Истината за финансирането на пазара на бизнес имоти

Финансовата индустрия в областта на бизнес имотите работи фундаментално на загуба. Това е заключението на доклад за пазара на финансови продукти в сектора на бизнес имотите в Европа, изготвен от консултантската компания McKinsey.

Дори само през периода на „златните години“ в индустрията като цяло няма пълна възвръщаемост на инвестирания капитал. Това е още по-малко възможно за целия бизнес цикъл при дадена инвестиция.

„С други думи „печалбите“, регистрирани през добрите периоди, са всъщност икономически загуби за притежателите на ценни книжа. Нещо повече: те не могат да предоставят буфер срещу значителните загуби, които идват по време на спад в сектора“, се казва в доклада по повод инвестициите в ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху бизнес имоти.

Докладът критикува инвестиционния модел на банкерите, които се интересуваха единствено от пазарен дял, без да взимат предвид възвръщаемост или печалба. От компанията препоръчват на банките да се фокусират върху онези пазари и сегменти, които познават добре.

Данните са базирани на информация от осем големи финансови институции с дейност предимно в Европа.

Неадекватен подбор на сделки

От McKinsey отдават повсеместната загуба на пазара на кредитиране на бизнес имоти на лош подбор на сделките и по-специално неспособността на инвеститорите и кредиторите да оценят правилно рисковете, свързани с основния актив, ползван като гаранция по кредита. Сред другите фактори са липса на диверсификация на приходите и неефикасната разходна политика.

„Поради тази динамика очакваме, че дори и след като настоящата криза отшуми, секторът на бизнес имоти ще продължи да подкопава стойността (на инвестициите)“, казват от компанията.

В дъното на проблема е лесният достъп, който всеки по-голям по обем капитал има до пазара на финансиране на бизнес имоти.

„Кредитирането на бизнес имотите може да се осъществява чрез използването на подкрепата на групите и системите, с която почти всяка търговска или инвестиционна банка разполага. А бизнесът, като цяло, се гради на един основен продукт, който е лесен за предоставяне“, пише в доклада, цитиран от PropertyEU.

Тъй като бариерите са достъп на капитала са ниски, често на пазара на бизнес имоти има концентрация на по-голям обем финансиране, който изкривява икономиката на бизнеса.

По време на периода на „лесния капитал“, който започна през 2001 г. и завърши през 2008 г., кредиторите в сектора работеха с все по-ниски маржове и по-високи съотношения на заема към стойността на имоти. „До края (на периода) цената на кредитите за бизнес имотите достигна исторически ниски нива в момент, в който степента на риска на тези инвестиции достигна безпрецедентно високи стойности“.

Въпреки че някои кредитори станаха предпазливи и се оттеглиха в началото на 2007 г., повечето останаха.

Сред онези, които останаха, бяха инвестиционни бакни, които можеха да предоставят евтино кредитиране чрез бизнеса с ценни книжа, гарантирани от ипотеки върху бизнес имоти (CMBS). Тези кредитори разчитаха на привидно постоянния ръст на цените на имотите. Ледът под тях обаче бе изключително тънък и те нямаха никакво право на грешки в условията, в които техните кредитополучатели станаха все по-уязвими от ръст в нивата на незаетост и ликвидни проблеми.

Тези оптимистични кредитори системно не включват риска от фалит и спад на пазара на имоти в оценките на своите кредити. А онези банки, които забелязват риска и се опитват да налагат по-високи цени, обикновено се оказват изтласкани от пазара от други, които предлагат все по-евтини кредити.

Резултатът от това е, че като цяло кредиторите към пазара на бизнес имоти не могат да си възвърнат капитала дори и в добри времена, смятат от компанията.

Според проучването обаче има и някои, макар и по-малко, кредитори, които успяват да работят на печалба чрез разумен обем финансиране за сектора, правилно отчитане на риска и подбор на инвестициите и типа имоти, които се финансират.