Експерти: Пазарът на бизнес имоти у нас близо до най-ниската си точка

Българският пазар на бизнес имоти вероятно се намира близо до дъното, като някои показатели може би са регистрирали най-ниските си стойности през третото тримесечие на 2009 г. При все това ефектите от кризата ще продължат да се усещат и следващата година, което ще обуславя реализирането и предлагането на пазара на заплануваните обекти.

Това мнение изказаха специалистите от консултантската компания Forton International по време на среща с журналисти днес.

През третото тримесечие на 2009 г. не са отворени нови търговски центрове, казват от компанията. Общата търговска площ на всички работещи молове и ритейл паркове към началото на октомври е 238 хил. кв.м, или около 31 кв. м на 1000 души население.

По този показател България продължава да изостава от страните в Централна Европа, но през 2010 г. се очаква той да нарасне до около 81 кв. м на 1000 души. За сравнение в Полша, Унгария, Чехия и Словакия съотношението е между 110 и 150 кв. м на 1000 души.

Търговците диктуват играта

Икономическата рецесия намали оборотите на повечето търговци и забави техните планове за отваряне на нови магазини. Това доведе до затруднения при осигуряването на наематели и по-бавна реализацията на почти всички търговски проекти. Според обявени от инвеститорите планове през следващата година се очаква да бъдат завършени около 375 хил. кв. м търговски площи в строящите се към момента молове. Въпреки това от компанията предупреждават, че е вероятно нестабилността в бизнеса на наемателите да накара инвеститорите да забавят откриването на някои търговски центрове за 2011 г.

През третото тримесечие на 2009 г. най-успешни и активни сред търговците са били хипермаркетите и хранителните вериги, особено т.нар. “дискаунтъри”. Икономическата криза и очакванията за по-ниски доходи на домакинствата привличат все повече клиенти към тези търговци, което продължава да създава търсене на големи като обем търговски площи в населени места с различна големина в цялата страна. Оказва се, че концепцията на ритейл парка успява най-бързо да отговори на променящите се условия на пазара, тъй като себестойността при изграждането на тези центрове е два пъти по-ниска в сравнение с традиционните търговски центрове, което позволява по-ниски наемни нива и предполага по-кратък срок на реализация, казват от Forton.

Средните наемни нива в търговските центрове показват признаци на стабилност след договорените през първата половина на годината намаления и отстъпки между собствениците на търговски центрове и наемателите в тях. Средните наемни нива в София продължават да бъдат значително по-високи в сравнение с останалите градове, поради по-високите доходи на населението и по-високите обороти, които търговците реализират. С интерес се очаква ефектът върху наемните нива от отварянето на два нови големи мола в София в началото на 2010 г. – Сердика Център Мол и Карфур Мол.

14,5% незаетост, 745 хил. кв. м замразени

През третото тримесечие на 2009 г. новите офис площи продължават да се увеличават, като са се появили нови 21 900 кв. м и наличността достигна 988 хил. кв. м.

Офис пазарът продължава да страда от силно ограничения брой сделки въпреки позитивните сигнали за по-високо търсене от страна на потенциални наематели през тримесечието. Наемните нива в София са под натиск поради множеството нови офис проекти, които се очаква да се завършат през 2010. Наемодателите се опитват да привличат наематели с гратисни периоди и стъпаловидни наеми, но същевременно се стремят да запазят желаните от тях наемни нива в дългосрочен план.

Усвояването на офис площи продължава да спада. Основният двигател на офис пазара продължава да бъде оптимизирането на фирмените разходи под формата на предоговаряне на съществуващите договори за наем или преместване при по-добри наемни нива. Новите усвоени офис площи през третото тримесечие са в размер на 10 700 кв. м в сравнение с 65 хил. кв.м. нови заети офис площи през третото тримесечие на 2008 г.

Изпълнителният директор на Forton International Сергей Койнов коментира, че за в бъдеще не очаква толкова слаби резултати в наемната дейност колкото през изминалото тримесечие.

Средните наемни нива за офиси клас А в София спадат до 14 евро на кв. м в сравнение с 19 евро на кв. м година по-рано. Наемните нива за офиси клас В и С са съответно 9 и 4,5 евро на кв. м при 14 и 8 евро на кв. м през третото тримесечие на 2008 г. Делът на незаети площи се повишава с 2% за тримесечието и вече достига 14,5% за офиси клас А в София.

Койнов не даде прогнози за дела на незаетост, който може да бъде достигнат през 2010 г., но каза, че очаква „борбата за наематели догодина да бъде голяма“.

През третото тримесечие, доходността на офиси клас А в София се запазва на нивото от второто тримесечие - 11%, при 7.5% само преди една година,с е казва в доклада.

В резултат на рязко влошените пазарни условия от последното тримесечие на 2008 г. и затегнатата кредитна политика много от най-значителните офис проекти бяха замразени за неопределено време. Общата площ на замразените офис проекти в София достига внушителните 745 хил кв. м.

Най-неразвит и най-незасегнат

Логистичният пазар е все още най-неразвитият, но и най-незасегнатият от кризата сегмент на бизнес имотите. През третото тримесечие наемателите остават пасивни и изчакват стабилизирането на основния им бизнес преди да предприемат стъпки към наемане на нови площи.

Наемите на логистични площи клас А спадат малко до 5,5 евро на кв. м в сравнение 6 евро на кв. м през третото тримесечие на 2008 г.

Доходността при логистичните площи клас А се запазва на ниво от 13%.

Предлагането също бавно расте – през изминалото тримесечие беше завършена третата и последна логистична сграда на Sofia Airport Center с площ от 8 969 кв.м. През октомври се очаква да започне изграждането на Логистичен Парк Русе с обща площ (включително офиси) 22 150 кв.м.