В търсене на печалба от пренасищането с непродадени апартаменти

Инвеститорът от Маями Родриго Нино не се интересува дали хората описват инвестиционната му група, която купува силно намалени луксозни апартаменти в Маями и Ню Йорк, като „фонд лешояд“. „Да ни казват както си искат. Ние купуваме евтино и продаваме евтино, това е нашият бизнес план“, отсича той.

Нино, изпълнителен директор на компанията за имоти Prodigy International, създава фонда през юли, като първоначално отделя 100 млн. долара за покупката на групи от непродадени апартаменти в нови проекти. Плановете му предвиждат продажба на апартаментите в рамките на 90 дни от покупката, използвайки мрежата от брокери на Prodigy за реклама на единиците, които са основно в Италия и Испания.

През последните месеци се наблюдава прилив от реклами на нови инвестиционни фондове като този на Нино, които се надяват да купуват жилищни имоти на драстично намалени цени от отчаяни продавачи на места като Лондон, Дубай, България, САЩ и Ирландия, пише New York Times.

Фондовете търсят възможности на пазарите, на които цените са паднали с между 20 и 50% през последните две години, въпреки че някои отлагат покупките в очакване цените да се понижат още.

Въпреки че фондовете споделят общия фокус върху имоти на собственици в затруднено финансово положение или отнети от банките, различните стратегии варират. През февруари например Appreciating Assets стартира фонд за покупката на апартаменти в курорти в България, основно от британски и ирландски инвеститори, които искат бързо да излязат от пазара.

През юли британският предприемач Finchatton, специализиран в луксозни проекти, обяви планове да привлече 250 млн. паунда, или около 405 млн. долара, от кредитори и частни инвеститори за покупката на имоти в затруднено положение в централен Лондон.

Подобни фондове лешояди са често срещани при бизнес имотите, но са относително нов феномен на пазара на ваканционни имоти и луксозни жилища. Дори в добри икономически условия луксозните жилища се считат за рискова инвестиция, изискваща много капитал и с малка вероятност за краткосрочна възвръщаемост.

Падащите цени, принудителните отнемания и празните имоти в нови проекти обаче направиха жилищния сектор по-привлекателен за някои инвеститори.

Често тези фондове се договарят директно с банките или с предприемачи, които се нуждаят от кеш. „Ключова е не цената, а сигурността на продажбата“, обяснява Стюарт Лоу, изпълнителен директор на Assetz, инвестиционна компания за имоти, базирана във Великобритания.

Наскоро Assetz обяви създаването на фонд за 25 млн. паунда с фокус върху имоти в затруднено положение във Великобритания, като планира да отдава под наем имотите, докато продажните цени се подобрят.

Предвид това, че приходите от наем са ключови за неговия бизнес план, Лоу казва, че Assetz избягва пазари като България и Испания, въпреки че цените в тези страни са по-намалени, отколкото на Острова.

„Просто има твърде голямо предлагане и няма търсене под наем. Не може да правите това, ако няма търсене на имоти под наем“, коментира Лоу.

В някои случаи фондовете лешояди са подкрепени от предприемачи, които се надяват така да ограничат риска си в условията на слаб пазар. През юни дубайската Deyaar Development обяви, че е привлякла 250 млн. дирхама (около 68 млн. долара) от местни и чуждестранни инвеститори с цел покупка на имоти в затруднено положение - основно от портфолиото на самата Deyaar.

Много анализатори остават скептично настроени относно краткосрочните перспективи на фондовете лешояди. Според тях на много пазари може да изминат години, преди да се върнат високите нива отпреди.

Въпреки прилива на реклами има малко нови големи сделки в сектора, обясняват експерти.

„Говори се много за създаването на нови фондове. Въпросът е там, че те не купуват“, казва Андрю Прат, управляващ директор за британския жилищен пазар на инвестиционната компания Grainger.

През последните месеци Grainger отчита засилване на инвеститорския интерес към Великобритания от страна на Швейцария, Италия и други страни от ЕС заради подновената сила на еврото, обяснява Прат.

Въпреки това голяма част от предложенията за луксозни жилища „на едро“ не успяват да се материализират. В някои случаи кредиторите предпочита да задържат имота вместо да приемат ниските оферти. Същевременно много инвеститори остават предпазливи, като са на мнение, че цените в много градове не са достигнали дъното.

„Все още не сме убедени, че е време за навлизане на пазара. Вярваме, че са възможни нови значителни понижения на цените“, споделя Антон де Лю, шеф на южноафриканската инвестиционна компания YDL. По-рано тази година YDL създаде фонд за 100 млн. ранда, около 13,6 млн. долара, за покупката на имоти в затруднено положение в Ирландия. Все още обаче фондът не е направил сделка.

В Маями обаче ситуацията е различна. Т. нар. „купувачи на едро“ са платили общо около 195 млн. долара за 766 единици в Маями през изминалата година, по данни на Condo Vultures Realty, тригодишна компания за консултации на инвеститори, които купуват апартаменти на едро.

Фондът на Нино наскоро е купил 10 единици в проект в Маями, като е платил около 156 долара на квадратен фут, или 1150 евро за кв. метър. Пазарната цена би била между 215 и 225 долара за кв. фут за такива апартаменти, смята Петер Залевски от Condo Vultures.

На фондовете лешояди често им излиза лошо име, а не би трябвало, казва Залевски. „Погледнете на фондовете като на спасители на плажа. Корабът потъва и ние отиваме да спасяваме“.