Има ли нещо положително зад лошите данни за пазара на имоти?

Ефектът от рецесията както в световната икономика, така и в тази на региона в Централна и Източна Европа (ЦИЕ), е виден от последните данни за пазара на имоти. Въпреки информацията за незавидното състояние в момента обаче, пазарът започва да се подготвя за по-положително бъдеще, сочи доклад на CB Richard Ellis (CBRE).

„Както бихме могли да предположим, пазарът на имоти бе засегнат от кризата на две фази”, казва Тим О'Съливън, директор Капиталови пазари в компанията. „Финансирането стана по-ограничено от миналата година както за завършени, така и за планирани проекти. Втората вълна дойде поради слабостта на реалната икономика.“

Това доведе до силно ограничени възможности за предприемачите и инвеститорите за последната година и съответно – до понижение на новите проекти, които се обявяват.

Броят на наемателите на пазара също намаля, а съществуващите като цяло остават в сегашните сгради, но договарят преотдаване на площите или свиват заеманите от тях пространства, вместо да се разширяват. Това логично води и до спад в наемните нива.

Търсенето от страна на наемателите в ЦИЕ към края на 2008 г. бе на рекордно високи нива, в резултат на което усвояването на нови пространства бе приблизително 1,6 млн. кв. м. През първата половина на 2009 г. обаче търсенето се понижи с 19% в ЦИЕ като цяло, въпреки че съществуват значителни разлики в отделните региони. Най-голям спад бе регистриран в търсенето на офиси в Букурещ и Варшава, докато подновените договори в Унгария и Чехия поддържаха търсенето почти непроменено.

Въпреки това нетното търсене се понижи почти на всички пазари в региона, което доведе до повишен дял на незаетите площи. В градове като Прага, където бумът в строителството достигна своя пик миналата година, наличността се повиши само леко. От друга страна, на пазари като Букурещ, където тази година се очаква да бъде завършен значителен обем от нови офиси, незаетостта отчита рязък ръст. В Будапеща сравнително стабилното търсене и конкуренцията в сектора повишиха дела на незаетите площи, въпреки че този ръст бе по-ограничен в сравнение с повишенията в Москва, Букурещ и Варшава, се казва в доклада.

Наемните нива също бяха подложени на негативен натиск. Най-голям спад бе отчетен в градовете, в които балонът на пазара през последните години бе по-голям. Най-забележима корекция имаше във Варшава и Москва, но наемите са понижиха на всички пазари в ЦИЕ.

Положителни изгледи

Въпреки че данните за последните шест месеца сочат влошаване, изгледите са много по-положителни в сравнение с периода преди половин година, смятат от компанията.

Най-добър пример за това е логистичният сегмент, който реагира на икономиката много по-бързо в сравнение например с офис сегмента. Рецесията в логистичния сектор бе по-голяма в началото на годината, но активността вече започва да показва признаци на възстановяване.

Предприемачите реагираха по драстичен начин на срива в търсенето от началото на годината: те спряха абсолютно всички проекти, докато настоящото свръхпредлагане бъде усвоено. Въпреки това и в това отношение вече има някои положителни признаци, като сегашните високи нива на незаетост (24%) се очаква да се понижат. Възстановяването се очаква да настъпи първо в сегмента на индустриални и логистични площи, като растящото търсене на складови обекти ще спомогне за стабилизирането на пазара през 2010 г.

Подобни процеси се наблюдават и на офис пазара, въпреки че той е на по-ранен етап от своята корекция. Офис инвентарът, който ще излезе на пазара през следващите две тримесечия, заедно с все още отслабващото търсене на офиси, може да доведе до ръст в нивото на незаетост в краткосрочен план. През втората половина на 2010 г. обаче незаетите площи ще започнат да се понижават, отчасти поради липсата на нови проекти и отчасти поради повишеното търсене, породено от подобряващата се икономика.