Периодът на детоксикация на пазара на имоти уби апетита на инвеститорите

Имотите бяха единственият непоклатим вид инвестиционни активи – с малка корелация с волатилните фондови пазари и скучните облигации. Но в днешните условия на пазара с ограничен кредитен ресурс имотите не са това убежище, което някога бяха, пише Ройтерс.

Устоите на някога сигурния пазар на имоти бяха разклатени от острата липса на кредити и влошаване на икономическите фундаменти в световен мащаб, които тласнаха сектора в безизходица – с много инвестиционен капитал и богат на изгодни ценови предложения, но без купувачи.

В миналото приходите от наеми на имоти можеше да се покачват дори ако стойностите на имота спадаха и ако един регионален пазар се забавеше, друг процъфтяваше. Сега обаче мизерията на пазара на имоти е универсална и много от най-големите световни инвеститори стоят настрана.

“Нещата ще бъдат трудни за доста дълъг период”, казва Робърт Хюстън, председател и изпълнителен директор на ING Real Estate Investment Management. “Всеки иска да знае кога е дъното на пазара. Аз имам добър опит с това и всичко, което мога да кажа е, че не сме го достигнали още.”

Както повечето от нейните конкуренти, ING също е забавила темповете на своите инвестиции в имоти през последните месеци, като не е склонна да инвестира хазартно капитал, когато единственото нещо, в което е сигурна е, че цените ще продължават да падат.

Данни на Real Capital Analytics показват, че средната доходност от бизнес имоти по света (съотношението на доходите, които имотът генерира, към неговата цена) се е повишила от 6,12% през последното тримесечие на 2007 г. до 6,53% през третото тримесечие на тази година.

Най-голямата жертва

Публичните компании за имоти се определят от много анализатори като най-голямата жертва на глобалното забавяне на пазара. Ограничени от пресъхналите ипотечни пазари, инвеститорите, които не са в състояние да се освободят от активите си от пазара на имоти, масово изоставят акциите на компаниите за имоти, пише изданието.

Глобалният индекс на пазара на акциите на компаниите от сектора EPRA/NAREIT се е понижил до исторически минимум от 861 пункта при затварянето на пазара на 21 ноември от своя исторически максимум от 2 897 пункта на 23 февруари миналата година, но въпреки това инвеститорите, които търсят изгодни сделки, не са масово явление на пазара.

По думите на Джак Гордън, стратегически анализатор от LaSalle Investment Management, много от акциите от сектора са изключително изгодни за покупка, но в тях трябва да влизат единствено онези, които могат да понесат поне още девет месеца волатилност.

“Коя е най-добрата акция за покупка? Почти всичките са такива... Почти всичките големи компании по пазарна капитализация имат здрав бизнес и голямо портфолио, до което можете да получите достъп чрез акциите, на стойност от една десета от тяхната истинска стойност”, казва той.

Обемът от сделки с бизнес имоти по света за третото тримесечие спадна с 58% на годишна база до 84,2 млрд. долара, което затрудни да се определи стойността дори на имоти на реални цени, казват от Real Capital Analytics.

За много инвеститори е по-лесно да набележат места, където не биха искали да инвестират, отколкото такива, където биха.

“От това, което виждам, много малко са били в състояние да направят пари от имоти в Индия и Китай и предполагам, че хора, които са купили там, днес ... страдат”, казва Оливие Пиани, глобален директор Недвижими имоти в Allianz Alternative Assets.

Възстановяването се отлага

Хюстън от ING продължава да отбягва пазарите на имоти в Русия и Индия, цитирайки опасения, свързани със сигурността на собственост и нивата на възвръщаемост спрямо риска.

Гордън от LaSalle казва, че развиващите се пазари ще отчетат големи колебания в ръста си, тъй като те зависят от стабилна световна икономика, но той е предпазлив към инвестиции в САЩ, където ценовата корекция при бизнес имотите е едва на една десета от своя път.

Някои пазари се харесват повече на някои инвеститори в сравнение с други, но всички са съгласни, че сериозното възстановяване на световните пазари на имоти все още е далеч и няма да настъпи, докато не се завърне ликвидността на кредитните пазари.

Според Мат Оукли, директор „Европейски бизнес проучвания“ в консултантската компания Savills, спадовете при бизнес имотите в развитите икономики обикновено продължават между една и три години, но безпрецедентната липса на кредит е направила, на практика, невъзможно да се предвиди кога ще настъпи възстановяването този път.

“Миналото не е добър водач към бъдещето точно сега, заради кредитната криза”, казва той. “Цените на някои пазари станаха атрактивни, не на последно място във Великобритания, където стойностите стигнаха вече под нивата от 90-те години. Но малко могат да купят, тъй като повечето от купувачите използват кредити.”

Докато кредитният пазар се съвземе, всички прогнози кога пазарът на имоти ще се възстанови са невъзможни, смята той.