Как да постигнем възможно най-изгодна цена при покупка на жилище?

Преговорите при покупко-продажба на имоти често представляват труден и деликатен процес. Труден, защото включват две работещи една срещу друга сили. Те са водени от две страни, които имат една и съща цел – размяната на собственост на имота; и противоположна стратегия за постигане й – чрез извличането на, съответно, максимално ниска или максимално висока цена.

На много пазари, включително и българския, бе отчетен временен застой при продажбите на много имоти, именно поради прекалено дълъг период, в който същите тези две страни не можеха да достигнат до консенсусния баланс по отношение на цената.

Сделки са възможни единствено, когато възприятието на купувачи и продавачи за това колко струва даден имот може да се впише, поне на теория, в ценови диапазон, който съвпада и за двете страни.

В ситуация на необичайни пазарни условия обаче се явяват и много странични фактори, които изкривяват още повече тази картина и при преговори и евентуална сделка могат да наклонят везните в полза на едната или на другата страна. Периодът на криза, когато цените падат, пазарът страда от свръхпредлагане, а собствениците на имоти са притиснати от редица фактори, е пример за това как някои купувачи, разполагащи с търпение, пари, необходимата информация и стратегия, могат да постигнат наистина изгодни сделки за покупката на имот.

Британското издание Guardian дава няколко практични съвета за това какви фактори е добре да имаме предвид, когато купуваме имот, за да постигнем възможно най-добрата цена. Повечето от тях са свързани с проучване на на пръв поглед „незначителни“ подробности за жилището, което сме си избрали.

Въпреки че цените падат и някои собственици отчаяно се опитват да продадат имота, купувачите могат да постигнат още по-добри сделки, ако си свършат добре предварителната работа, пише изданието.

Някои експерти съветват да забравим прекалената любезност и да гледаме на целя процес като на безмилостна бизнес сделка.

От решаващо значение е да се проучат причините за самата продажба.

„Попитайте брокера защо продавачът всъщност продава и с какво време разполага“, съветва Каролин Такла от компанията Black Brick. По думите й продавачи, които са в процес на развод или трябва да се нанесат бързо в дадено жилище или имат деца, които трябва да бъдат записани в дадено училище на друго място, ще бъдат по-склонни да направят съществена отстъпка от цената, за да продадат бързо.

На някои пазари има брокери, специализирани именно в избора на подходящ имот и договарянето на изгодна цена. Те използват детайлен списък от критерии за имота и ако забележат даден проблем държат на него до край, пише изданието.

Следват някои от критериите, свързани с техническото състояние на имота.

Вътре

- Кухня: Има ли течове в близост до мивката, миялната или пералната машина? Проверете таваните за следи от наводнение, тъй като в близост и над кухните често се намира банята. Също така проверете дали налягането на водата в чешмата е достатъчно силно, особено ако кухнята е на горния етаж на къща или апартаментът е на висок етаж в жилищен блок.

- Спалня: Ако видите прекалено много одеяла или термофор на леглото това означава, че стаята е студена. Попитайте защо.

- Всекидневна: Ако има дървена подова настилка проверете дали скърца. Там, където има комин, проверете дали е в изправност – ако има много сажди около и в него, отводната тръба може да е запушена или да не работи добре.

- Стълбище: Ако купувате къща с вътрешно стълбище, изпратете някого на горния етаж и проверете стълбите за това дали вибрират прекалено много и дали са здрави, съветват специалисти.

Отвън

- Конструкция: Има ли пукнатини? Има ли нужда от пребоядисване?

- Прозорци: Поискайте гаранция, ако дограмата е била сменяна наскоро.

- Покрив: В добро състояние ли е и добра ли е изолацията. Различните видове покриви и керемиди имат различна продължителност на живота. Ако покривът е плосък, той трябва да се ремонтира дори още по-често.

- Улуци: Ако са запушени има голяма вероятност водата да е проникнала в конструкцията на сградата.

Ако забележите някой от тези или друг проблем, но все още искате точно този имот поставете на собственика ултиматум.

„Накарайте продавача да плати и да го поправи или поне да обещае, че всичко ще бъде поправено преди приключване (на сделката)“, съветва Ричард Марш от Property Vision.

Ако продавачът откаже да свърши тази работа, това може би означава, че няма достатъчно пари и трябва да продаде бързо. „Това показва на купувача, че има място за агресивни преговори“, казва Марк Паркинсън от Middleton Advisors.

Изданието дава пример за правилния модел проучване на желания имот. PR консултантът Лана Уилсън успяла да сключи изгодна сделка с имот в Лондон през февруари именно защото направила нужното проучване преди това и следвала някои основни принципи. На първо място тя избрала няколко улици в лондонския квартал Хакни, където искала да си купи жилище. Когато на пазара се появявала къща за продан, тя проучвала имота и цените, на които имотът се е продавал преди това. След това говорила с различни брокери, за да види мнението им относно цената на съответния имот, споделя тя.

Уилсън правела оглед на всеки имот и накрая отправила оферта за един от тях на цена значително под исканите 900 хил. паунда.

„Моята оферта бе отхвърлена, затова си тръгнах и не се опитах да преговарям. След два месеца брокерът ми се обади и каза, че купувачите се интересували. Дотогава обаче цените бяха се понижили още повече, затова реших, че продавачите вероятно искат на всяка цена да продадат. В крайна сметка я получих (къщата) за 750 хил. паунда, което беше само малко над цената, на която се бе продала преди няколко години“, казва Уилсън.

Също така тя е направила още две неща, които се смятат за критични за постигане на покупка на изгодна цена – проучила е продажбите на имоти в съседство на нейния и е уточнила цената, която е готова да плати, така че да може директно да каже на продавача за каква цена е готова веднага да купи имота.

„Продавачите биха били много по-склонни да приемат оферта от сериозен купувач отколкото от някого, който просто предлага по-ниска цена без никакво проучване“, казва Филип Селуей, от The Buying Solution.