Секторът на бизнес имотите у нас с още потенциал за развитие

Бизнес имотите в България разполагат с неизчерпан потенциал за развитие, констатира доклад за тенденциите на пазара на бизнес имоти през 2008 г., изготвен от Симеон Митев, управител на фирма “Re/Max Chance Group“. Докладът представя наблюдения поотделно върху различните видове бизнес имоти: търговски, индустриални и офис площи.

При търговските имоти, чийто основен двигател е търсенето от страна на наематели, висок остава интересът към моловете. Луксозните търговски площи в София, Пловдив, Варна и Бургас запазват високите си наемни нива, независимо от експанзията на модерните търговски и развлекателни центрове.

Освен молове инвеститорите развиват нови формати търговски съоръжения – аутлет и пауър центрове, както и проекти от смесен тип, които комбинират хипермаркети с жилища, хотели, търговски площи и офиси.

Предлагането на търговски площи се разширява с множество проекти в София, Варна, Бургас и Русе, както и в средните по големина селища. Очаква се обаче намаляване на предлагането, вследствие на затрудненото финансиране на някои от проектите. Освен това покупателната способност на населението не нараства със скоростта на предлагането на търговски площи, което буди съмнение в успеха на някои проекти.

При индустриалните имоти търсенето е високо и изпреварва предлагането. В тази връзка българското правителство предвижда изграждането на 100 индустриални зони до 2013 г.

Една от характерните тенденции в развитието на този сектор е разполагането на производствените мощности в модерните индустриални паркове и зони извън градовете.

Няколко фактора обаче забавят развитието на сегмента. Сред тях са високите цени на парцелите за индустриално строителство, покачването на цените на строителството, липсата на прозрачност в някои административни процедури и бавният ход на инфраструктурните проекти.

Най-голямо е търсенето на модерни складови площи, комбинирани с офиси клас „B“ по протежение на основните транспортни магистрали. Модерните складови площи в близост до летището или до околовръстния път са едни от най-търсените в София.

Високите цени на парцелите изтласкват инвеститорите все по-далеч от градовете. Край София това са селищата Божурище, Елин Пелин, Казичене, Нови Искър, Требич, Кривина, където се развиват някои от най-големите проекти. Изграждането на логистични и складово-индустриални площи се концентрира около София, където до края на юни 2008 г. са изградени или реконструирани 1,3 млн. кв. м. В строеж или напреднало планиране са още 1,8 млн. кв. м, като съществена част от тях ще бъдат завършени през 2010 г. Цените на стандартните складови и индустриални площи в София се движат между 4-5 евро на кв. м, следвани от Варна, с наеми между 3-5 евро на кв. м, и Пловдив с 3-4,5 евро на кв. м.

При офис площите се наблюдава забавяне в сделките през последните два месеца и успокояване на наемите. Наемателите са все по-предпазливи и рядко подписват договори за наем в сграда в процес на изграждане.

Според доклада обемът на започнатите проекти е висок, но завършените проекти, които да посрещнат нуждите на бизнеса, са малко. Поради липсата на ликвидност в момента големи проекти за офис сгради се предлагат на пазара за продажба, както и парцели с атрактивни готови проекти. Това подсказва и че не всички планирани проекти ще бъдат реализирани.

През 2008 г. незаeтостта на офисите в столицата е от 3-4%, а при площите клас А в центъра достига до 1%. Няма спад в доходността тази година - регистрираните нива на доходност са близки до тези от 2007 г.: 7.5% - 8%. Средните наеми в София са в границите на 17-19 евро на кв. м за офиси клас А и от 12-14 евро на кв. м за офиси клас B.

Като цяло в сектора на бизнес имотите намират отражение няколко ефекта от глобалната финансова криза. На първо място се забавя броя и скоростта на сделките. Купувачите стават все по-малко вследствие на ограниченото кредитиране и несигурността, породена от високата инфлация и очакваната рецесия.

Кризата се оказва обаче филтър на качествените проекти. Високата конкуренция и рестриктивната политика на финансиране отсяват качествените проекти. Друг интересен аспект от нейното действие е, че част от чуждестранни инвеститори се оттеглят, но се засилва участието на българските фирми в инвестиционния пазар на недвижимите имоти.