Кой на пазара на имоти в ЦИЕ е най-засегнат от валутните флуктуации?

Местните валути в редица държави от Централна и Източна Европа (ЦИЕ) отчетоха значителни спадове в своята стойност през последните девет месеца.

Много бизнеси и потребители в региона изтеглиха заеми или издадоха облигации в чужди валути през последните години, когато техните валути бяха по-силни, сочи анализ на консултантската компания CBRE. Тъй като повечето страни в ЦИЕ не са част от еврозоната, обезценяването на техните валути, което бе отчетено напоследък, има значително отражение върху икономиката им, особено в комбинация с икономическия спад в глобален план.

Собствениците на жилища са изправени пред риска от понижения в цените на имотите им и от покачване в цената на ипотечното кредитиране в местни валути. Това има потенциал рязко да намали техния разполагаем доход.

По отношение на пазара на бизнес имоти в краткосрочен план най-ощетени ще бъдат наемателите. Докато техните приходи обикновено са в местни валути, наемите най-често са деноминирани в евро. Поради тази причина спад в местната валута представлява същото по размер покачване в наемите за наемателите.

С течение на времето обаче ефектът от тази тенденция ще си проправи път и към наемите на пазара, в резултат на което в момента инвеститорите са само частично защитени от промените във валутните курсове, се казва в анализа.

Въпреки това тези процеси не протичат с еднаква сила на всички пазари и някои страни са засегнати в по-голяма степен от ефектите в сравнение с други.

Общо погледнато, с изключение на Словения и Словакия, които вече са част от еврозоната, и с изключение на България, чиято валута е фиксирана към еврото, в ЦИЕ може да се разграничат две групи държави:

- Такива като Полша, Чехия и Румъния, които бяха свидетели на постепенен ръст в курса на местните си валути, последван от рязко обезценяване през последните девет месеца;
- Такива като Сърбия, Русия и Украйна, които са свидетели на постепенно обезценяване за дълъг период от време.

Ефектът на флуктуациите във валутите върху пазара на имоти зависи не само от въпросната държава, но и от още два ключови фактора:

- Дали въпросният бизнес е базиран в самата държава или извън нея;
- Каква е неговата роля на пазара, тъй като ефектите са различни за инвеститори, предприемачи и наематели.

Наематели

Повечето наематели в ЦИЕ развиват бизнес и генерират своите приходи в местни валути. В този смисъл те неминуемо ще бъдат повлияни от промените в курса на валутите. Например износителите може да отчетат по-големи поръчки, тъй като за потребителите и партньорите на външните пазари техните продукти изглеждат евтини. По същия начин приходите от чужбина ще изглеждат по-високи, ако се изчислят в местна валута. Вносът пък, който се плаща с чужда валута, става по-скъп на базата на местните валути.

В този контекст бизнес имотите представляват важна стока. В ЦИЕ обикновено наемите се договарят и плащат в евро. Това означава, че, ефективно, наемите са се покачили с толкова с колкото са се понижили валутите, което може да има огромен ефект върху бизнесите.

От компанията привеждат следния пример:

Чешки търговец плаща по 35 хил. евро на година за наем на магазин на търговска улица. Общият наем представлява 10% от оборота на търговеца. Нормата на печалба върху продажбите на търговеца е 15%. Чешката крона се обезценява от 24 крони за 1 евро в момент t=0 до 28 крони за евро в момент t+5.

В този пример наемът на търговеца се увеличава от 840 хил. крони до 980 хил. крони на година. Търговецът ще трябва да генерира с 11% повече приходи, за да покрие допълнителните разходи. Това би било трудно постижимо дори и при нормални икономически условия. В повечето случаи обаче бизнесите са изправени пред такива повишения при влошаващи се пазарни условия. Въпреки по-ниските цени интересът към износна се понижава в момент, в който икономиките по света отчитат нисък или нулев ръст.

Потребителите са изправени пред не по-малък натиск поради влошаващи се условия по отношение на заплащане и заетост, съпроводено с повишени вноски по кредити за тези, които са изтеглили заеми в чужди валути. Нетният резултат от всичко това е, че повечето местни бизнеси отчитат значително по-ниска печалба.

В крайна сметка този процес неизбежно ще си прокара път към пазарните наеми чрез редица механизми. За в бъдеще търсенето от страна на наемателите ще бъде по-ниско. Предлагането, от друга страна, ще бъде по-високо, тъй като някои бизнеси фалират и освобождават площи. В този смисъл предоговарянията на условия по договори за наеми, както и самите наеми, ще станат по-честа практика.

Инвеститори

Флуктуациите във валутните курсове са само един от многото фактори, които инвеститорите трябва да взимат предвид, когато правят инвестиционно решение. Предвид значителните промени в доходността на различни европейски пазари, както и покачващия се натиск на наемните пазари, флуктуациите във валутните курсове трябва да се разглеждат по-скоро в комбинация с други инвестиционни компоненти, отколкото като изолиран фактор.

Вярно е също така, че в момента рисковете за инвеститорите са по-маловажни в сравнение с онези, пред които наемателите са изправени. Това е така тъй като, поне в краткосрочен план, именно наемателите поемат най-голямата тежест.

Местните инвеститори, които притежават сгради с наеми, деноминирани в евро, всъщност отчитат рязък ръст на приходите от наем. Международните инвеститори пък засега са относително незасегнати – поне докато техните наематели са все още платежоспособни. За тях може би съществуват известни валутни рискове, които обаче са много краткосрочни – въпреки че наемите са деноминирани в евро, те се плащат в местна валута според курса на деня, в който се плаща наемът. До момента, в който наемът се обмени в съответната валута на инвеститора, той може да бъде изложен на риск от евентуални негативни движения, въпреки че за повечето от тях тези рискове са минимални.

Основният риск за тях е, че с времето, наемните стойности на пазара ще ерозират заради отслабналото търсене от страна на наемателите. Наемодателите със сгради със значителни свободни площи е вероятно да станат свидетели на резки понижения на наемните нива, които наемателите предлагат, тъй като онези наематели, чиито бизнеси са основани на приходи в местни валути, ще се стремят да задържат или да възстановят своите норми на печалба.

Инвеститори, било то местни или международни, които са използвали заеми в чужда валута, за да финансират своите придобивания, са в по-изгодна позиция в сравнение с наемателите или потребителите, тъй като в краткосрочен план техните приходи са в евро. Въпреки това, ако валутната слабост продължи, стойността на имотите също може да бъде негативно повлияна от покачване на доходността, тъй като инвеститорите ще калкулират евентуално увеличение на валутния риск (или ще изваждат разходите за хеджиране на този риск от цената, която са готови да платят за дадена сграда.)

В много отношения е трудно да се отдели рискът от валутни понижения от другите процеси, които протичат на пазара като: отслабващо търсене от страна на наемателите, увеличение на броя на фалитите на наемателите, както и по-ниско търсене от страна на инвеститорите. Всички те допринасят за понижение в стойността на имота.

До момента, в който по-евтиният износ даде тласък на местната икономика, падащият валутен курс е просто още един фактор за прибавяне към това твърде неприятно уравнение, се казва в анализа.

Строителни предприемачи

Предприемачите са изложени на комбинация от рискове, както от пазара на наемателите, така и от този на инвеститорите. Те ще продължават да изчисляват наемите на сградите в евро, за да могат последните да са привлекателни на инвеститорите. В случаите, в които площите са предварително отдадени под наем, това ще “фиксира” проходите им в чуждестранна валута. Същевременно разходите им е вероятно да бъдат по-ниски, когато валутите се понижават, тъй като плащанията за местните подизпълнители се правят в местна валута, казват от компанията.

Повечето от паневропейските кредитори са или британски, или такива от еврозоната, които предпочитат да не поемат никакви валутни рискове във връзка със своите заеми. Следователно дори и в кредитирането си за ЦИЕ техните кредити са в евро. Предвид факта, че и наемите обикновено са в евро, във връзка с кредитите няма директен валутен риск.

Индиректно, разбира се, предприемачите с неотдадени под наем сгради са изложени на негативна комбинация от понижаващо се търсене от страна на наемателите, натиск в посока надолу върху наемите и по-ниска инвестиционна активност от чужбина. Въпреки това невъзможно е да се оцени до каква степен това се дължи на валутния ефект.

Като положителен фактор може да се каже, че по-слабата валута в известен смисъл компенсира по-високите разходи за труд, които се забелязват през последните години, което ще помогне за възстановяване на привлекателността на региона като дестинация за офшоринг и аутсорсинг.

Възможни решения

За бизнеси с международни дейности валутният риск е част от ежедневието и е добре осъзнат разход като част от правенето на бизнес, се казва в заключение в анализа.

Въпреки това глобализацията на световните пазари, както и възможността на гражданите от ЦИЕ да ползват ипотеки, деноминирани в евро и швейцарски франкове, в действителност поставят някои конкретни предизвикателства пред тези икономики и техните пазари на имоти. Фактът, че наемите са деноминирани в евро представлява за инвеститорите известна защита от девалвация в приходите. Това обаче е само временно и в някои случаи може да се окаже илюзорно. На практика инвеститорите имат две възможности: да смекчат валутния риск; или да поемат последствията и да се опитат да се справят с тях по възможно най-добрия начин.

Смекчаване на риска

Валутното хеджиране е сложен въпрос и рядко има само един ясен “верен отговор” за това дали да се хеджира, или не. Решението зависи от голям набор от фактори между които:

- същността и мащабът на риска в даден момент във времето;
- същността на инвеститора и неговите инвестиции;
- стратегията на инвеститора по отношение на хеджиране на други рискове;
- цената и наличността на възможностите за хеджиране.

В резултат на това не е възможно да се дадат общи препоръки във връзка с това дали дадена валутна експозиция да се хеджира и инвеститорите трябва да се консултират с квалифицирани в областта експерти.

Справяне с валутния риск: бъдете гъвкави

При настоящите условия е ясно, че основният риск за инвеститорите е свързан със заплахата пред техните приходи в средносрочен план. Според CBRE твърдението, че пред инвеститорите не стои валутен риск в случаите, в които наемите са деноминирани в евро, е твърде подвеждащо. Ако по-слабата валута причини фалит на наемателите поради по-високите разходи за наем, риск за инвеститорите има и той е много реален. Ключов фактор за инвеститора е да разбере позицията на наемателите и да бъде възможно най-гъвкав относно намирането на най-доброто решение в средносрочен план. Това, което може да изглежда трудно решение в средносрочен план, може да донесе добри резултати в дългосрочен аспект. Например компромис за намаляване на наема, съпроводен с удължаване на срока за наемане, с качествен наемател всъщност може да повиши стойността на сградата чрез дълготрайно понижаване на риска за многократно отдаване под наем, дори това да е за сметка на по-нисък наем.

Очевидно това има потенциална връзка с всеки един кредит, който се обезпечава с имота.

Важно е обаче да се отчете и обратният вариант. Ако инвеститорът настоява за наем в “твърда валута”, това може да доведе до фалит на наемателя, което не е в интерес нито на инвеститора, нито на банката, отпуснала заема, особено предвид факта, че условията за преотдаване под наем в момента се влошават.

Невъзможно е да бъдем категорични, но при пазари със значителни валутни флуктуации гъвкавостта в отношенията с наемателите е дългосрочна стратегия от основно значение, се казва в анализа.