Очакват още до 10% спад на цените на жилищата в някои райони за полугодието

До края на първото полугодие в някои райони на страната продажбените цени на жилищните имоти ще се понижат с още до 10%, прогнозират в свой анализ от агенцията за имоти Форос. Това важи за районите с по-голямо предлагане, където през последните години се построиха много нови сгради и жилищни комплекси, а в районите с по-малко предлагане и малки възможности за застрояване логично понижението ще е значително по-малко, уточниха от компанията. Като цяло темпът на понижаване на продажбените и наемните стойности в жилищния сегмент ще се забави още, пише в анализа.

Очаква се също броят на сделките с всички типове имоти през първото полугодие да се понижи с 10-13% спрямо същия период на 2009 г.

Поради слабата активност в строителния сектор и намаляващото предлагане на вторичния пазар на жилища обемът на предлагането ще продължи да намалява през полугодието и това ще балансира разликата между търсене и предлагане в краткосрочен период.

В края на третото тримесечие се очаква раздвижване на строителния пазар и поява на нови жилищни проекти.

Жилищните имоти ще бъдат най-слабо засегнатият от кризата сегмент на пазара на имоти, но развитието на този сегмент остава в пряка корелация от състоянието на кредитния пазар, допълват брокерите.

Обзор на пазара през 2009 г.

2009 г. се характеризира с понижаване на инвестиционната и строителна активност на територията на цялата страна, вследствие на което са обявени значително по-малък брой жилищни проекти в сравнение с предходната година. По отношение на вторичния пазар на жилищни имоти предлагането също намалява. Офертите за продажба на жилища от собственици в големите градове на страната за периода намаляват средно с 32% на годишна база.

Търсенето на жилищни имоти през 2009 г. също е значително под нивата от последните години.

Най-търсени през годината са едностайните и двустайни жилища с квадратура до 60-70 кв.м. Търсят се както нови (но задължително с Акт 16), така и стари жилища. Сумата, която са готови да заплатят купувачите в големите градове (София, Варна, Бургас, Стара Загора) за тези имоти, е до 50 хил. евро.

Като най-важен фактор при вземане на решение за покупка се очертава цената. При 100% от сделките се търси допълнително договаряне, което обичайно е в рамките на 10 до 30% от офертната цена.

Добра предпоставка за това е и голямото предлагане, което в пъти превишава търсенето. В резултат купувачите имат по-голям избор от жилища в сравнение с предходни периоди и това оказва влияние върху средния брой на огледите и върху времето за търсене и осъществяване на сделка, които нарастват. Така през периода времето за търсене и покупка на жилище вече е 2-6 месеца, докато година по-рано е 1-2 месеца, а броят на огледите от 4-8 в началото на 2008 г. днес вече надвишава 10.

Важен фактор при вземане на решение за покупка са и типа на строителство и степента на завършеност. През периода почти липсва търсене на жилища в ранен стадий на строеж. Други възможни стимули са разсроченото плащане, включване в цената на допълнителни екстри - довършителни работи, вградени мебели, електроуреди. Все по-често срещано искане е продавачът да поеме всички транзакционни разходи.

През 2009 г. основен купувач на пазара на жилища в страната е българинът. За разлика от последните години, когато неговият дял при покупка на жилищен имот е 70-80% от общия обем на сключваните сделки, в момента този дял е близо 92%. Останалите 8% се падат предимно на руснаци и граждани на бившите руски републики.

Цени и доходност

Цените на жилищните имоти през 2009 се отличават с изключителна динамика в низходяща посока, като тази динамика е по-голяма през първата половина на годината, а в последните месеци спадът се забавя значително, пише в анализа.

Средно за страната през 2009 г. офертните продажбени цени на жилищните имоти отбелязват понижение от 15,75%, сочат данните на компанията. Най-значителен е спадът на цените на старото монолитно строителство – 16,84%, следван от този при панелните жилища – 15,15%. Най-слабо е понижението при новото строителство - 15,11%.

На териториален принцип най-съществено понижение на цените се наблюдава в Кюстендил (-30,77%) и Видин (-30,76%), а най-малко в Кърджали (-2,05%) и Добрич (-6,28%). Разликата в спада на цените на жилищните имоти в София (-24,11%) и Варна (-12,65%) се дължи на обстоятелството, че възможностите за застрояване във Варна са значително по-малки, респективно и обемите на предлагането.

От компанията подчертават, че посочените изменения са на база офертни цени. Реалното изменение в действителност е по-голямо, тъй като почти всички сделки се осъществяват след допълнително договаряне на цената, което е в рамките на 10 до 30%.

Средната доходност при жилищните имоти също се понижава. Към декември 2009 г. тя е в размер на 5,98% и намалява с 0,36 процентни пункта спрямо година по-рано. Най-висока при жилищните имоти е доходността във Велико Търново – 9,78%, следвана от Стара Загора – 6,87%. В София тя е в размер на 5,91%, в Пловдив – 6,27%, във Варна – 5,35%, а в Бургас – 4,77%.