смятат, че предвид някои фактори на индустриалния сегмент, наемателите в него са изправени пред уникални проблеми, характерни единствено за този сегмент.

Двупластов пазар

Все по-видно е, че растящият дял на свободни площи, за които наемите се понижават, е феномен, който съществува успоредно с растящото търсене на по-модерни и гъвкави площи, за които има все по-малко предлагане и често могат да се осигурят, ако бъдат изградени за нуждите на конкретния наемател.

Гъвкавост

В дадени случаи е възможно да се предоговорят споразуменията две или три години преди изтичането на техния срок и много от наемодателите са склонни да преговарят. В замяна на продължение на договорите с около пет години наемателите могат да получат понижение на наемите от най-малко 10%, а понякога и 30%.

Наемодателите се различават по отношение на своята склонност към такива подходи обаче. Обикновено местните инвеститори и собствениците на проблемни активи са най-отворени към подобни сделки. Големите институционални инвеститори често може да приемат по-твърд подход.

Цена "лоялност"

Наемателите трябва да са наясно, че разходите за влизане в нов бизнес обикновено са много по-високи в сравнение с тези за запазване на съществуващ бизнес.

Някои наемодатели в миналото вероятно са били прекалено склонни да толерират по-голямо текучество на наематели. При слаба икономика обаче това може да се окаже скъпо и дори невъзможно, като някои наемодатели вече осъзнават това.

Някои от тях включват и цена "лоялност" в своите изчисления на възвръщаемостта.

"Фондовете трябва да осъзнаят, че разходите за нелоялност за нас не са просто няколко месеца без никакъв наем. В тях влизат също и хонорарите за брокери и адвокати за уреждане на споразуменията с нови наематели", казват от CBRE, цитирайки някои наемодатели.

Скъсени бизнес хоризонти

Компаниите и бизнес отделите не са в състояние да планират толкова дългосрочно, както преди три години, тъй като икономическата конюнктура е по-несигурна.

Необходимостта от преразглеждане и понякога обръщане на 180 градуса на стратегическите решения в много кратки срокове води до нежелание сред бизнесите да се обвързват дългосрочно с каквито и да било ангажименти.

Всичко това води и до изострена несигурност в сегмента на логистични и индустриални площи, тъй като собствениците на имоти са затруднени да планират приходите си и и да разчитат дългосрочно на своите наематели. В резултат на това гъвкавостта се превръща в още по-търсена "стока".

Трезва оценка

Някои практики, които работят по време на растящ пазар, създават вътрешни очаквания сред наематели и инвеститори, за които отнема много време да се понижат по време на спадащ пазар.

По-специално оперативни мениджъри, които не са запознати с пазара на имоти, при продажба на дадена сграда трудно приемат факта, че нейната стойност вече не е същата като при предишните оценки.

"Позицията на непроменящия се свят затруднява пазара на продажби с обратно отдаване под наем в сектора и на свой ред кара компаниите да се насочват към други мерки за привличане на капитал и понижаване на разходите."

Бърза адаптация

На другия полюс също е необходима своевременна промяна на нагласите. Някои участници приеха сравнително бавно факта, че понижаващите се пазари могат да създадат изгодни възможности за сделки. Някои наематели например изпитват големи трудности да вземат предвид опортюнистични ситуации, свързани по-скоро със самия пазар на имоти, отколкото с фокусиране върху техния основен бизнес.

В резултат на това има малък интерес по отношение на покупки на сгради от наемодатели в затруднено положение, дори на много понижени цени, което само от части се дължи на факта, че качеството на предлаганите площи не е толкова високо, се казва в доклада.