Нови форми на сделки с имоти – мода или необходимост?

В един от преломните моменти в световната икономика в пълна сила действа законът за естествения подбор, който гласи, че по-силните и по-адаптивни видове оцеляват, а останалите биват елиминирани.

С жестокостта на този закон трябва да се справят и участниците на пазара на имоти, които, за да останат на пазара, трябва да измислят варианти, при които сделката да стане мислимо осъществима. Изобретателните стратегии в тази посока довеждат до няколко иновативни начина за покупка на имоти, които доскоро нямаха признаци на живот у нас. Финансиране от продавача, покупка на лизинг, наем с опция за купуване и продажба с опция за наемане са все нови техники, чрез които купувачите могат да се сдобият с недвижимо имущество.

Един от финансовите инструменти, които тепърва навлиза и се приема у нас е втората ипотека, която включва финансиране от самия продавач и най-често се упражнява в сектора на жилищните имоти, обясни за Investor.bg регионалният директор на Re/max България Илиян Николов. При нея купувачът разполага със собствени средства, които покриват част от стойността на имота, за друга част той ползва ипотечен кредит от банка, а останалата част може да бъде осигурена чрез предоставяне на заем от самия продавач под формата на ипотечен кредит. Страните по сделката подписват нотариален акт за покупко-продажба на имота, като предварително е учредена ипотека в полза на финансиращата банка и втора по ред ипотека в полза на продавача.

За друга сделка обясняват от Orange Estates, при която ако самият инвеститор има сключена кредитна линия с финансова институция, тя може да прехвърлена към краен купувач: инвеститорът собственик тегли кредит от дадена банка и когато намери купувач, същата банка прехвърля тази част от ипотеката върху купувача, която отговаря на закупения от него имот. По този начин се освобождава инвеститорът. Така се работи с една кредитна институция, която диверсифицира кредитите между различни длъжници – инвеститор и купувачи.

При договора за наем с опция за закупуване купувачът и продавачът сключват договор за продажба на имот, като купувачът плаща в аванс малка част от цената на имота (обикновено от 5 до 15%). Оставащата част от цената на имота се плаща след определен период (от 2 до 5 години), като за това време купувачът ползва имота под наем. Когато се сключи окончателен договор за продажба на имота, платеният наем се приспада от дължимото плащане. Aко купувачът се откаже от сделката, губи платения аванс и наем. До подписването на окончателния договор за продажба на имота интересите на купувача (наемателя) трябва да се защитят допълнително, като се учредят допълнителни гаранции от продавача.

Лизингът също е практикувана форма и той не се различава от типичното лизингово финансиране. За разлика от ипотечните заеми купувачът не става собственик на имота преди пълното му изплащане. Плаща всички разноски, такси и данъци за времето на лизинговия договор.

Друг финансов инструмент, който набира скорост през последните месеци, е обратният лизинг, който се прилага най-вече за бизнес имоти. При него собственик продава имота си, най-често на финансова компания, която след това му го продава обратно с плащане на лизингови вноски. Така собственици на имоти си осигуряват средства, необходими за бизнеса им, без да ползват банкови заеми.

Има голям интерес и към сделките от типа „продажба с опция за наем“. Логиката на сделката е, че продавачът, който ползва имота под наем, не замразява парите в имота си, а купувачът генерира доходност от сделката.

Като цяло тези сделки нямат свой специален правен режим. За тяхното сключване обаче се изискват солидни договори и помощта на опитен юрист. По наблюдения на Re/max е започнал период на отсяване на професионалистите: „Сега ходенето на училище става много наложително,” коментира Николов.

Що се отнася до рисковете при тези сделки от Re/max казват, че от финансова страна такива няма. Лизингът, според Orange Estates, носи известни рискове, тъй като купувачът не получава право на собственост, докато не изплати и последната вноска от дължимото. В случай че купувачът в даден етап от лизинговия договор преустанови плащането на вноските, и двете страни понасят загуби. От една страна, инвеститорът не е успял да реализира имота си, а от друга, купувачът е лишен от право на собственост върху имота по лизинговия договор. Освен това, ако собственикът фалира, наемателят няма от кого да потърси обезщетение, защото първи се удовлетворяват кредиторите и след това всички останали по договорни отношения с фалиралия. Това обяснява необходимостта собственикът при този вид сделки да е стабилна и реномирана компания.

Появата на тези сделки е продиктувана от разбирането на някои продавачи, че при настоящите условия техният имот не може да бъде продаден. Данните към момента показват, че в София има 50 хил. пусти апартамента по статистика на Re/max и 25 хил. по статистика на Камарата на строителите. Сходна е ситуацията и при офис площите, при които незаетостта е 9% в София, показват данни на Colliers, а от Re/max очакват това ниво да достигне дори по-високи стойности до края на годината. Продавачите, които реагират спрямо условията, за разлика от други, които поддържат цени отпреди шест месеца, започват най-различни корекции и отстъпки в предложенията си. Това ги отвежда и към използването на тези финансови инструменти:

„Тези форми на покупка на имот са обусловени от необходимост, а не от човеколюбие”, казва Николов.