Фитнес зали и салони за красота по-устойчиви на кризата от други имоти

Предлагането на спа центрове, фитнес зали и салони за красота в София е слабо и собствениците рядко са склонни да правят отстъпки в цените. Това се обяснява с доходността на този бизнес дори по време на криза. Търсенето е предимно за оборудвани салони за красота за покупка или под наем. Такива оферти не се задържат дълго на пазара (в сравнение с другите бизнес имоти), ако се предлагат на добра цена, сочи анализ на пазара на бизнес имоти в София и Варна на агенцията Бългериан Пропертис, базиран на данни за предлагани от компанията имоти и нива на сключваните сделки.

Пазарът на продажби на офиси в столицата е замрял от началото на 2009 г., предлагането е разнообразно, но търсене почти липсва. В този сегмент продавачите все още не са достатъчно гъвкави в офертните си предложения, което личи по много ниския процент на намаления в цените – едва 15% от офертите се предлагат на намалени цени, като намаленията са в рамките до 10%, сочи анализът.

Дори и след намаления обаче офисите за продажба много рядко се предлагат на цени под 1500 евро на кв. м. Поради все още високите цени голяма част от купувачите предпочитат да закупят жилищен имот, който да ползват за офис, тъй като намалението на цените при тези имоти е значително по-голямо.

При магазините преобладаващо през 2009 г. е предлагането на наем на магазини, но не липсват и интересни оферти за продажба. Ценовите нива варират в широки граници – от 1100 евро на кв. м за магазини в широкия център с не толкова атрактивно местоположение до над 2700 евро за кв.м за магазини с лице към основни булеварди в София. И при този тип имоти намаленията в офертните цени са по-скоро изключения – едва 8% от офертите са с намалени цени, а намаленията са под 10%.

Като цяло, сделки за продажба на офиси и магазини през 2009 г. почти липсват, което от компанията тълкуват като признак, че посочените офертни цени са над реалните пазарни нива. Характерно е, че при реален интерес от страна на купувач в процеса на преговорите може да бъде постигната цена до 30% по-ниска от офертната.

Наемният пазар на офиси и магазини в София е по-активен от този на покупко-продажбите, тъй като цените са по-гъвкави, предлагането е по-голямо, намаленията в офертните нива са факт и много търговци търсят да наемат по-добри и по-изгодни офиси и магазини от тези, които помещават. Броят на офертите за наеми на офиси и магазини е около 3 пъти по-голям от тези обявени за продажба, като обаче наемодателите често са склонни да обмислят и оферти за продажба.

Предлагането в сегмента на офис наемите е най-високо спрямо търсенето. Това обуславя значителното намаление на цените в сравнение с миналата година. Наемните нива на офисите в София варират в следните граници: Офиси клас А и офиси с идеално централно местоположение – цените варират в широки граници от 8 евро на кв. м до 26 евро на кв. м. Масовото предлагане в този сегмент е на нива около 10 евро на кв. м. Между 15 и 20 евро на кв.м. са наемите на офиси в идеален център – бул. Витоша, Позитано, Дондуков, Тодор Александров, бул. България. Между 8 и 10 евро на кв.м. са качествени офиси около бул. Мария Луиза, широк център, Цар Борис, Ботевградско шосе и други.

Миналата година цените на наемите на офиси клас А се движеха между 15-20 евро на кв.м, а към април 2009 цените спаднаха до 11-17 евро на кв.м, за да достигнат до 10-15 евро на кв.м през септември, т.е. спадът в офертните цени за 2009 г. е около 25-30%. Единствено няма спад в наемните цени на офисите от най-висок клас.

В по-ниския ценови сегмент за офиси клас Б и такива, които са в жилищни сгради, намаленията са доста по-ясно изразени. Те варират от 11 до 45%, а нивата са от 3 евро на кв.м за необзаведени офиси до 8 евро на кв.м за обзаведени офиси в Лозенец, около бул. Черни Връх, бул. Цариградско шосе, бул. България, малки улички в центъра. Ценовите нива на този тип офиси до началото на 2009 г. варираха между 7 и 10 евро на кв.м. Това е среден спад в офертните нива между 20 и 40%.

Най-голям реален интерес има към по-ниския ценови клас офиси на цени 4-7 евро на кв. м, като до сключване на договори за наем се стига и след допълнителни намаления в цените.

Наеми на магазини

За разлика от предходни години, когато възможността да бъде нает магазин на бул. „Витоша” клонеше към нула, към момента могат да бъдат забелязани свободни магазини в търговската част на булеварда.

Магазините с най-престижни местоположения като бул. Витоша, площад Славейков, около парламента и др. са на нива от 20 евро на кв. м до 50 евро на кв.м. При тези магазини обаче също има спад в офертните цени от 11 до 30%. Масовото предлагане на магазини в малките улици на центъра и кварталите е между 5 и 12 евро на кв.м. 30% от офертите за наем на магазини са с намалени цени, а сделките се сключват бавно, след много добро обмисляне на алтернативите от страна на наемателите. Има магазини, които с месеци чакат своите наематели.

На пазара на барове и ресторанти под наем желаещите да предприемат инвестиции в този бизнес не са малко и при появата на добра оферта за заведение под наем, то рядко се задържа на пазара. Офертните наеми на тези имоти са разумни – 8–10 евро/кв.м и при преговори могат да се постигнат добри условия. Специфичното при заведенията под наем е, че повечето се предлагат с условие за закупуване на пълното оборудване от страна на новия наемател. Предимството е, че не се губи време за обзавеждане и декорация на заведението, а практически дейност може да се започне веднага и то с постоянна клиентела.

Офертите за продажба в този сегмент са ограничени и на високи цени. Почти няма реални сделки, въпреки че има търсене за покупка на заведения. До сделка може да се стигне само след сериозно редуциране на офертните цени.

Пазарът на складове и логистични центрове остава слабо развит, предлагането е недостатъчно, а предлаганите складови площи рядко покриват желаните стандарти. Сделките в този сегмент са рядкост и подобно на останалите типове имоти, се сключват на изгодни за клиента нива. Цените на наемите варират в рамките на 1,5 евро /кв.м. до 5 евро кв.м без ДДС

На територията на София има само 2-3 съвременни логистични бази, където се предлагат площи за продажба. Цените са около 650 евро/кв.м.

Пазар на продажби и наеми на офиси и магазини във Варна
Офертните цени на офисите за продажба от висок клас са между 2000 и 2800 евро на кв.м, а цените на офисите в сгради със смесено предназначение са около 1000 евро на кв.м.

Наемините цени на офиси клас А варират в граници от 8 до 16 евро на кв.м, като до преди 5 месеца тези офиси се предлагаха на цени 10-18 евро на кв.м. Масовото предлагане на офиси от по-нисък клас е на нива 5-8 евро на кв.м, а намаленията стигат до 20%.

Магазини на централната търговска улица във Варна се предлагат под наем за 20-25 евро на кв.м, което е съпоставимо с цените на сходни магазини в София.