Брокери не виждат шанс за поскъпване на жилищата в следващите две години

„Ако трябва да продавате имот - направете го сега. През следващите 2 години цените няма да се увеличават“. Това е един от съветите, изложен в анализ на пазара на недвижими имоти в страната, предоставен на Investor.bg от Re/max България.

Пазарът на недвижими имоти в момента се управлява от нарушения баланс между търсене и предлагане при жилищните имоти, офиси и търговски площи, се казва в доклада на агенцията за недвижими имоти.

При жилищните имоти има огромно предлагане и натиск от новопостроени, но непродадени имот, от имоти за препродажба и от имоти, които традиционно се продават поради различни причини. Новопостроени непродадени имоти само в София към момента има около 50 хил., а общо за продажба има обявени около 120 хил. имота, посочват от компанията.

При офис площите брокерите очакват до май-юни незаетите площи да са около 25%, като тенденцията е незаетите площи да се увеличават поради новопостроените, предлагани за пръв път на пазара имоти, слабото търсене за купуване и наем и освобождаване на заети площи поради общите икономически проблеми.

През последните няколко години търговските площи се увеличиха многократно за първи път и почти в цялата страна останаха незаети традиционно търсени имоти. Това се обяснява с предлагането на площи в нови качествени търговски центрове, намалено потребление на продукти и услуги и преразпределение на пазара на стоки и услуги и отпадане на малките предприемачи.

От Re/max очакват скоро принудителната продажба на ипотекирани имоти - обезпеченията по необслужвани заеми, да увеличи предлагането на още по-ниски нива и засили натиска върху цените.

Чуждестранни инвестиции
През последните няколко години парите, инвестирани от чуждестранни физически лица и корпоративни структури, бяха основният двигател на търсенето на всички видове имоти, а с това и на ръста на цените им. В момента чуждестранните купувачи на имоти са се оттеглили и с някои малки изключения никой не трябва да разчита на тях, посочват от компанията. Това поражда основния проблем пред пазара в момента, който е структуриран да посрещне търсенето на чуждестранни потребители и инвеститори и като обем на предлагане многократно превъзхожда нуждите на местните потребители.

Поведение на купувачите
Всеки потенциален купувач, който има възможност да финансира покупката си, е наясно с предлагането на имоти и цялостното състояние на пазара. Когато е силно мотивиран да купи определен имот, обикновено получава исканата от него цена. Но в момента всеки потенциален купувач отлага сделките си поради голямото предлагане и поради увереността си, че ще има спад на цените и сделка утре ще бъде по-изгодна. Това е основната линия на поведение и единственият начин да се промени тази нагласа е цените да се стабилизират на определено ниво, пише в анализа.

Поведение на продавачите
Голяма част от продавачите, физически лица и предприемачи, се държат по начин, подходящ за възходящ пазар. За всички тях е неприемливо да намалят цените, но това се случва с всички тях.

Прогноза за развитието на пазара
Имотите са вид инвестиция с определена доходност и ликвидност. Основните фактори, от които се влияят инвестициите в недвижими имоти, са риск, цена и плащане, годишен доход от наем, печалба от увеличение на цената. Основна грижа на купувачите в момента не трябва да е мисълта за печалба от увеличение на цената, а да се избере имот, чиято цена няма да падне в краткосрочен и средносрочен план, се посочва в анализа.

Цената
Стойността на имота е пряко свързана с дохода, който е в състояние да генерира. От компанията предлагат следната формула:
[месечен наем] x[12 месеца] x [срок за възвръщаемост от 7 до 10 години] =[цена на имота]

Предложената формула е твърде опростена, защото не включва амортизация, поддръжка на сградата, местни данъци и такси, данък върху дохода и т.н., но въпреки това дава ясен ориентир.

Високият риск на инвестицията в недвижим имот може да се компенсира единствено и то донякъде от дохода, който генерира. След като наемите се понижават, следва и цените на имотите, жилища и офис площи също да се понижат, посочват от компанията и разглеждат пример с апартамент от 60 кв. м и доход от наем от около 300 евро на месец. В такъв случай цената му трябва да е между 25 200 и 36 000 евро, което определя цена до 600 евро на квадратен метър и връщане на нивата от 2004 - 2005 г., пише още в анализа.

Тенденции при ценообразуване
Новият начин на ценообразуване всъщност е „забравеният стар” и е единствено възможен отсега нататък: цената е равна на себестойност плюс печалба. Конкуренцията и свръхпредлагането ще дадат нови възможности на купувачите и ще придадат значение на фактори, на които досега не се обръщаше особено значение: съотношение между реално обитаема площ, общи части, балкони и складови помещения, различни цени на изброените по-горе площи, степен на завършване на имота.

Жилищни имоти
Основният фактор, който ще продължи да управлява пазара на жилищни имоти, е свръхпредлагането. Търсенето на такива имоти ще бъде предимно от местни жители на същите градове, почти без да се разчита на миграция от други части на страната. Всички имоти, предназначени да бъдат купени от чужденци в условията на растящ пазар, сега и през следващите 3- 5 години, ще се предлагат на местните жители. Интересът на потенциалните купувачи ще се определя от съотношението цена/наем. Това почти автоматично означава, че нови имоти не са нужни и не трябва да се строят, смятат от компанията.

Парцели и проекти
С някои малки изключение пазар на парцели и проекти не съществува, пише в анализа. При свръхпредлагане на готови за ползване жилища, офис площи и ваканционни имоти няма инвеститор, който да е мотивиран да построи още непродаваеми сгради. Изключенията са свързани с имоти за обществено и индустриално предназначение, с много добро местоположение, конкурентна цена, налична инфраструктура и предварителни проучвания.

Възстановяване
Пазарът на имоти ще се стабилизира и започне да се възстановява, когато бъдат изпълнени следните условия: продажните цени достигнат „дъното” и се задържат повече от шест месеца на едно и също ниво; отново има баланс между търсене и предлагане; нарасне покупателната възможност на населението; при ниски нива на безработица и когато качеството на изпълнение на строителните работи и местоположението започне да отговаря на цената на имота, смятат брокерите.