ЦИЕ остава регион на ръст за развитието на логистични имоти

Настоящите затруднени икономически условия в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) промениха облика на логистичните пазари в региона, но в средносрочен и дългосрочен план (за периода след 2010 г.) ЦИЕ се очаква да остане регион, който предлага възможности за растеж за предприемачите в сегмента, главно поради силния си производствен сектор, разширяването на търговските площи в региона и подобренията в инфраструктурата. Това сочи доклад на консултантската компания CB Richard Ellis (CBRE).

Настъпилите наскоро промени в логистичните пазари, сред които са понижено търсене, повишено ниво на незаетост, ограничени нови проекти и по-малък обем от сделки, ще доведат много пазари до периоди на корекция през останалата част на годината и през 2010 г., тъй като преди да настъпи някакво възстановяване на пазара трябва да бъдат усвоени незаетите площи. Обикновено логистичните площи са по-податливи на влияние от настоящите икономически и пазарни условия в сравнение с офисите и търговските имоти, което ще помогне на въпросната корекция, като ограничи обема от нови проекти в региона.

Инвентарът в логистичния сектор в ЦИЕ нарасна значително през последното десетилетие, особено в районите около столиците. По-голямата част от този инвентар е съсредоточен в страните от Централна Европа и Русия.

Към края на 2008 г. инвентарът в региона бе приблизително 14 млн. кв. м брутна отдаваема площ (GLA), или над 10 пъти повече от обема през 2002 г. и два пъти повече от този в края на 2006 г.

„Разширяването на логистичните площи в ЦИЕ е следствие от многобройни причини, сред които са растящият производствен сектор и подобрената инфраструктура, както и по-високият стандарт на живот, който се свързва с по-голямо потребление, движещо ръста на търговските площи”, обяснява Джос Тромп, директор "Проучване и консултиране" за ЦИЕ в компанията.

„Въпреки че тези двигатели на логистичния пазар ще отслабнат в различна степен през останалата част от 2009 и 2010 г., основните тенденции, които движат търсенето на логистични площи в региона ще останат налице”.

Икономическият спад доведе до понижено търсене и по-високи нива на незаетост на повечето логистични пазари в ЦИЕ от третото тримесечие на 2008 г. насам. Нивото на усвояване в Централна Европа през първото тримесечие на 2009 г. например бе по-малко от половината от това за същия период на предходната година. Наред с това средното ниво на незаетост в региона бе около 15% в края на първото тримесечие на 2009 г. в сравнение с 9% година по-рано.

По-малко проекти

В отговор на пониженото търсене и повишеното ниво на незаетост предприемачите и инвеститорите замразиха плановете за нови логистични проекти, което доведе до значителен спад в очакваните нови площи.

„Този понижен обем от проекти – по-малко с над 50% на годишна база в Централна Европа за първото тримесечие на 2009 г. например - би трябвало да помогне на логистичните пазари в региона да сложат край на значителните повишения на незаетите площи по-късно тази година и в началото на 2010 г.“, казва Тромп. „Тъй като логистичните площи могат да се предложат на пазара за по-кратък период в сравнение с офисите и търговските площи, обемите от проекти могат да се адаптират по-бързо към пазарните условия. Тази адаптивност вече може да се забележи в региона, което вероятно ще доведе до усвояване на площите, които в момента са свободни, от наематели, които се нуждаят незабавно от площи, докато други наематели могат да изберат проекти, изградени за техните нужди, ако това е необходимо.“

Наемите

Наемите на първокласни площи в ЦИЕ останаха относително стабилни през последните години, въпреки че през последните тримесечия бяха подложени на негативен натиск поради повишението на незаетите площи и отслабналото търсене.

До момента най-голям натиск в посока надолу върху наемите бе регистриран в Москва и Киев, въпреки че наемите за имотите с обичаен размер (над 2 хил. кв. м) се понижиха и в Прага, Варшава и Будапеща.

По думите на Тромп в сегмента се предлагат все повече бонуси и стимули на наемателите, което означава, че на практика наемите са по-ниски от тези, които се обявяват.

„По-нататъшните наемни движения в региона ще зависят от самия пазар и от различни фактори сред които: колко бързо пазарите може да се възвърнат към обичайните нива на незаетост, как ще се развива търсенето през остатъка от 2009 г., с колко гъвкавост разполагат собствениците по отношение на наемите и дали собствениците са склонни да отдават под наем на нива, които смятат за ниски“, обяснява той.

Инвестициите

Успоредно с общото забавяне на инвестиционната активност в света инвестициите в индустриални площи в ЦИЕ отчетоха рязък спад през последните тримесечия. Преди този спад обемът от капитали, който постъпваше в сектора, се увеличаваше поради повишаващите се инвестиции на пазара на имоти в ЦИЕ и факта, че институционалните купувачи видяха в логистичния сегмент начин за диверсификация на своите портфейли.

Между 2003 и 2008 г. инвестициите в индустриалните имоти представляваха около 6% от общия инвестиционен обем на пазара на имоти в ЦИЕ.

„Сред причините за забавянето на инвестиционния пазар на индустриални площи са по-рестриктивните банкови регулации, които правят по-трудно добиването на финансиране, влошени фундаменти на индустриалния пазар, както и ограничена наличност на качествени продукти“, коментира Павел Шанка, директор "Капиталови пазари" за ЦИЕ в CBRE.

“Въпреки това в ЦИЕ остават инвестиционни възможности на индустриалния пазар, докато има гарантиран доход за в бъдеще. Дори още по-важен е периодът за отдаване под наем и за сключване на сделките от съществено значение са договори за наем от поне 5-10 години. Наред с това индустриалните имоти се смятат за добър начин за диверсификация на риска в портфолио (съставено) от различни видове имоти.”