Какво трябва да знаем при преговори за по-нисък офис наем

По мнението на много специалисти на редица пазари на имоти корекцията на цените се намира в значително напреднала фаза. При бизнес имотите сегментът на офис площите е един от най-пряко зависимите от общите икономически условия, които засягат директно плановете на компаниите за разширяване.

През последните две години ситуацията на пазара на офис площи коренно се промени, като много от компаниите (които останаха в бизнеса) предприеха политика на съкращаване на разходите, вследствие на което голям брой служители бяха освободени, налагайки намаляване на заеманите офис площи. Наред с това много от новите проекти, които бяха стартирани в периода непосредствено преди кризата, бяха завършени и на пазара продължаваха да излиза нов инвентар.

Тези и други фактори доведоха до повишена конкуренция в офис сегмента и наемодателите се оказаха в ситуация да се борят за всеки нов наемател. В отговор на това те започнаха да предлагат все по-добри условия, отстъпки от наемите и различни бонуси и стимули за наемателите. Все повече започна да се говори за „пазар на наемателите“.

Наистина, много от тях се възползваха от тази ситуация, за да предоговорят условията по договора или да се преместят в по-добър офис на по-добра локация.

Въпреки това според някои експерти този период на силни позиции за наемателите може да не продължи още дълго.

При преговори за потенциални промени на споразумението за наем или при сключване на нов договор трябва да сме запознати със ситуацията на пазара, за да можем да оценим в каква позиция се намираме ние и в каква – отсрещната страна. Така ще можем да поставим реалистични условия и ще имаме по-голям шанс да получим това, което искаме.

Това са едни от най-важните показатели за развитието на пазара на офис, с помощта на които можем да се ориентираме за посоката на движение на сегмента и да си изградим представа за позицията на всяка страна.

Общи пазарни показатели

От съществено значение са генералните тенденции на пазара. Добре е да сме запознати с това дали бизнесът като цяло, и в частност компаниите в нашия сегмент, имат планове за разширяване или се свиват. Това означава дали ще има повече или по-малко търсене на площи за в бъдеще и дали наемодателите ще са повече или по-малко склонни за отстъпки. При слаб пазар собствениците на офис площи са готови да приемат по-гъвкава политика, за да задържат наемателите си. Те са в по-голяма степен склонни да предложат по-ниски наеми или допълнителни стимули за да запазят стар наемател или да си гарантират по-дългосрочни договори, пред риска да търсят нови наематели и да отдават площите отново.

Усвояване на площите

Фазата на пазарния цикъл е важен признак за това как ще се развива сегментът в близко бъдеще. В условия на криза може да бъде трудно да се определи на какъв етап от корекцията се намира пазарът, но обикновено лесно могат да се намерят специализирани проучвания, които да ни помогнат да се ориентираме в обстановката.

Цикълът на пазара е директно свързан с усвояването на площите в сегмента. Статистическите данни за обема на отдадени площи през последните месеци, и за това дали той отчита ръст или спад в сравнение с предходните периоди, може да ни помогнат да добием реална представа за пазара. Трябва да внимаваме за отделни фактори, които може да повлияят тенденцията като завършването на мащабен проект, който се предлага на пазара или фалита на голяма компания, в резултат на която делът на незаетите площи за даден период може да се покачи прекалено много. Такива инцидентни събития могат да „изкривят“ и замаскират картината на пазара.

Наеми

Едни от ключовите фактори в това отношение са наемните нива и тяхното движение. Добре е да се запознаем със средните нива за вида площи, към които сме се насочили, както за пазара, така и за локацията, от която се интересуваме и за вида офис сгради, които искаме да наемем. От помощ биха били данни за промените на наемите през последните тримесечия, както и експертни прогнози за това как се очаква да се движат те в близкото бъдеще, за да можем да определим посоката на пазара.

Периодът, за който се сключват наемите, също е съществен фактор за пазара, но в повечето случаи той зависи от общите тенденции в сегмента и не винаги наемателите имат контрол над него. Собствениците се стремят да сключват по-дългосрочни договори, с което гарантират сигурни приходи за своята сграда. Въпреки това при по-слаб пазар те ще са готови за преговори и различни варианти в това отношение.

Обекти в процес на развитие

Проектите, обявени за развитие, са ключов показател за пазара и за това как се очаква да се промени той в близкото бъдеще. Консултантските компании следят всички ключови проекти и дават статистика за новите площи, които излизат на пазара. Те са директно свързани с това доколко конкуренцията в сегмента ще се увеличи през следващите периоди и съответно как ще се промени нашата позиция и тази на нашия наемодател.

Обикновено площите в Новите проекти се отдават под наем предварително. Въпреки това, в зависимост от пазарната ситуация, проектите често биват завършени и открити с известен дял незаети площи.Тук също е важно да се следи дали обемът от нови площи, които се предлагат на пазара, се покачва или намалява в сравнение с предишни периоди.

Ниво на незаетост

Това е един от най-съществените показатели за ситуацията в сектора, който се следи във всички доклади за пазара. Промяната на индикатора за последните месеци показва дали пазарът е станал повече или по-малко наситен и дали в сектора има достатъчно търсене.

Обикновено на всеки пазар е нормално да има известен дял свободни площи. В зависимост от степента на развитост, строителната активност и други фактори, за „здравословни“ нива се смята дял на незаети площи под 5%.

Проучване наскоро показа, че близо 15% от офисите в Централна и Източна Европа в момента стоят празни, като средно за Европа този дял се очаква да достигне 10% до края на годината, което е прекалено висок дял и говори за слаб пазар.

Инвестиционна активност

Въпреки че не е директно свързан с отделните наематели, този показател е важен за интереса от страна на големите инвеститори към пазара и как те гледат на него. За собствениците на офис сгради е от съществено значение да имат база от наематели с добри финансови позиции и възможно по-дългосрочни договори, за да повишат атрактивността на своя актив в очите на инвеститорите. Последните, от своя страна, търсят пазари и активи, предлагащи по-високи наеми, добри договори и по-малък риск от имота. Всички тези показатели може да ни подскажат доколко един пазар е атрактивен и доколко конкуренцията на него е силна.

Наред с общопазарните фактори има и редица характерни особености, свързани със самата сграда, локация и нейния собственик, които трябва да проучим, за да знаем по какъв начин те се отразяват на нашата позиция при преговори.